Алексей из Ленинградской области на своем дачном участке построил просторную бытовку 6х3 метра из сэндвич-панелей — для хранения инструментов и инвентаря. Под фундамент закрутили винтовые сваи 108 мм. Внутри — обустроили небольшое пространство для отдыха и отдельную «комнату» с полками для хранения. Этой весной Алексей услышал о новых правилах оформления построек: неужели теперь придется оформить бытовку официально?
Что поменялось в законе в 2025 году
С января 2025 года вступили в силу изменения в законе о регистрации недвижимости, которые затрагивали правила оформления строений на садовых участках, включая дачное строительство. Самое важное, что нужно знать дачнику: регистрации подлежат только капитальные объекты.
Как определить, капитальное строение или нет? Критерии определения капитальных и некапитальных построек изложены в пунктах 10 и 10.2 Градостроительного кодекса РФ. Капитальным считается строение, основание которого прочно связано с землей и которое невозможно разобрать и переместить без существенного ущерба. Все остальные строения классифицируются как некапитальные.
Для каких сооружений необходима регистрация? С 1 января 2025 года регистрация необходима для следующих сооружений:
- Садовый и жилой дом — если планируется прописка или проживание.
- Баня, гараж, хозблок — если они имеют капитальный фундамент и подключены к коммуникациям.
- Любое строение с площадью более 50 м2 — с любым назначением.
- Строения с адресом и коммуникациями — объекты, для которых планируется получение адреса или подключение к коммуникациям.
Что будет, если не зарегистрировать строение? Согласно действующему законодательству, все капитальные строения — даже теплицы, парники и бани — подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Несоблюдение требования влечет признание постройки самовольной.
В случае выявления незарегистрированной постройки, собственник будет обязан демонтировать ее за свой счет. Налоговые органы вправе произвести доначисление налога на имущество за период, предшествующий регистрации. За отсутствие надлежащего разрешения предусмотрена административная ответственность — штраф для физических лиц в размере от 2 000 до 5 000 рублей.
Многократные нарушения приведут к потере участка. Согласно Гражданскому кодексу, если владелец игнорирует предписания о сносе самовольной постройки, суд имеет право изъять землю в одностороннем порядке.
Что представляет собой «амнистия»? К 2030 году Росреестр обещает охватить учетом до 95% земель, а значит в ближайшем будущем скрыть на своем участке капитальные объекты с высокой долей вероятности не получится. Поправки призваны упростить регистрацию собственности, имеющей признаки капитальных, с помощью «дачной амнистии». Она позволит гражданам зарегистрировать строение в упрощённом порядке — без направления уведомлений о начале/окончании строительства, получения уведомления о соответствии, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Относятся ли объекты на винтовых сваях к капитальным?
Вернемся к Алексею — нужно ли ему регистрировать свою бытовку на винтовых сваях в ЕГРН? Ответ: нет. Повторимся, в категорию некапитального строительства относятся сооружения, перенос которых возможен без значительного ущерба и с полным сохранением функциональности.
Свайно-винтовая технология предусматривает возможность повторного использования опор при необходимости перемещения объекта. В данном случае, критерий некапитальности определяется вопросом: можно ли разобрать объект на отдельные элементы, а затем собрать на другом месте в полном соответствии с предыдущей конструкцией?
Так, например, одноэтажный жилой дом, бытовка, теплица, баня и иные строения на свайно-винтовом фундаменте, конструкция которых позволит их перемещение без значительных разрушений, будут отнесены к категории некапитальных.
Аналогичный подход применяется и к каркасным деревянным домам, установленным на винтовых опорах. Согласно пункту 10.2, возможность перемещения теоретически позволяет классифицировать их как некапитальные объекты. Такая интерпретация будет определяющей при установлении статуса объекта как капитального или некапитального и, следовательно, повлияет на его правовое регулирование.
Подведем итоги
Собственникам дачных и садовых участков следует привести в порядок документы на капитальные строения. Легализация потребует временных и финансовых затрат, однако позволит избежать серьезных штрафов в дальнейшем.
В некоторых случаях, даже легкое строение — например, теплица или сарай — при отсутствии необходимой документации может быть признано самовольной постройкой с соответствующими юридическими последствиями.