Дороги просохли, деревья зазеленели - на загородном рынке Ленобласти начался высокий сезон. На ЦИАНе выставлено около 12 тысяч участков и примерно столько же - частных домов.
Активность на рынке выросла уже в майские праздники, но пока не достигает прошлогодних показателей. С начала года, за январь-апрель в регионе было зарегистрировано 23,8 тысяч сделок с участками в статуе ИЖС, СНТ и ЛПХ. Это на 12% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (26,7 тысяч сделок).
Но в целом - вполне приемлемый уровень рыночной активности, по крайней мере, с провалом продаж в новостройках на 50-60% не сравнить. В месяц в Ленобласти граждане приобретают 5,5-6,5 тысяч участков
. И, разумеется, покупают чтобы построить: держать землю про запас нерентабельно, а с введением новых законов со штрафами «за неиспользование» - так и накладно.
В цивилизованном сегменте рынка насчитывается около 240 коттеджных поселков, в которых идут продажи; в общей сложности около 15 тысяч лотов; 77% предложения - тоже участки, и в основном без подряда.
В организованной застройке за 1 квартал эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» насчитали 1,1 тысячу сделок - вдвое меньше, чем за такой же период в 2024 году и на 39% меньше, чем в 4 квартале.
Первый квартал 2025-го получился относительно слабым, подтверждает Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков компании «ФАКТ.»
Основные причины - нестабильность экономической ситуации, дороговизна кредитов и высокая доходность депозитов. С этой оценкой согласен и Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости».
По мнению Ирины Королевой, эксперта по загородной недвижимости «Адвекс. Центральное агентство», период низкого спроса на загородном рынке может затянуться: как из-за «дорогих денег», так и из-за приличного количества домов, построенных в период ажиотажа и сейчас выставленных на рынок по завышенным ценам.
Вместе с тем за январь-март организованный рынок пополнился примерно на такое же количество лотов - 1,2 тысячи, так что дефицит предложения загородному сегменту Ленобласти не грозит.
По мнению редакции «Пригорода», стоит обратить внимание на значительный - в несколько раз - провал ипотечного кредитования в сфере ИЖС. На российском уровне: в июне 2024 года в РФ было выдано 47 123 кредита на создание объектов ИЖС; в октябре 2024-го - 14 424, в марте 2025 года - 3687.
По нашему региону (Петербург плюс Ленобласть): июнь 2024-го - 2223 кредита (на постройку ИЖС), октябрь 2024-го - 631 кредит, март 2025-го - 216 кредитов… Падение на порядок, то есть в 10 раз. Не беремся судить о причинах; предположим лишь, что разрекламированная на федеральном уровне схема «семейная ипотека плюс эскроу» или не работает, или еще статистически не значима (не видна).
В федеральных СМИ (вдруг!) обсуждается тема снижения спроса на частные дома. Из-за этого «стоимость строительства снизилась на 15%, а цены на часть материалов просели на треть», - пишут «Известия». Подешевели на 25–30% популярные для возведения частных домов силикатные блоки, блоки из газобетона и керамзита. Снижаются цены на кровельные материалы и арматуру.
При этом эксперты, опрошенные «Известиями», считают причиной спада - введение эскроу-счетов. Хотя вроде бы их вводили, наоборот, для пущей надежности… Предположим все же, что речь пока идет о столичном регионе. На петербургском рынке таких колебаний пока не отмечалось.
Но главное внимание рынка, и девелоперов, и потенциальных покупателей, приковано не к земле и не к недвижимости. А к цифрам в строчках, к движению денег.
«Вклады населения выросли на 1,3% — до 57,4 трлн рублей, пишет в своем блоге Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», со ссылкой на данные АСВ. Темпы прироста явно замедлились. В прошлом году вклады населения выросли на 26%.
В части динамики депозитов очень похоже не просто на замедление роста, а на разворот. Особенно если учесть темпы снижения ставок: по данным ЦБ на начало года средняя ставка у 10-ти крупнейших банков была 21,73%, сейчас - 19,6%. В следующем квартале точно увидим снижение. Но долгожданный исход денег из депозитов в недвижимость, на фондовый рынок и т. д. еще не начался…»
Экспертный комментарий:
Анна Вакула, директор департамента загородной недвижимости АН «Этажи»
- Еще в ноябре 2024-го стало понятно, что резких улучшений на рынке недвижимости РФ ждать не стоит. И на сегодня основное допущение, в том числе и для застройщиков/подрядчиков ИЖС - что сложившиеся условия и темпы продаж сохранятся до конца года как минимум.
По итогам апреля 2025-го мы видим ощутимый рост предложений на продажу вторичного жилья и загородной недвижимости. Это скоро начнет влиять на рынок. По заявкам на покупку «загородки» в петербургском филиале компании «Этажи» видим рост на 14,54% (к марту) и падение год к году на 21,66%.
В апреле опять начались проблемы с загородной ипотекой, сложно было получить семейную ипотеку. Но с отменой банковских комиссий в мае интерес покупателей возрастет. Главное, чтобы банки не увеличили долю отказов, а такой риск есть.
Итак. Выбор для покупателя на рынке есть, и вполне разнообразный. Новое предложение, хотя и умеренными темпами, но появляется. Оснований для роста цен на участки и дома выше инфляции нет.