Всем моим подписчикам и всем тем, кто зашёл в мой юридический канал, чтобы найти для себя что-то новое, полезное и интересное, огромный привет! Я всех Вас рад видеть! Уже довольно-таки давненько я писал о том, что в моей практике есть несколько дел по признанию права собственности на незаконные постройки (реконструкции) и обещал написать об этом соответствующий пост. Но… время шло, посты-то я писал, по другим темам. Видимо, настало время должки –то возвращать. В этом посте я в качестве примера приведу два гражданских дела, рассмотренных в разное время Кузнецким районным судом Пензенской области.
Первое гражданское дело. В конце 2016 г. ко мне обратился один мой дальний родственник (уже в почтенном возрасте), у него была следующая проблема: ещё в советское время он построил гараж для машины, получил разрешение на строительство и с тех пор думал, то раз разрешение ему дали, то он и является собственником данного гаража. А тут уже возраст, мало ли что может с ним произойти (инфаркт, инсульт, онкология и т.д.) и решил он обратиться к нотариусу, чтобы тот на гараж завещание сделал. А нотариус-то его и огорошил: дескать, вы не являетесь собственником данного гаража, поскольку разрешение на строительство даёт только право его строить на законных основаниях. Я составил ему исковое заявление в суд, было судебное разбирательство, суд его иск удовлетворил и признал за ним право собственности на данный гараж как на самовольную постройку. Я в конце поста приведу ссылку на данное решение суда, а здесь лишь укажу на основные моменты, на которые суд сослался в своём решении. Итак…
«Индивидуальный гараж им был построен в ДД.ММ.ГГГГ, с этого же времени он им непрерывно и открыто владеет и пользуется как своим собственным до настоящего времени, он ставит в указанный гараж свой автомобиль, хранит там разную утварь, также делает ремонт гаража по необходимости.
Поскольку ни гараж, ни земля под ним до настоящего времени не оформлены в его собственность, то он предпринял попытки к их узаконению во внесудебном порядке. Однако, поскольку земельный участок, на котором стоит гараж, не поставлен на кадастровый учёт, оформить право собственности на гараж и на земельный участок под ним в упрощенном порядке он не смог. Сам гараж поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, однако право собственности на него во внесудебном порядке он не может оформить, поскольку им не получен акт ввода в эксплуатацию этого гаража после его строительства ДД.ММ.ГГГГ. Право на межевание земельного участка под гаражом он получит только после оформления гаража в свою собственность. Полагал, что решение суда о признание за ним права собственности на гараж будет являться основанием для регистрации за ним такого права в ЕГРП, после чего у него также появиться право на узаконение и регистрацию права на земельный участок под таким гаражом».
(Мои пояснения: данный гараж стоял на муниципальной земле, поэтому ответчиком мы поставили Администрацию г. Кузнецка Пензенской области. Если бы этот гараж стоял на придомовой территории (а там рядом стоял многоквартирный дом), то и ответчиками были бы, соответственно, собственники этих квартир и нам пришлось брать у них согласие. Так что нам, можно сказать, повезло ещё).
«В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).
Исходя из положений п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ (в редакции ФЗ от 13.07.2015 № 258-ФЗ, изменения и дополнения вступили в силу с 01.10.2015), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом».
(Мои пояснения: данный гараж как раз соответствовал всем этим трём условиям: он был построен на земле, категория которой разрешает строительство данного объекта; в материалах гражданского дела имелось техническое заключение о том, настоящий гараж не нарушает никаких пожарных, технических и иных необходимых требований и правил; поскольку настоящий гараж был построен на муниципальной земле, а Администрация г. Кузнецка Пензенской области не возражала против его узаконения, то сохранение его (то есть, гаража) не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан).
«Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, согласно ст.ст. 1 и 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в редакции, действующей с 19.12.1994, часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, вводимого в действие с 1 января 1995 года, применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.
Следовательно, к спорным отношениям, возникшим в 60-х годах, в соответствии с переходными положениями к Гражданскому кодексу Российской Федерации подлежат применению нормы права, действовавшие на момент возведения постройки.
Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ).
Однако, в соответствии с абз. 1 ст. 109 ГК РСФСР (ред. 1964, действующая в период строительства истцом спорного гаража и до утраты силы с 01.01.1995 (1968 год согласно сведениям, содержавшимся в кадастровом паспорте из материалов инвентаризации такого гаража)), гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.
Указанными положениями ст. 109 ГК РСФСР предусмотрен снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
В соответствии с Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом МКХ РСФСР от 21.02.1968 № 83, действовавшей на момент возведения истцом спорного гаража, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры (Приложения 1, 2, 3 и 4) и производят регистрацию строений. Объектом регистрации является одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности. Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Изменения в правовом положении строений заносятся в реестровую книгу и в инвентаризационные карточки со ссылкой на документы, на основании которых эти изменения учтены.
Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года и оформленные в соответствии с действующим на момент их строительства законодательства, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками».
(Мои пояснения: поскольку гараж моим доверителем был построен до 01 января 1995 г., когда действовал ещё Гражданский кодекс РСФСР, а тогда самовольными постройками признавались только жилые помещения, то данный гараж нельзя было при знать самовольной постройкой).
Вот благодаря совокупности всех этих моментов и смог Кузнецкий районный суд Пензенской области узаконить данный гараж, вынеся соответствующее решение: «Исковые требования К.Ю.П. удовлетворить. Признать за К.Ю.П. право собственности на гараж с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>».
Вот ссылочка на данное решение Кузнецкого районного суда Пензенской области (в обезличенном виде): https://kuznetsky--pnz.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=20195966&delo_id=1540005&new=0&text_number=1
После того, как данное решение вступило в законную силу, мой доверитель оформил право собственности на этот гараж путём внесения через МФЦ записи в ЕГРН и потом уже выкупил землю под гаражом, подав соответствующее заявление в Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Кузнецка Пензенской области.
______________________________
Второе гражданское дело. Летом 2023 г. обратилась ко мне одна женщина, друг семьи моих родителей, со следующей проблемой. Она живёт в квартире в доме барачного типа (дом на семь квартир, т.е. многоквартирный дом (МКД)). Несколько лет назад она сделала в своей квартире небольшой закуток (выделила крошечную комнатку), где навесила газовый котёл (котельная). Чтобы в своей и так небольшой квартирке найти место для котла, ей (вернее, нанятым ею работникам) пришлось чуть стену в квартире подвинуть. Всё это было сделано без соответствующего разрешения, т.е. самовольно. И ладно, если из-за этого изменилась бы площадь лишь её квартиры, но в результате этих действий изменилась и общая площадь всего дома. Поскольку женщина уже пожилая, больная, то ей не захотелось оставлять оформление самоволки своим детям, она решила всё узаконить сама, ещё при своей жизни (я считаю, что это правильное решение). Здесь решения в открытом доступе нет, поэтому я ничего в виде ссылки, естественно, размещать не буду, расскажу просто общими фразами и укажу (тезисно) моменты, изложенные в её исковом заявлении в суд об узаконении самовольной реконструкции. Само исковое заявление называлось «… о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии». Итак…
(Мои пояснения: перед тем, как подавать этот иск в суд, мы обратились к кадастровому инженеру, и он сделал техническое заключение и новый технический паспорт на данную квартиру (общая площадь квартиры увеличилась). Вот как раз на этой стадии моя доверительница и узнала о том, что помимо площади её квартиры изменилась и общая площадь дома (в сторону увеличения). Если бы общая площадь дома не изменилась, то можно было бы обойтись и без суда. Тогда данное техническое заключение и новый технический паспорт просто подали бы через МФЦ в Росреестр и сведения о новой площади данной квартиры внесли в ЕГРН. Но… В той ситуации выход был один – обращение только в суд. Перед тем, как подать иск в суд, необходимо было обратиться в Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области (Минград Пензенской области). Раньше в г. Кузнецке при Администрации был отдел Архитектуры и градостроительства – туда и направляли заявления (в частности, тогда, когда было дело о самовольном гараже (первое гражданское дело, о котором я рассказал в данном посте). Зачем нужно обязательно было обращаться в Минград Пензенской области? Это, своего рода, досудебный порядок. В заявлении туда была адресована просьба к Минграду Пензенской области выдать разрешение на реконструкцию данного объекта. А раз в разрешении отказано, то тогда дорога одна – в суд).
Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области (сокращ. - Минград Пензенской области) – это исполнительный орган Пензенской области, обеспечивающий проведение государственной политики в сфере градостроительной деятельности и архитектуры (расположен по юридическому адресу: 440008, г. Пенза, ул. Суворова, 156).
(Из искового заявления) «В 2017 году я решила улучшить жилищные условия: для этого мне пришлось осуществить реконструкцию дома (с изменением общей и жилой площади моей квартиры) путём возведения пристроя, в котором расположился газовый котёл. Всё это было сделано без соответствующих разрешительных документов, т.е. самовольно.
Данная реконструкция была произведена мною собственными силами и на собственные денежные средства, без получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ. В настоящее время зарегистрировать право собственности на квартиру вместе с пристроем во внесудебном порядке не предоставляется возможным, в связи с чем я вынуждена обратиться в суд. Моя квартира после проведенной реконструкции не создает угрозы жизни или здоровью граждан, а также не нарушает права и законные интересы граждан.
Поскольку мне сейчас уже 70 лет, возраст мой далеко не молодой, да и здоровье слабое, то я решила эту самовольную реконструкцию узаконить, дабы не оставлять всё это моим детям, как наследникам.
Согласно полученному мною техническому заключению по результатам обследования квартиры № _ в многоквартирном жилом доме № _ по ул. __________ в г. Кузнецке Пензенской области, выполненному ООО «Э Г, реконструированная квартира № _ многоквартирного жилого дома № _ по ул. ___________ в г. Кузнецке Пензенской области соответствует действующим на момент обследования строительным нормам и санитарным требованиям. Реконструированный многоквартирный жилой дом № _ по ул. __________ в г. Кузнецке Пензенской области частично не соответствует противопожарным требованиям, действующим на момент обследования. Это обусловлено тем, что основное строение лит. _ было возведено в 19__ году и располагается в границах сложившейся застройки. Имеющееся несоответствие не является существенным. Обследуемый объект не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Относительно противопожарных требований, в техническом заключении (стр. __ Заключения, раздел «Противопожарная безопасность») написано следующее: «Произведенная реконструкция многоквартирного жилого дома путём строительства не ухудшает противопожарную обстановку на территории сложившейся застройки, т.к. построен вместо пристроя лит. __ и холодной пристройки во внутрь двора». Поэтому имеющееся несоответствие и не является существенным.
Согласно настоящему Техническому заключению (стр. __) оценка технического состояния конструктивных элементов на момент экспертного осмотра характеризуется как хорошее и удовлетворительное, техническое состояние работоспособное.
Согласно данному ответу (комментарий автора поста: Минграда Пензенской области), руководствуясь ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Минград Пензенской области отказывает мне в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Кузнецк, ул. __________, _ (КН 58:31:_______:___) по основаниям, указанным в данном ответе. В том числе, отказ мне пришёл и потому, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать осуществлению строительства/реконструкции объекта капитального строительства. В свете всего указанного, если бы к моему заявлению и были приложены все необходимые документы, перечисленные в данном ответе, но всё-равно из-за отсутствия у меня изначально разрешения на строительство/реконструкцию объекта капитального строительства, из-за чего данная реконструкция и стала самовольной, я бы не получила от Минграда Пензенской области положительного ответа. Так что я считаю, что досудебный порядок мною выполнен и есть все законные основания обратиться мне в суд с соответствующим иском.
Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция включает в себя как переустройство, так и перепланировку.
Разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Решение суда по настоящему исковому заявлению является документом, на основании которого сведения по реконструированной квартире с учётом изменившихся общей и жилой площади данной квартиры вносятся Управлением Росреестра России по Пензенской области в ЕГРН в заявительном порядке.
Поскольку соседи не возражали против такой проведённой реконструкции, она их права и интересы не ущемляла, имелось техническое заключение, ответ из Минграда Пензенской области, то Кузнецкий районный суд Пензенской области вынес решение, которым исковые требования моей доверительницы удовлетворил, сохранил в реконструированном состоянии квартиру № _ общей площадью ХХ,Х кв.м. (жилой площадью ХХ,Х кв.м.) с кадастровым номером 58:31:_______:___ в многоквартирном жилом доме № _ по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. _________, признал за М.Т.С (моей доверительницей) право собственности на реконструированную квартиру общей площадью ХХ,Х кв.м. (жилой площадью ХХ,Х кв.м.) с кадастровым номером 58:31:_______:___, расположенную по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. __________, дом № _, кв. № _.
После того, как решение Кузнецкого районного суда Пензенской области вступило в законную силу, она обратилась опять к кадастровому инженеру, который сделал все необходимые в таком случае действия, связанные с тем, что изменилась и площадь дома. После всего этого моя доверительница подала документы вместе с решением суда через МФЦ в Росреестр и изменения были внесены в ЕГРН.
На этом всё! Если какие юридические вопросы ко мне возникнут, то можете звонить мне по телефону: 8 – 963 – 098 – 14 – 07 (в мессенджере WhatsApp у меня имеется этот же номер телефона), или писать на электронную почту на следующий адрес: info-jurist1@yandex.ru .