Покупка квартиры или дома — серьёзное решение, сопряжённое с юридическими рисками. Один из наиболее часто встречающихся, но недооценённых рисков — обременение недвижимого имущества арендными отношениями. Даже если договор аренды краткосрочный и не зарегистрирован, он может стать источником споров и неприятных последствий для нового владельца.
Обременение в виде аренды (найма) означает, что квартира уже сдана в аренду третьим лицам, и договор аренды пока действует.
Согласно ст. 617, 675 ГК РФ, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество договор аренды (найма) сохраняет силу для нового собственника. Это значит, что:
Новый собственник не вправе выселить арендатора до окончания срока действия договора.
Исключения возможны, только если новый собственник не знал и не мог знать о наличии такого обременения.
Если договор аренды был официально зарегистрирован в Росреестре, соответствующая отметка появится и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Покупатель получает готовую жилплощадь, но вместе с ней и арендаторов.
Почему аренда — это реальный риск?
1. Скрытая аренда
Продавец может не сообщить о действующем договоре найма или аренды. В случае покупки такой недвижимости покупатель столкнётся с нежеланными "жильцами".
2. Краткосрочная аренда (до 1 года)
Такие договоры не подлежат госрегистрации, и, следовательно, не отображаются в выписке ЕГРН. Но они имеют юридическую силу.
3. Судебная защита арендаторов
Суды часто встают на сторону арендаторов, особенно если они проживали или пользовались помещением добросовестно. Новый собственник может быть обязан дождаться окончания срока аренды.
Обременение аренды — это риск, но не приговор. Грамотный подход и предусмотрительность помогут свести негативные последствия к минимуму.