Будет ли дешевле? Прогноз по ипотечным ставкам от омского эксперта

О текущем состоянии ипотечного рынка в Омске, изменении покупательского поведения и ожиданиях по ставкам — в интервью с Ольгой Неёловой, руководителем ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки».

— Какой у Вас прогноз по ключевой ставке? И стоит ли в этом году ждать снижения рыночных ставок по ипотеке?

— На мой взгляд, кардинальных изменений ждать точно не стоит. В своем последнем прогнозе Центробанк отметил, что с 28 апреля до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 18,8–21,8%. Это значит, что рыночные ставки по ипотеке кардинально снижаться точно не будут.

Если заемщик нашел жилье и хочет использовать жилищную субсидию или средства материнского капитала, то лучше не откладывать. Такие кредиты в будущем можно рефинансировать.

— Сколько должен получать заемщик, чтобы купить уже готовое жилье в Омске?

— Для получения ипотечного кредита 3 млн рублей на 20 лет, заемщику требуется показать доход 94 тысячи рублей. При этом ежемесячный платеж составит около 65 тысяч. Это большая сумма для нашего региона, не все могут позволить себе. Что можно порекомендовать заемщикам? Учитывать доход созаемщиков — жены, возможно родителей. И как сказала ранее, использовать меры господдержки.

— Как Вы оцениваете состояние ипотеки в Омской области?

— По количеству ипотек доля Омской области в Сибирском Федеральном округе в I квартале не снизилась. На протяжении трех месяцев этот показатель составлял 10.6–11,8%. Более того, в рамках округа наша доля чуть увеличилась. Лидер в регионе — Новосибирская область. Показатели Омской области сопоставимы с Кемеровской — они немного обгоняют нас по количеству выданных кредитов, а мы по объемам.

Что касается объемов выдачи, январь был провальным, февраль и март — умеренный отскок. В апреле по нашим экспертным данным активность была выше, чем в первом квартале.

— Чем Вы можете объяснить такую активность на рынке ипотеки?

— Даже во времена высоких ставок рынок не замирает полностью. Спрос плавно перетекает в другие сегменты. Сегодня самые популярные программы — семейная ипотека, кредиты на разные цели под залог имеющегося жилья.

Многие клиенты предпочитают первичку, где можно получить льготную ставку. Но такая программа стала адресной, рассчитана на семьи с детьми. Что касается залогового кредитования, то в них заинтересованы предприниматели. Программы кредитования малого бизнеса не пользуются спросом ввиду высокой ставки и большого количества документов. Заемщику проще получить кредит под залог своей квартиры по ставке стандартных ипотечных программ и потом погасить его без штрафов. К тому же за счет большого срока можно «растянуть» ежемесячную нагрузку.

— А что происходит с кредитами на индивидуальное жилищное строительство?

— В январе был спад, в феврале и марте умеренный отскок. К примеру, в январе выдано 49 штук, в марте — 89. Эти показатели далеки от уровня прошлого года. В Новосибирской области, Красноярском крае ситуация чуть лучше, чем у нас. В целом потенциал у этого сегмента есть.

— Сказывается ли возросший по ипотеке платеж на средней сумме кредита?

— В Омской области средняя сумма ипотеки незначительно растет. К примеру, в феврале была 3,9 млн рублей, а марте — выше 4 млн рублей.

— Какие у Вас ожидания от включения вторичного рынка в программу семейной ипотеки? Ожидается ли ускоренный рост цен в этом сегменте?

— Данные изменения вступили в силу с 1 апреля и носят адресный характер. Далеко не всем подходит такая программа. К примеру, семьи с ребенком до 7 лет могут приобрести жилья в многоквартирном доме на вторичном рынке недвижимости в отдельных городах. В нашей области это Исилькуль, Калачинск, Называевск, Тара, Тюкалинск.

Для семей с маленькими детьми важна инфраструктура (детские сады, развивающие центры, поликлиники). Если совпадают несколько факторов — доступность кредита, инфраструктура, удобство добраться до работы — то несомненно в части городов это вызовет и спрос, и небольшой рост цены. Но ажиотажа точно не будет.

— Можно ли объяснить интерес государства к вторичке снижением количества новых проектов от застройщиков на первичном рынке?

— На наш взгляд нет. Это объясняется экономикой застройщиков — закладывают столько, чтобы продать в разумные сроки. Интерес государства — обеспечить баланс на рынке недвижимости и стимулировать массовую ипотеку. Рыночными методами пока не получается из-за высокой ключевой ставки. Вот и расширяют программу льготного кредитования на вторичку, но аккуратно, адресно.

— Какие перспективы ипотечного рынка Вы видите?

— На мой взгляд, показатели этого года будут близки к показателям второй половине 2024 году с небольшой тенденцией росту. Этот прогноз при текущей ситуации или незначительном снижении ключевой ставки. Если ключевая ставка будет повышена, то однозначно рыночная ипотека еще более сократится. По данным Центробанка на долю программ с господдержкой в марте пришлось 87%. Это много, ипотека должна учитывать интересы разных заемщиков и должна быть массовой.