В первую очередь, статья будет интересна девелоперам и инвесторам в области строительства многоквартирных жилых домов. Речь пойдет о конфликтах, ситуациях, с которыми сталкиваются застройщики, когда земельный участок попадает в санитарно-защитную зону (СЗЗ).
Кто мы
Меня зовут Гаврилов Андрей, я руководитель компании «ВсеЭксперты». Работаю в области инженерно-экологических изысканий в строительстве более 16 лет.
Мы занимаемся решением конфликтных и непростых ситуаций, возникающих у застройщиков с санитарно-защитными зонами (СЗЗ).
Основные наши направления: установление и принудительное сокращение СЗЗ.
Подробнее о нашей услуге по сокращению СЗЗ вы можете узнать здесь: https://san-zona.net
Реальные истории из практики: как девелоперы обнаруживают свой участок в СЗЗ
Ситуация 1: Планировали строительство - оказалось, что часть участка в СЗЗ
Девелопер планирует строительство на своем земельном участке и выясняет, что на его части установлена СЗЗ. По постановлению №222 (Согласно постановлению Правительства РФ от 3 марта 2018 г. N 222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон), свобода девелопера сильно ограничивается. Теперь он не может строить на этой части земли жилую застройку, объекты образовательного и медицинского типа, спортивные сооружения открытого типа, организации отдыха детей и их оздоровления, зоны рекреационного назначения и садоводства. Иными словами, ни жилой, ни коммерческой недвижимости, которая могла бы приносить доход.
Что делать?
Вариант №1: Заниматься проектированием
Приходится проектировать застройку с учетом всех "красных линий". На выходе девелопер получает автостоянки, пожарные проезды, объекты благоустройства. Все, что не может принести какую-либо прибыль. Это самое распространенное решение, которое делает проект кратно менее финансово привлекательным.
Вариант №2: Договариваться о сокращении СЗЗ с предприятием, от которого она образуется
Предприятию может быть невыгодно такое соседство. Ведь после окончания строительства жильцы могут начать жаловаться на шум и пыль. А это дополнительные проверки и проблемы с местными органами управления.
Если же реального шума и пыли нет, владельцы более сговорчивы, но есть "Но". Для многих предпринимателей это буквально средство заработка. Запрашиваемая сумма регулируется только фантазией и может достигать нескольких десятков миллионов.
Ситуация 2: Получали разрешение на строительство - оказалось, что часть участка в СЗЗ
Девелопер приобрел свободный от СЗЗ земельный участок. Провел изыскания, заказал проект и запланировал получить разрешение на строительство. За это время участок все-таки попал в границы СЗЗ от рядом стоящего предприятия.
Почему так происходит на практике? Вариантов может быть много, но часто встречающихся на нашей практике два:
- Во-первых, предприятие могло увеличить свою санитарно-защитную зону намеренно, с целью получить вознаграждение от застройщика.
- Во-вторых, предприятие выполняло требования законодательства РФ и, при разработке проекта, не учло, что на соседних участках планируется жилая застройка.
Что делать?
Вариант №1: Заниматься проектированием
И уже нести потери, т.к. конечный вариант будет сильно отличаться от того, что планировалось.
Вариант №2: Договариваться о сокращении СЗЗ с предприятием, от которого она образуется
В лучшем случае, обойдется без вознаграждения.
Однако, часто это делается именно для получения платы за сокращение СЗЗ. Поэтому придется потратиться, либо отказаться от проекта из-за ощутимого падения рентабельности.
Что делать девелоперу, чтобы сократить СЗЗ?
Вы бывали в таких ситуациях? Из них есть выход в рамках правового поля.
Принудительное сокращение СЗЗ
В случае, когда конфликт по СЗЗ с предприятиями собственными силами урегулировать не удается, этот конфликт можно решать на законодательном уровне. Опираясь на:
Согласно п.11 Постановления Правительства РФ от 03.03.2018 N 222.
« В целях изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны, прекращения существования санитарно-защитной зоны при отсутствии соответствующего заявления правообладателя объекта физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, вправе провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и при наличии оснований для изменения или прекращения существования санитарно-защитной зоны представить в уполномоченный орган соответствующее заявление».
Таким образом, закон позволяет сократить СЗЗ путем измерения атмосферного воздуха и уровня шума. Мы доказываем, что СЗЗ была установлена некорректно и должна быть сокращена до реальных границ загрязнения.
Для этого вам даже не нужно общаться с владельцами СЗЗ.
Сложности:
- Просто так провести исследования и измерения всех экологических показателей не получится. Возьмем, к примеру, измерение атмосферного воздуха. Нужно точно знать, по каким химическим веществам проводить измерения, в какой период времени, в каких точках. И не факт, что по результатам исследований не будет превышения. А не иметь превышения важно, иначе не будет основания для сокращения СЗЗ. Измерения проводятся аккредитованной лабораторией и в среднем занимают от 1 до 6 месяцев.
- Дополнительно к измерениям может понадобиться проект по сокращению СЗЗ. Для его разработки нужны исходные данные. Само предприятие едва ли захочет поделиться этой информацией, так как оно попросту в этом не заинтересовано.
Отмена санитарно-защитной зоны через суд
Когда попытки решить задачу мирным путем заканчиваются, есть возможность урегулирования вопроса путем обращения в суд.
Сложности:
- Процесс займет от 1 до 2 лет в среднем.
- Вам нужен юрист, который специализируется на экологии, а также эксперты в области экологического законодательства, чтобы они были готовы погружать в нюансы судью.
Для начала потребуется собрать данные по проекту, провести анализ на предмет возможности сокращения или отмены СЗЗ. Эта работа нетривиальная, поскольку данные о выбросах и источниках загрязнения - закрытые данные, и в открытых источниках их не найти.
Перед тем, как идти в суд, необходимо оценить бюджет мероприятия. В затраты включаются не только расходы, связанные с юридическим сопровождением, но и возможные расходы на разработку нового проекта СЗЗ, проведение инструментальных измерений и судебных экспертиз. Ну а дальше каждый сам решает, заниматься этим вопросом самостоятельно или же привлечь компетентную организацию.
Как мы выиграли дело. История о том, как инвестор заработал больше 100 млн. на сокращении СЗЗ.
Внезапное появление СЗЗ
Небольшая предыстория: инвестор имел в собственности земельный участок, общей площадью 2 Га (гектара), который приобретался с целью инвестирования. Предполагалась его продажа под проект жилой застройки.
Согласно карте градостроительного зонирования, участок располагался в зоне многофункционально-производственной общественно-деловой застройки. Соответственно, на участке было возможно строительство только под производство.
Первоначально стояла задача сделать участок пригодным для строительства жилых домов. Планировалось сделать это путем внесения изменений в Градостроительный план города и в Правила застройки и землепользования. Процедура шла успешно, пока инвестор не узнал, что на его участок установили санитарно-защитную зону от рядом находящегося производственного предприятия.
Наложение СЗЗ на участок рушило все планы инвестора. Стоимость его участка под промышленную зону была на 30% ниже стоимости участка под жилую застройку. В других случаях разница в цене может быть и больше, поскольку это зависит от множества факторов.
Инвестор обратился на предприятие, от которого была наложена санитарно-защитная зона, с предложением - сократить границы СЗЗ. Был получен однозначный отказ. Инвестор не был готов продавать свой участок, и, в попытках найти иное решение, вышел на нашу организацию.
Поиск решения для сокращения СЗЗ
Мы не первый год занимались урегулированием вопросов, связанных с ограничениями СЗЗ, но как действовать в данном конкретном случае, мы ещё не знали. Задача показалась нам очень интересной ввиду своей нетривиальности, поэтому мы решили взяться за нее.
Сначала мы решили выяснить практику тех, кто сталкивался с подобной задачей. Для этого мы приступили к поиску данных через открытые источники. Что нам удалось выяснить? А то, что вопросы по сокращению сан-зоны, по большей части, решают путем договоренностей с предприятием (договариваются о сумме). Для кого-то, возможно, этот способ был бы вполне подходящим, но не для нас.
Проанализировав полученную информацию, мы пришли к двум возможным способам решения этой задачи:
- Сократить СЗЗ принудительно, разрабатывая новый проект с обязательным проведением инструментальных измерений;
- Обратиться в суд и попытаться отменить установленную СЗЗ.
Первый способ был самым понятным для нас, но в нем были свои нюансы. А процесс отмены СЗЗ через суд мог затянуться на длительное время. Однако, после многочисленных встреч и обсуждений с инвестором, наконец принято решение - идти путем судебного процесса.
Принудительное сокращение СЗЗ через суд
В нашей ситуации это было оптимальным решением.
Итак, путь выбран, дальнейшие действия намечены. Сформирована команда из экологов и юристов. Хочу заметить, что для успеха в таком деле, стандартных юридических знаний будет недостаточно. Область специфическая, поэтому требуется работа узконаправленных специалистов.
Мы подали исковое заявление в суд. В суде наша задача была обосновать, что размеры санитарно-защитной зоны завышены. Установленная санитарно-защитная (СЗЗ) подлежит отмене.
Вкратце о судебном процессе: участниками были разработчики экологической документации, Роспотребнадзор, предприятие, что наложило СЗЗ и наша команда. В общей сложности суд длился чуть больше, чем 1,5 года. В ходе самого процесса неоднократно назначались судебные экспертизы. В качестве экспертов выступали как наши эксперты, так и сторонние. Один из таких экспертов был бывший руководитель Роспотребнадзора, приглашенный из другого региона.
Задача усложнялась тем, что судья никогда не сталкивался с подобными вопросами. Что такое СЗЗ, как устанавливается, как делаются расчеты, лабораторные измерения и т.д. Нам пришлось полностью погружать судью в матчасть.
Это была сложная борьба. В первой инстанции суд был выигран, но ответчик подал жалобу. Мы справились и во второй раз, суд выигран во второй инстанции. Окончательную точку в этой судебной гонке поставил Верховный суд, приняв решение в нашу пользу.
СЗЗ была отменена.
В конце 2023 года она исчезла с публичной кадастровой карты. Капитализация инвестора возросла на 100 млн руб. за счет увеличения рыночной стоимости земельного участка, который был переведен под жилую застройку.
Что делать именно Вам?
Какой же все-таки путь выбрать, когда необходимо сократить санитарно-защитную зону (СЗЗ)? Договариваться с предприятием, отменять санитарную зону через суд или принудительно сокращать СЗЗ, - решать вам.
Наша практика показывает, что можно и нужно сокращать СЗЗ, особенно, когда предприятие необоснованно её устанавливает и ограничивает в правах владельцев земельных участков. Если и вы попали в подобную ситуацию, свяжитесь с нами, мы всегда готовы помочь разобрать ваш случай в индивидуальном порядке. Удачи в проектах!