Вопрос очень интересный, особенно если учитывать возможность изъятия недвижимости… Но разберемся по порядку.
КРТ (комплексное развитие территории) - это один из способов благоустройства территория для комфорта граждан. К нему относятся и возведение жилых строений, организация парков и иных зон отдыха, а также развитие инфраструктуры.
Изначально КРТ было создано для того, чтобы облегчить ныне устаревшую систему реновации города. Но все обернулось таким образом, что сразу же появились сложности в правовой защите частных интересов.
Конечно у КРТ есть свои определенные сложности. Для начала это условие согласия всех собственников недвижимости при заключении договора. В тех случаях, если хотя бы один собственник не предоставил свое согласие, то заключение договора является невозможным. Однако практика сообщает нам о том, что и этот этап можно обойти, если одной из сторон, участвующей в заключении договора будет муниципалитет или любой другой гос.орган. Таким образом подписание совместного договора не требуется.
Более того, нередки случаи, когда уже на этапе подготовки проекта заключается негласный договор с застройщиком, участвующим в реализации проекта. Таким образом мнение и права собственником становятся неважны.
Какая территория идет под КРТ?
- Территория, попадающая под категорию аварийной, подлежащая сносу или же реконструкции,
- Самострой,
- Территория, попадающая под снос или программу реконструкции по адресной программе,
- Территория, имеющая нарушения в регламенте градостроительного характера.
Ранее одним из требований было, чтобы не менее 50% находящихся на территории объектов подходило под одну из вышеперечисленных категорий. Однако в нынешней момент эта требование не является актуальным. То есть, это означает, что в план КРТ могут попадать и иные объекты недвижимости, не подходящие под критерии КРТ, но присутствующие в пределах границы КРТ.
То есть, говоря простыми словами, застройщик имеет право выбрать наиболее востребованную для дальнейшего строительства территорию, найти хотя бы один объект из категории и получить согласие от администрации города.
Кто такой этот “объект недвижимости КРТ”?
Это элементы, попадающие в зону КРТ, которые в дальнейшей будут подвержены изъятию у собственником. Вопрос только в скорости решения данного вопроса. По регламенту собственникам направляется уведомление-соглашение с информацией об изъятии собственности и оценке стоимости недвижимости. В тех случаях, когда собственник не реагирует на данное уведомление, его собственность может быть изъята без его согласия в судебном порядке.
Выкупная цена указывается не только на основании актуальной себестоимости имущества, но и возможных убытков, которые могут понести собственники после изъятия. Но это только на словах. Чаще всего стоимость сильно занижают.
Для чего нужна защита интересов и что она дает?
Для начала, чтобы ответить на этот вопрос, важно не упустить из внимания следующие факторы:
- На каком этапе реализации проекта находилась зона КРТ в момент уведомления собственников,
- При попадании объекта на территорию КРТ, высока вероятность его изъятия.
Вы спросите: ”Зачем тогда вообще что-то предпринимать, если результат уже заранее известен?”. Но добиться можно многого.
- Увеличение стоимости имущества,
- Очередность изымаемого объекта,
- Исключение изымаемого объекта из плана КРТ.
Что может сделать собственник, чтобы защитить свои интересы?
- Собственник имеет право оспорить как проект, так и сам КРТ. То есть под оспаривание может попасть зона КРТ с ссылкой на нарушение публичных и частных интересов.
- Собственник имеет право оспорить стоимость изымаемого объекта. Это относится к тем случаям, когда представитель экспертной организации имеет громкое имя и репутацию, благодаря чему проведение судебной экспертизы не является целесообразным. Или в тех случаях, когда итоговый результат имеет незначительные отличия от результатов проведенной вами экспертизы.
- Собственник имеет право использовать в своих интересах отношения между застройщиком и реализатором плана КРТ. В тех случаях, когда застройщик выбирается значительно раньше даты оглашения проекта. В связи с тем, что любые изменения в плане болезненны для застройщика, реализатору проекта выгоднее и быстрее будет прийти к согласию с истцом, чем пытаться отстоять свою сторону.
Самым лучшим вариантом, конечно, будет обратиться к специалисту, который не только разбирается в этом вопросе с юридической стороны, но и знает, какой путь будет наиболее выгодным для защиты интересов собственника. Ваша основная обязанность - не опускать руки, потому что при грамотном подходе, вы сможете выбрать для себя самые выгодные условия.