В 20 городах Красноярского края заработала семейная ипотека на вторичное жилье. «Проспект Мира» поговорил с руководителем агентства недвижимости о том, насколько реально воспользоваться этими условиями, а также обсудил ситуацию на рынке недвижимости.
С апреля в 20 городах Красноярского края появилась семейная ипотека. В этот список вошли города с низким темпом строительства жилья: Артемовск, Ачинск, Боготол, Бородино, Дивногорск, Дудинка, Енисейск, Заозерный, Канск, Лесосибирск, Назарово, Норильск, Железногорск, Зеленогорск, Шарыпово, Иланский, Кодинск, Игарка, Ужур и Уяр.
Красноярск, Сосновоборск и Минусинск в этот список не вошли.
По семейной ипотеке купить квартиру на вторичном рынке жилья по льготной ставке до 6% могут семьи, в которой есть хотя бы один ребенок до семи лет. Приобретать жилье у родственников запрещено. По условиям программы дом не должен быть в аварийном состоянии, а также старше 20 лет. Максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей. Воспользоваться семейной ипотекой можно один раз.
«Проспект Мира» спросил риелтора, насколько доступна такая семейная ипотека.
«Семейная ипотека: задумка интересная, но многим не подойдет»
Риелтор и руководитель агентства «Актив недвижимости» Наталья Осколкова считает, что семейная ипотека на вторичное жилье может помочь людям решить вопросы с недвижимостью. Однако, говорит Наталья, подходящих под условия программы домов в малых городах края достаточно мало.
«Если такие дома и есть, то не факт, что там продаются квартиры. У нас есть два клиента, которые хотят купить квартиры в Канске и Дудинке. Но в этих городах нет ни одной квартиры, которая бы продавалась в доме младше 20 лет. Просто люди не хотят продавать, и что делать?
Также может возникнуть ситуация, когда квартиры могут выставить на продажу по завышенной цене из-за высокого спроса. Человек, заранее зная, что его дом подходит под условия семейной ипотеки на вторичку, может завысить цену на свою квартиру. Другой вопрос, что не все люди знают об этой программе. Но им могут просто подсказать.
На самом деле, задумка интересная, но немногим эта программа подойдет. Весь вопрос заключается в том, как ее реализовать?»
Что делать, если продавцы завышают цены?
По словам Натальи Осколковой, владельцы продают свои квартиры за столько, за сколько хотят, поэтому вопрос с завышением цен никак не регламентируешь.
«Если есть спрос, то здесь включается рыночная экономика. Спрос влияет на предложение или наоборот, цена складывается из этого, а не чего-то другого.
Поэтому, если ко мне пришли 5 человек и все предлагают разную цену, тогда я как владелец скажу: „Кто дороже купит, тому и продам свою квартиру“».
Руководитель агентства отмечает, что в случае завышения цен на квартиру как агент покупателя она бы посчитала пользу-выгоду для своего клиента: сколько будет переплата по обычной ипотеке и сколько по семейной.
Что делать, если нет подходящих вариантов по этой семейной ипотеке?
Наталья Осколкова говорит, что в таком случае можно покупать жилье в Красноярске, Краснодаре или Москве, где действуют другие семейные программы.
«У тебя есть программа [семейная ипотека], но ты не можешь ею воспользоваться там, где живешь. Что нужно делать? Пока есть возможность взять семейную ипотеку на новостройку в другом городе.
Условия точно такие же: сумма кредита 6 миллионов рублей [кроме Москвы и Санкт-Петербурга], должно быть официальное трудоустройство, наличие маткапитала или первоначального взноса минимум 20,1%, одобрение банка и подходящий объект.
Если без субсидирования, то она очень доступная, льготная ставка составляет 6%. Если семья подходит под программу, то нужно пользоваться. Я всем говорю, пользуйтесь быстрее, потому что для многих это выход из ситуации. Просто иногда люди этого не видят».
Что нужно изменить в условиях этой семейной ипотеки, чтобы она стала доступнее?
Как считает Наталья, в первую очередь нужно упростить технические требования к домам в малых городах края. Например, есть квартиры в хрущевках, которым по 40-45 лет. Такие дома могли бы подойти под условия семейной ипотеки.
«Почему бы их не включить? Люди и на 30 лет берут ипотеку на вторичное жилье. Либо как вариант, если не брать вторичное жилье в малых городах, просто убрать субсидию, чтобы семейная ипотека была более доступная.
Дело в том, что сейчас в семейной ипотеке льготная ставка составляет 6%, ключевая ставка — 21%. 15% государство должно было компенсировать банку. Когда ключевая ставка была 9%, государство 2,5% компенсировало банку.
Однако потом ставка начала расти и больше года назад государство ввело субсидию, потому что оно не хочет полностью все субсидировать из-за высокой ключевой ставки. Они как субсидировали, допустим 2,5%, так и оставили. А застройщикам и банкам говорят, что они обязаны выдавать семейную ипотеку, но компенсировать разницу должны сами. Впоследствии банки отказались и сказали, что пусть это делают застройщики. Некоторые застройщики, в том числе в Красноярске, согласились. А некоторые отказались, сказав, чтобы заемщик компенсировал.
В итоге в каких-то банках идет ипотека без субсидии — взял 6% и никаких доплат, твои 20-30% первоначального взноса и все. А какие-то банки или застройщики отказывают, и выходит, что ты берешь 6 миллионов, у тебя 1,5 миллиона первоначальный взнос, еще ты 300 тысяч должен компенсировать субсидию банку или застройщику».
Некоторые клиенты закрывают на это глаза и компенсируют, объект немного дорожает, однако некоторые покупатели это тяжело «переваривают».
Варианты для людей, которые не попадают под условия семейной ипотеки
В беседе с «Проспектом Мира» Наталья Осколкова рассказала о том, какие есть варианты для тех, кто хочет решить квартирный вопрос, но не попадает под условия семейной ипотеки. К примеру, сейчас московские и краснодарские застройщики предлагают рассрочку.
По словам эксперта, для многих людей это выход из сложной ситуации. Наталья объясняет, что при покупке жилья с рассрочкой застройщики как правило не проверяют кредитную историю. Также людям не нужно собирать документы и подтверждать трудоустройство.
«Есть рассрочка на 2-3 года, а есть даже на 7 лет. Допустим, ты продаешь свою квартиру и хочешь приобрести квартиру побольше. Самое главное, чтобы у тебя был первоначальный взнос.
Допустим, 10 миллионов рублей стоит квартира, 2,5 миллиона рублей у тебя первоначальный взнос по условиям договора, 40 тысяч рублей составит твой ежемесячный платеж на протяжении 24 месяцев.
За два года вместе с первоначальным взносом мы выплатим 3 миллиона 460 тысяч рублей. 6 миллионов 540 тысяч рублей будет остаток долга. Ты должен будешь его погасить, либо оформить на него ипотеку.
Часть денег от продажи квартиры можно положить на депозит, как многие сейчас делают из-за высоких ставок по депозитам. Через два года можно снять эти деньги и погасить. Почему нет? Многие так делают, и мы тоже рекомендуем. Нужно зарабатывать деньги».
Но Наталья Осколкова говорит, что такая рассрочка не очень популярна в Красноярске. В основном с рассрочкой работают федеральные застройщики в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Сочи.
А что происходит с рынком в Красноярске?
«Если мы говорим о вторичном жилье и не берем льготные ипотеки, то сейчас сложилась очень интересная ситуация. С октября рынок вторичного жилья очень сильно просел и снизились цены на квартиры. Мы наблюдаем снижение стоимости на 10-15%. Допустим, если раньше квартира стоила 4 миллиона, то сейчас может стоить 3 миллиона 700 тысяч рублей. При этом разбег цен очень разный. Стоимость похожих квартир может отличаться на 1-1,5 миллиона.
На самом деле разница в цене очень высокая. То, что мы видим на агрегаторах [Авито и ЦИАН], и то, по какой цене реально продают квартиры — это небо и земля. Не все собственники разбираются в ценах, поэтому выставляют на агрегаторах стоимость, которую они хотят видеть. А реальная цена может очень сильно отличаться: и на 10%, и на 15%, а некоторые и на 20%».
«Сейчас цену диктует покупатель»
Наталья Осколкова объясняет, что собственник всегда хочет продать свою квартиру подороже. При выходе на рынок он устанавливает цену, которую хочет видеть. В итоге некоторые собственники больше года не могут продать свое жилье.
«Цену сейчас диктует покупатель. Он приходит и говорит: „Вот у меня есть столько-то денег“. И ты уже либо соглашаешься, либо нет. Когда рынок был стабильный, все знали, что 2,7-3 миллиона рублей стоит однокомнатная квартира. Сейчас же цена очень сильно отличается.
В декабре прошлого года у нас был конкретный пример. Мы выставили квартиру на продажу. Пришел клиент, который предлагал 5 миллионов 700 тысяч рублей. Однако собственник сказал, что не готов продать квартиру за такую цену, так как она якобы стоит 6 миллионов рублей.
В разговоре владелец говорил, что полгода назад его сосед продал свою квартиру, год назад еще кто-то. То есть, идет негатив в адрес агентства и подозрения, что мы хотим побыстрее закрыть сделку. Проходит время, квартиру никто не берет, владелец сам звонит и просит поставить ценник в 5 миллионов 700 тысяч рублей.
При этом мы рекомендовали снизить цену еще в декабре, а собственник согласился на это в феврале. Мы ставим 5,7 миллиона рублей и опять не успеваем, потому что рынок еще чуть-чуть упал. Все вокруг продают по 5,5 миллиона рублей.
Что мы делаем? Невольно мы помогаем продать тем, у кого квартиры дешевле. И снова не успели. Через месяц нам приходится опять разговаривать с клиентом и просить снизить цену».
По словам Натальи, нужно сразу правильно оценить объект и привлечь покупателя ценой. Людям, которые хотят быстро продать свое жилье, риелтор советует поставить цену ниже, чем у конкурентов.
«Рынок приходит в экологичное состояние»
Риелтор отметила, что сейчас рынок приходит в «экологичное состояние». На рынок выходят только те, кому нужно либо продать, либо купить жилье здесь и сейчас, и они не готовы ждать.
«Государство сначала всех разбаловало низкими процентами, а сейчас приводит рынок в нормальное и естественное состояние».
Наталья добавила, что сейчас бессмысленно делать какие-то прогнозы относительно рынка жилья.