Перевести акции в наличные? Отлично! Но что делать, если после крутых биржевых «горок» хочется держать деньги так, чтобы нервы не сдавали, а доход радовал? Сейчас разберёмся, как 8 миллионов из нестабильной истории превратить в настоящий пассивный доход в Перми — без валютных качелей и просадок по акциям.
Кто ищет перемену к стабильности?
Виктор Петрович, 48 лет, Первоуральск. Наследство — акции, которые обрушились за неделю чуть ли не на треть, потом отыграли ростом, но… такой качелью особо не радуешься. Вот вроде 8 миллионов на руках, а ощущение, что завтра стану беднее — не покидает. Сначала подумывал всё на депозит под 18% — и просто «жить на проценты». Но задумался: а что, если вложить в что-то реальное, что работает даже когда биржа блюёт очередным минусом?
Стал интересоваться, как продать участок, приценился к жилым квартирам — скучно и мало. Поговорил с друзьями — те вовсю обсуждают апарт-отели: мол, пассивный доход Пермь и доходность коммерческой недвижимости явно выше, если не лениться парсерить рынок.
И вот дилемма: рискнуть частью капитала ради стабильной ренты или снова окунуться в акции, где каждый твит Илона Маска прибавляет седых волос? Как выбрать свой готовый арендный бизнес, не прогореть и уйти от нервов?
А теперь давайте разберём рынок — с голыми фактами и простыми расчётами.
Арендный рынок 2025: царь горы — апарт-отели
В этом году ставки на апарт-отели перехватили даже классическую аренду квартир: доход до 15% годовых при грамотном управлении![1][5] По Перми и краю спрос на номерной фонд не сбавляет обороты; для входа достаточно 5 млн рублей — а у нас на руках, напомню, 8.
Вот сухие цифры:
- Средний доход апарт-отеля: 8–15% годовых
- В небольших городах: фикс до 12%
- Заполняемость:
- В сезон — до 95%
- В среднем — 60–70% (именно эту цифру берут банки при оценке безопасности вложений)
- Окупаемость: оптимистично 7–8 лет, реалистично — ближе к 9![5]
- Ставки на депозитах и ОФЗ: от 18% годовых (деньги в любой момент — но не прощайся с инфляцией)
Сравним доходность:
1️⃣ Апарт-отель (Пермь)
📈 Доходность: 8 – 15%
💧 Ликвидность: Средняя
📌 Прочее: Надёжный поток, но не мгновенно вывести
⸻
2️⃣ Жилая квартира
📈 Доходность: 3 – 5%
💧 Ликвидность: Высокая
📌 Прочее: Привычно, но скучно
⸻
3️⃣ Депозит/ОФЗ
📈 Доходность: от 18%
💧 Ликвидность: Максимум
📌 Прочее: Без рисков — но съест инфляция
На пальцах: как работает математика арендного дохода
Пора сколотить простой расчёт для нашего сценария с 8 миллионами.
Вариант 1. Два апарта в отеле с гарантированным доходом
- Вносишь: 8 000 000
- Покупаешь: 2 апартамента по 19 кв.м
- Договорено: управляйка каждый месяц платит 41 000 за каждый юнит
Считаем:
- 41 000 × 2 (номера) × 12 мес = 984 000 руб в год — грязная доходность
- Молодцы, но налоги тоже привет: 6% (УСН) — это минус 59 040
- Остаток: 924 960 руб/год на руки
Окупаемость:
8 000 000 / 924 960 = 8,65 лет — для недвижимости такого класса это твёрдая «четвёрочка».
Вариант 2. Плавающая аренда — если спец по управлению
- Сезон (4 месяца): аренда 35 000 × 2 × 4 = 280 000
- Остальное время (8 месяцев): 25 000 × 2 × 8 = 400 000
- Грязный доход = 680 000
- Управляйка (15%): 102 000
- Коммуналка — добрые 3 000 за квартиру × 2 × 12 = 72 000
- Доход до налогов: 680 000 – 102 000 – 72 000 = 506 000
- УСН (6%): 30 360
- Чистая реальность: 475 640/год
Окупаемость = 8 000 000 / 475 640 = 16,8 лет
И вот тут возникает вопрос: а стоит ли биться за каждые 1–2% доходности, если менеджмент могут завалить?
Вариант 3. Кладу на депозит/ОФЗ
- Сумма под 18% = 1 440 000/год
- Минус 13% (налог): 1 440 000 – 187 200 = 1 252 800 чистого дохода
- Но инфляция, друзья, старше любого депозита…
Вариант 4. Смесь — апарт и ОФЗ (по 50%)
- 4 млн в аренду — доход 462 480
- 4 млн в ОФЗ — доход 626 400
- Вместе: 1 088 880 (или 13,6% годовых чистыми)
Но не всё золото, что блестит…
А теперь честно про минусы.
1️⃣ Апарт-отель с гарантией
🟢 Плюсы: Удобно, стабильно, пассивно
🔴 Минусы: Мини-ликвидность, зависимость от УК
⸻
2️⃣ Апарт-отель плавающий
🟢 Плюсы: Возможность вырасти в доходности
🔴 Минусы: Заморочено, риски простоя, налоги
⸻
3️⃣ Квартира
🟢 Плюсы: Проста, быстро продаётся
🔴 Минусы: По доходу нервно плачет
⸻
4️⃣ Депозит/ОФЗ
🟢 Плюсы: Деньги всегда под рукой
🔴 Минусы: Не выиграете у инфляции
⸻
5️⃣ Комбинирование
🟢 Плюсы: Баланс дохода/риска
🔴 Минусы: Нужно самому следить за портфелем
У скрытых проблем своя цена:
- Имущество быстро не вытащишь: сейчас не продастся по вчерашней цене, и «как продать участок» — вопрос долгий
- Управляющая компания — ваш новый «партнёр по счастью»
- Если турпоток просядет — доход поплывёт следом за акциями
Чтобы не попасть впросак: чек-лист перед инвестицией
- Проверь договор: срок аренды, гарантии, штрафы для обеих сторон
- Изучи УК: какой у них опыт, кто учредители, отзывы жильцов
- Узнай о ликвидности: сколько реально стоят апартаменты если «всё продать»
- Запроси аналитику: средняя загрузка, реальные доходы за прошлый год
- Оцени расходы: коммуналка, налоги, сколько забирает УК
- Поищи альтернативы*: если апарт — только с диверсификацией!
- Не вкладывай всё в один проект
- Проверь юридическую чистоту объекта
Что в сухом остатке?
Готовый арендный бизнес даёт пассивный доход в Перми выше, чем жильё, чуть ниже, чем нарядные ОФЗ, но выигрывает стабильностью. Есть баланс? Комбинируйте: часть на гарантированные апарты, часть — на депозиты.
Так не только «диверсифицируешь» (привет, брокер!), но и спокойно спишь, не гадая: как продать участок или акции, если срочно нужны деньги.
А как бы распределили ваши 8 миллионов? Поделитесь опытом в комментариях — и обязательно подпишитесь на мой Telegram-канал, где разбираем реальные кейсы и новых «тигров» в доходности коммерческой недвижимости. Именно оттуда узнают про лучшие готовые арендные бизнесы, которым можно доверять!
Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.
📲 Доходные объекты в тг @gabkommers
Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей — здесь.