Ипотека — долгосрочное финансовое обязательство, которое приходится выплачивать десятками лет. Если за это время уровень доходов заёмщика снизится, ежемесячные платежи могут стать непосильными для семейного бюджета. Один из способов не потерять в таком случае квартиру — увеличить срок ипотеки.
Разбираемся, как работает перерасчёт срока кредита и когда банк готов одобрить такие изменения, а также рассказываем, какие документы потребуется собрать, как оценить свои финансовые возможности и на что обратить внимание, чтобы не ухудшить своё финансовое положение.
Как работает ипотека: зависимость суммы ежемесячных платежей от ставки и срока
В ипотеке каждый ежемесячный платёж состоит из двух частей: тела кредита (суммы, взятой в долг) и процентов за пользование деньгами. Большинство ипотек сейчас имеет аннуитетные платежи — равные по сумме весь срок кредитования. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому в первые годы доля процентов в аннуитетном платеже выше, чем в конце.
Срок ипотеки напрямую влияет на размер ежемесячного платежа. Чем больше срок, тем меньше платёж, так как долг распределяется на большее количество месяцев.
Если взять в кредит 10 млн рублей под 25% на 20 лет, платёж будет 209 тыс. рублей в месяц. Заёмщик переплатит по этому кредиту 40,3 млн рублей.
Если сократить срок займа до 10 лет, платёж увеличится до 227 тыс. рублей. При этом итоговая переплата сократится до 17,3 млн рублей.
Увеличение срока в два раза сокращает платёж на 7,9%.
Процентная ставка играет ключевую роль в расчёте платежей. Она, как правило, фиксируется на весь срок кредита, если в договоре не указано иное (например, плавающая ставка, зависящая от ключевой ставки Центробанка). При высокой ставке увеличения срока может быть недостаточно, чтобы серьёзно снизить размер платежа, а если ставка небольшая, сокращение платежа будет более заметным:
Если взять 10 млн рублей под 15%, расчёты будут такими:
На 20 лет: платёж — 131 тыс. рублей, переплата — 21,6 млн рублей.
На 10 лет: платёж — 161 тыс. рублей, переплата — 9,3 млн рублей.
Увеличение срока в два раза сокращает платёж на 18,6%.
Когда стоит увеличивать срок ипотеки, а когда это делать не нужно
Растягивание срока ипотеки оправдано, если вносить ежемесячные платежи стало слишком тяжело. Например, доход семьи снизился из-за увольнения или декретного отпуска либо у заёмщика появились обязательства по второму кредиту. Если продлить срок ипотеки, это снизит платёж и поможет вписаться в бюджет.
Продление срока ипотеки может быть временным решением, если финансовые трудности носят краткосрочный характер. В будущем всегда можно погасить долг быстрее, чтобы сократить переплату. По статье 315 ГК РФ досрочное погашение долга законом не запрещено.
В некоторых ситуациях продлевать срок невыгодно. Например, если семья может увеличить уровень доходов или сократить необязательные расходы, чтобы справляться с текущими платежами. При увеличении срока переплата сильно возрастает. Это решение лучше рассматривать как последний вариант, а не как способ сэкономить.
Прежде чем согласиться на увеличение срока, важно уточнить у банка, сколько составит итоговая переплата. Она зависит от текущей ставки и оставшегося долга — чем больше остаток, тем заметнее будет разница.
Как сократить срок кредита и куда для этого обращаться
По статье 450 ГК РФ любые изменения в договоре, в том числе по ипотечному кредиту, оформляются через согласие сторон. Это значит, что без согласия банка изменить срок невозможно. Если банк одобряет увеличение срока, стороны подписывают дополнительное соглашение о реструктуризации, в котором фиксируются новые сроки, график и размер ежемесячных платежей.
Перед обращением в банк стоит проверить условия текущего договора. Обычно в нём указаны правила изменения срока и порядок подачи заявления. Некоторые банки ограничивают максимальный срок (например, ипотеку нужно выплатить до выхода на пенсию), поэтому важно понимать, впишется ли запрос в эти ограничения.
Для подачи заявки на продление ипотеки нужно предоставить банку документы: обычно это паспорта заёмщика и поручителя, договор ипотеки, СНИЛС, справка о доходах и заявление. Банк может запросить дополнительные бумаги, например документы об изменении семейного и финансового положения.
После сбора всех документов нужно подать заявление в отделении банка, мобильном приложении или личном кабинете на сайте. Решение по заявлению принимают в срок от нескольких дней до пары недель в зависимости от внутреннего регламента кредитора. Если банк одобряет реструктуризацию, стороны подписывают соглашение с новыми условиями.
Другие способы уменьшить платежи по ипотеке
Если увеличить срок ипотеки невозможно или это не решает проблемы, можно рассмотреть другие варианты сокращения платежей:
Рефинансирование в другом банке. По сути, это новый кредит под более низкий процент для погашения текущей ипотеки. Нужно сравнить предложения банков и выбрать тот, что предоставляет более выгодные условия. Важно учитывать все расходы: на оформление, страховку и возможные комиссии.
Перерасчёт ставки в своём банке. Некоторые банки готовы снизить процент для действующих клиентов, если ставка Центробанка заметно снизилась. Чтобы подать заявку, потребуется перепроверить кредитный договор: в нём должны быть указаны основания для изменения условий.
Использование материнского капитала. По Федеральному закону №256-ФЗ материнский капитал можно направить на частичное погашение ипотеки. Это уменьшит сумму основного долга, а значит, снизит размер платежей. Для этого потребуется предоставить в банк сертификат и заявление на досрочное погашение.
Досрочные платежи. Если есть возможность регулярно вносить дополнительные суммы сверх обязательных, их можно направить на сокращение ежемесячного платежа.
Кредитные каникулы. Ипотечные выплаты можно приостановить, если воспользоваться кредитными каникулами. К этой мере можно прибегнуть однократно, если доход заёмщика упал на 30% и он может подтвердить это документами.
Коротко о главном
Увеличение срока ипотеки — действенный способ снизить ежемесячный платёж, но за это придётся заплатить увеличением переплаты по кредиту.
- Продление срока оправдано, если доходы семьи упали или выплаты стали непосильными для бюджета.
- Перед подачей заявления в банк нужно проверить условия договора, уточнить конечную сумму переплаты и собрать документы.
- Изменение срока оформляется через дополнительное соглашение к договору.
- Уменьшить платёж можно и другими способами: с помощью рефинансирования, материнского капитала, перерасчёта ставки, частичного досрочного погашения и ипотечных каникул.
