В Казани среднемесячный платеж по ипотеке на квартиру в новостройке или на вторичном рынке превышает среднюю региональную зарплату. При текущих ставках и условиях кредитования не позволяют жителям обеспечить себя собственным жильём. Редакция PROKAZAN решила разобраться, что же всё такие проиходит с рынком в Казани.
Дисбаланс между доходами и стоимостью жилья: системный вызов
Средняя зарплата по Татарстану около 71 тысячи рублей, что существенно ниже необходимого дохода для комфортного обслуживания ипотечного кредита. В то же время средняя цена квадратного метра в Казани достигает 234 тысяч рублей, а стоимость однокомнатной квартиры в новостройке — 8–9 миллионов рублей.
Ипотека требует от семьи доходов, многократно превышающих средние заработки, что ограничивает возможности большинства жителей города участвовать в покупке жилья на кредитных условиях.
Автор фото: Про город
Рынок для обеспеченных: как смещается спрос
Риелтор Никита Султанов подчеркивает в беседе с корреспондентом PROKAZAN, что нынешний покупательский сегмент на рынке Казани претерпевает существенные изменения. Если ранее ипотека была основной формой финансирования сделок, то сегодня значительная часть сделок осуществляется за наличный расчет. Покупатели с реальными свободными средствами способны вести активные торги, зачастую снижая цену на сотни тысяч или даже миллионы рублей.
«Однокомнатные квартиры площадью от 30 кв. метров сегодня стартуют в районе 8–10 миллионов рублей, — говорит Султанов. — При этом даже в рамках акционных предложений застройщиков ежемесячные платежи не опускаются ниже 35 тысяч рублей»
Вторичный рынок — рост спроса без соответствующего роста цен
Статистика Циан.Аналитики подтверждает тенденцию сохранения высокого спроса на вторичном рынке Казани, который вырос на 8% за год. Однако цены в среднем практически не меняются — рост за месяц составляет лишь 0,1%. Это указывает на серьезную стагнацию, когда покупатели активны, но не готовы переплачивать, а продавцы ограничивают рост цен.
Автор фото: Про город
Объем активных предложений увеличился на 1%, однако в сравнении с прошлым годом выбор квартир уменьшился на 21%. Частично это объясняется ужесточением ипотечных условий: продавцы вынуждены снимать жилье с продажи и сдавать его в аренду, ожидая более благоприятных условий на рынке. Такая ситуация создает дефицит доступных объектов и усиливает конкуренцию среди покупателей с наличными средствами.
Последствия и прогнозы
Сложившаяся ситуация вынуждает рынок адаптироваться. Появляется тенденция к смещению спроса в сторону наличных покупателей, а также к поиску альтернативных схем приобретения жилья — от льготных ипотечных программ на новостройки до кредитов на строительство индивидуальных домов.
Тем не менее, без снижения ипотечных ставок и изменения требований к заемщикам, доступность жилья для широкой аудитории останется под серьезным вопросом.
Автор фото: Про город
Ипотечные платежи в цифрах: реальный масштаб нагрузки
Рассмотрим типичный пример из текущих предложений банков по ипотеке на квартиру стоимостью 10,65 млн рублей с первоначальным взносом около 20% и сроком кредита до 30 лет.
- Сбербанк предлагает ипотечный платеж от 192 410 рублей в месяц при ставке от 14,9%. Это почти в три раза превышает среднюю зарплату по Татарстану (около 71 тыс. рублей).
- ВТБ и Альфа-Банк предлагают более выгодные ставки — от 6%, с ежемесячными платежами от 50 878 рублей. Однако даже эта сумма составляет примерно 70–75% от средней зарплаты в регионе. Для многих это означает невозможность обслуживать ипотеку без дополнительного дохода или накоплений.
Согласно требованиям банков, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40–50% от дохода заемщика (или семьи). При учёте верхнего лимита в 50%, чтобы комфортно обслуживать ипотеку.