Более 70% квартир в новостройках Ростова в апреле остались нераспроданными, по данным ДОМОСТРОЙРФ. Срок продажи новых квартир удлиняется, а число сделок в массовом сегменте на рынке недвижимости донской столицы падает, сообщил основатель консалтингового бюро «Жилин. Эксперт» Александр Жилин.
Высокая ставка и мораторий на стройку
На апрель не продано более 2,3 млн кв. м квартир в новостройках, при этом всего построено более 3,3 млн кв. м, это 70,7% от всего нового жилья, об этом свидетельствуют данные аналитики ДОМОСТРОЙРФ. Для сравнения — год назад, в апреле 2024 года было не распродано 56% квартир (1,5 млн кв. м из 2,6 млн построенных «квадратов»).
Причина — в сочетании нескольких факторов, считает Жилин.
«Во-первых, на рынок вышло сразу несколько масштабных проектов: „Столицино“, „Парк Октябрь“, ГК „Самолет“ получила разрешение на строительство на левом берегу Дона, но продажи пока не открыла, — перечисляет эксперт. — Предложение растет, а срок продаж остатков уже возведенных новостроек в массовом сегменте удлиняется все больше и больше. Причем, текущий мораторий на новые разрешения на строительство на объем предложения почти не влияет».
При этом количество сделок на рынке жилья с 2024 года упало практически вдвое, отмечает глава консалтингового бюро. Это связано с высокой ключевой ставкой, как и впечатляющее снижение сделок с помощью ипотеки.
«Практически на 100% в массовом сегменте упал так называемый инвестиционный спрос: когда квартиру купили на этапе котлована, а потом продали дороже, — поясняет Александр Жилин. — А этот сегмент покупателей составлял немалую долю спроса».
Поэтому сегодня у девелоперов проблемы с продажами, с ненаполненностью эскроу-счетов, которые рассчитывались еще при иной рыночной модели, говорит эксперт. Такая ситуация не только у ростовских застройщиков, но и по всему югу страны.
«Как долго девелоперы смогут переплачивать за проектное финансирование, справляться со ставкой 21% годовых? По моим ощущениям, в ближайшие полгода просвета ожидать сложно. Если даже Центробанк, как ожидается, решит снизить ключевую ставку, происходить это будет постепенно. А еще год в таком состоянии создаст серьезные проблемы не только девелоперам в текущих проектах, но и скорректирует планы развития застройки Ростова. Это уже происходит: крупные проекты замораживаются», — считает Жилин.
Упор на инфраструктуру и архитектуру
Он также отмечает, что власть меняет свое отношение к выдаче разрешений на строительство. Сейчас они и вовсе не выдаются по распоряжению врио губернатора региона Юрия Слюсаря. В дальнейшем вопросом будет пристально рассматриваться градостроительным советом Ростова. Особенное внимание будет уделено развитию социальной и транспортной инфраструктуры проектов девелоперов. Как именно все будет происходить и каковы новые требования, застройщики пока не понимают.
«Есть в этом и положительный момент: девелоперы начнут тщательнее подходить к разработке своих проектов, — полагает эксперт. — Раньше застройщики позволяли себе выводить на рынок проекты без архитектуры со слабыми планировочными решениями, практически не инвестируя в разработку продукта. А сейчас, чтобы конкурировать, им придется больше внимания уделять планировке пространства жилых комплексов, выстраивать гармоничные концепции, которые будут продаваться».
Застройщики все чаще обращаются к специалистам по разработке и выведению на рынок девелоперских проектов. По словам Жилина, спрос на такие услуги уже превышает все мыслимые предложения в Ростове и на юге страны.
Ранее ДОМОСТРОЙРФ писал, что в Ростове в среднем ипотечные платежи превышают стоимость аренды в 1,7 раза.
