Привет! С тобой Антон — риелтор, который говорит на простом языке о сложных вещах. Сегодня разбираем важную и непростую тему: как безопасно купить квартиру с использованием материнского капитала.
Многие думают, что это просто: внёс маткапитал — и готово. Но на практике сделка с материнским капиталом — это тот ещё квест. Особенно если ты покупаешь квартиру, в которой уже использовали эти деньги. Ошибки могут стоить тебе времени, денег и нервов. А иногда — и самой квартиры. 😬
Поехали разбираться, как пройти этот путь без рисков и подводных камней. 💪
Что такое материнский капитал и как его используют при покупке квартиры? 📜
Материнский (семейный) капитал — это государственная мера поддержки семей с детьми. В 2025 году его можно направить на:
- Покупку квартиры
- Участие в долевом строительстве
- Погашение ипотеки
Размер маткапитала — от 586 тыс. рублей, если это первый ребёнок, и более 775 тыс., если второй и последующий. Средство можно использовать без ипотеки, если ребёнку исполнилось три года. А если с ипотекой — в любое время после рождения.
Если ты продавец квартиры с маткапиталом — на что обратить внимание?
Да, сегодня мы говорим в первую очередь со стороны покупателя, но немного пройдёмся по важным деталям, которые должен знать и продавец:
- Если маткапитал уже использовался — нужно было выделить доли детям. Обязательно.
- Если доли не выделены — продавать такую квартиру опасно, и покупателю стоит насторожиться.
- Росреестр может отказать в регистрации сделки, если узнает, что права детей нарушены.
👉 Продавец должен предоставить документы, подтверждающие, что доли детям выделены или это будет сделано после сделки (по соглашению, заверенному нотариусом).
Если ты покупаешь квартиру, в которую вложен маткапитал — будь на чеку! 🚨
Вот главный список рисков:
- Доли детям не выделены — сделку могут признать ничтожной.
- Один из детей — несовершеннолетний, и без органов опеки нельзя провести сделку.
- Родители продают квартиру без согласия опеки — прямая угроза отмены сделки через суд.
👉 Даже если всё подписано, зарегистрировано и ты уже переехал — биологические родители могут подать иск в течение трёх лет и вернуть квартиру.
Как обезопасить себя при покупке такой квартиры? 📋
Вот пошаговая инструкция:
1. Запроси документы от продавца:
- Свидетельства о рождении детей
- Сертификат на маткапитал и справку из ПФР об его использовании
- Выписку из ЕГРН (в ней должны быть указаны доли всех собственников)
- Нотариальное согласие органов опеки (если дети — сособственники и несовершеннолетние)
👉 Если этих документов нет или продавец «теряется» — это повод уйти от сделки.
2. Проверь историю квартиры:
- Кто и когда стал собственником?
- Были ли сделки с маткапиталом?
- Не было ли споров, исков, обременений?
👉 Для этого лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН + юрист может поднять архив дел.
3. Если доли детям ещё не выделены:
Продавец обязан до сделки:
- Либо выделить доли (что сложно, если квартира в ипотеке)
- Либо оформить нотариальное обязательство выделить доли детям в новой квартире в течение 6 месяцев
👉 Это обязательство должно быть приложено к договору. Без него — лучше отказаться.
А если маткапитал используется в текущей сделке?
Допустим, семья покупает твою квартиру и использует маткапитал сейчас, а не раньше. Тогда:
- ПФР переведёт деньги не сразу, а в течение 1-2 месяцев после регистрации сделки
- Часто требуется нотариальное обязательство выделить доли детям в приобретаемом жилье
- Не все продавцы соглашаются ждать выплаты
👉 Ты, как продавец, можешь оформить аванс + обязательства и получить маткапитал чуть позже. Главное — всё прописать в договоре.
Какие документы должны быть в идеальной сделке? ✅
Вот чек-лист:
- Договор купли-продажи с полным указанием условий
- Нотариальное обязательство (если нужно выделить доли)
- Согласие органов опеки (если несовершеннолетние уже собственники)
- Выписка из ЕГРН
- Кадастровый паспорт / техпаспорт
- Акт приёма-передачи
- Расписка о получении денежных средств
👉 Всё должно быть согласовано до подачи документов в МФЦ. Никаких «потом разберёмся».
Какие подводные камни бывают на практике? ⚠️
- Дети уехали жить в другой город, и родители думают, что можно продать без согласия
- Второй родитель не в курсе или не даёт согласие на продажу долей
- Нарушен порядок выделения долей: например, выделили только маме и одному ребёнку
- Органы опеки отказывают, если новая квартира хуже условий старой
👉 Всё это может стать причиной отказа в регистрации или даже отмены сделки по суду.
Как действовать безопасно? 🔐
- Работай с риелтором или юристом, который специализируется на сделках с маткапиталом
- Всегда проверяй историю квартиры и все документы
- Не подписывай договор, пока не убедишься, что дети защищены
- Избегай сделок «на коленке» с устными договорённостями
👉 Лучше потратить немного времени и сил на проверку, чем потом тратить годы в судах.
ИТОГ:
Покупка квартиры, в которой использовался маткапитал — это реально и можно сделать безопасно. Но нужно быть внимательным:
- Проверяй доли
- Запрашивай документы
- Не верь на слово — только официальные подтверждения
Надеюсь, статья была полезной 🙌 Если остались вопросы — пиши, помогу разобраться. Или хочешь, проверю квартиру перед покупкой — обращайся, это лучше, чем потом жалеть.
С тобой был Антон — риелтор, который не боится сложных тем и помогает людям покупать с уверенностью 😉