📌 В Госдуме предложили вернуть в российскую действительность давно забытый, но когда-то широко распространённый тип жилья – доходные дома. С инициативой выступил первый зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Он планирует обратиться в правительство с предложением узаконить отдельный статус недвижимости, предназначенной для цивилизованной аренды.
По его мнению, это решение поможет не только разгрузить перегретый рынок ипотеки, но и дать миллионам россиян возможность снимать жильё официально, с юридическими гарантиями и прозрачными условиями. В качестве примера Кошелев напомнил об опыте дореволюционной России, где доходные дома играли ключевую роль в структуре городского жилья.
Что же это за формат, как он работал в прошлом и насколько он применим к современной реальности?
Доходные дома: как это было в прошлом?
Доходные дома – не просто архитектурное явление, но и важный экономический инструмент, сыгравший ключевую роль в развитии российских городов конца XIX – начала XX века. Это были дома, построенные частными инвесторами специально для сдачи квартир в аренду.
В дореволюционном Санкт-Петербурге до 80% жилого фонда приходилось именно на такие дома, в Москве – около 40%. Их возводили банкиры, купцы, отставные генералы и дворяне, превращая вложения в недвижимость в стабильный доход.
Например, один из известнейших доходных домов – дом Елисеевых на Невском проспекте. Владельцы не только сдавали квартиры, но и размещали на первом этаже знаменитый гастроном, объединив жильё и коммерцию. Доходность таких проектов могла достигать 10-15% годовых, что делало их чрезвычайно привлекательными для инвесторов.
Так жили герои русской литературы!
Идея доходных домов – это не только экономическая модель, но и часть культурной памяти. Образ жизни в съёмных городских квартирах, которые сдавались в доходных домах, глубоко проник в русскую литературу. Многие герои классиков XIX – начала XX века обитали именно в таких домах – порой в убогих меблированных комнатах, а иногда и в респектабельных квартирах с прислугой и звонками у входа.
Достоевский: под крышей петербургской бедности
В романах Фёдора Михайловича Достоевского почти все герои живут в доходных домах – хотя сам термин редко звучит напрямую.
Раскольников из «Преступления и наказания» снимает крошечную комнату под крышей, в которой не хватает воздуха и солнца – типичный вариант дешёвого съёмного жилья. Соня Мармеладова с отцом ютится в углу у хозяйки.
В «Идиоте» Коля Иволгин прямо говорит, что они с матерью снимают квартиру в доходном доме. В «Бесах» и «Подростке» героям тоже приходится перемещаться по петербургским этажам, арендуя комнаты в домах со сложной социальной структурой.
Интересно, что и сам Достоевский в Петербурге жил именно в доходном доме на Кузнечном переулке, в доме, который сегодня стал мемориальным музеем.
Чехов: «наёмная квартира» как норма
У Антона Павловича Чехова мотив съёмного жилья звучит сдержанно, но настойчиво. В рассказах и пьесах персонажи часто снимают квартиры на сезон, на месяц или на время службы. В «Ионыче», «Палате №6», «Человеке в футляре» и других произведениях встречаются упоминания об аренде комнат – в городе, в доме хозяйки. Это рутина, обыденность, почти не замечаемая, но создающая социальный фон эпохи.
Бунин: эстетика и одиночество арендованного быта
У Ивана Алексеевича Бунина доходные дома появляются уже в более эстетизированной форме. Его герои живут в съёмных квартирах с высокими потолками, полированными шкафами, зеркалами в рамах и с тишиной лестниц. Особенно это заметно в рассказах «Лёгкое дыхание», «Чистый понедельник», «Господин из Сан-Франциско» – где наёмное жильё становится частью одиночества и переменчивости жизни в городе.
Гиляровский: хроника московских доходных домов
Самое точное и документальное описание доходных домов даёт Владимир Гиляровский в «Москве и москвичах». Он пишет:
«На Сретенке и в Замоскворечье строились большие дома, все с квартирами на сдачу – доходные. Их держали купцы, вдовы, отставные чиновники – кто во что горазд. В комнатах жили студенты, мелкие служащие, писари, журналисты, актёры…»
Гиляровский не просто вспоминает об этих домах – он показывает социальный срез Москвы того времени. Это не только архитектура, но и образ жизни, характер отношений, деление по достатку и профессии.
Таким образом, доходные дома были неотъемлемой частью городской культуры дореволюционной России – не только как форма недвижимости, но и как социальное пространство, в котором жили, страдали, влюблялись и размышляли герои русской классики. Возвращение этой модели – это не просто экономический шаг, но и воспоминания, возвращение к формату, глубоко укоренённому в истории и литературе.
Зачем возвращать доходные дома сейчас?
По словам Кошелева, современный рынок жилья не предлагает гражданам достаточного числа вариантов для цивилизованной аренды. Сегодня недвижимость формально делится на жилую и нежилую. Апартаменты – промежуточная категория – юридически относятся к нежилому фонду, что лишает арендатора базовых прав: постоянной регистрации, детского сада по месту жительства, социальных гарантий.
Доходные дома могли бы восполнить этот пробел, введя специальный статус недвижимости, предназначенной именно для сдачи внаём – со всеми гарантиями и понятными правилами, что означает:
- ясные сроки и правила аренды,
- защиту прав арендатора и арендодателя,
- регулирование стоимости аренды,
- инвестиции в качество жилья, а не только в квадратные метры.
Потенциальные плюсы инициативы
✅ Рост качественного арендного жилья. Сейчас рынок аренды в России до сих пор частично остается в серой зоне. С возвращением доходных домов появится прозрачность: договоры, стандарты, контроль качества.
✅ Инвестиции в рынок недвижимости. Частные инвесторы и строительные компании смогут зарабатывать не только на продаже жилья, но и на его эксплуатации. Это оживит строительную отрасль и может стать альтернативой спекулятивному росту цен на новостройки.
✅ Гибкая стоимость – для населения. Не все готовы или могут купить квартиру. Возможность долгосрочной аренды в качественном доме со всеми правами – альтернатива ипотеке, особенно для молодёжи и тех, кто не планирует оседать на одном месте.
✅ Историческая преемственность. Возвращение доходных домов – это не просто экономический шаг, но и попытка восстановить эффективные модели, работавшие в прошлом.
Не всё так просто
❌ Риски коммерциализации и образования неблагополучных районов. Без чёткого регулирования новые доходные дома могут превратиться в арендные муравейники – с дешёвыми, некачественными квартирами, предназначенными для извлечения максимальной прибыли. Это может ухудшить жилищные условия людей.
❌ Необходимость законодательной реформы. Чтобы отделить доходные дома от апартаментов и жилых комплексов, придётся переписывать Жилищный кодекс, вводить новые статусы, прописывать механизмы аренды, налогообложения и контроля.
❌ Недоверие арендаторов и арендодателей. На рынке пока нет культуры долгосрочной аренды с гарантией. Люди боятся остаться без крыши над головой, а собственники – что жильцы не будут платить. Всё это придётся преодолевать – не только нормативно, но и психологически.
Как это работает за рубежом?
В Германии и Австрии большинство граждан предпочитают аренду. В Вене, например, более 60% населения живёт в арендных квартирах. Государство регулирует цены, предоставляет субсидии, а муниципалитеты владеют большим числом доходных домов, построенных специально для социального найма.
В Японии существует чёткий рынок арендных резиденций – от простых до премиальных, с сервисом и обслуживанием. Инвесторы вкладываются в стабильную доходность, а арендаторы получают гарантии.
Таким образом, идея не нова – она давно успешно реализована и в других странах. Главное – адаптировать её под российские реалии.
А вы бы стали снимать жильё в доходном доме, если бы оно было качественным, с официальным договором, прозрачной арендой и защитой ваших прав? Или всё же ипотека – надёжнее?