Юридическая компания "Вента" | Земельное право | Судебная практика.
Верховный Суд РФ в своем определении № 305-ЭС17-13675 (дело № A41-103283-2015) подтвердил главный принцип: первичное нарушение порядка отчуждения земельного участка не может автоматически лишать последнего приобретателя статуса добросовестного. Это решение имеет большое значение для защиты прав собственников в спорах с государственными органами.
Фабула дела.
В 2010 году Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Позже ОАО передало права аренды Обществу, которое построило на участке предприятие для переработки сельхозпродукции, получив все необходимые разрешения.
После завершения строительства Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земли, ссылаясь на наличие на ней собственных объектов недвижимости. Администрация согласилась и заключила с Обществом договор купли-продажи. Впоследствии Общество продало участок с постройками компании «Агросервис».
Однако проверка Министерства имущественных отношений выявила, что площадь проданного участка существенно превышала допустимые нормы в соотношении с размерами построенных на данном участке зданий. Администрация подала иск о признании всех договоров купли-продажи недействительными, прекращении права собственности Агросервиса на земельный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из незаконного владения Агросервиса. В качестве обоснования своей позиции истец указал, что земельный участок был предоставлен Администрацией в собственность первоначальному собственнику - Обществу с нарушением законодательства.
Позиции судов.
- Суд первой инстанции признал сделки недействительными, но отказал в истребовании участка у Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем, поскольку имущество выбыло из владения собственника по воле Администрации и при ее деятельном и активном участии.
- Апелляция и кассация согласились с ничтожностью сделок, но потребовали возврата участка, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36, 11.9 ЗК РФ, указав, что Агросервис должен был заподозрить нарушения и потому не может считаться добросовестным.
Позиция Верховного Суда РФ.
ВС РФ отменил решения апелляции и кассации, указав на ошибочное применение норм права:
1. В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество приобретено возмездно у лица, не имевшего права его отчуждать, а приобретатель не знал и не мог знать об этом, собственник вправе истребовать его только при утрате владения против своей воли (хищение, мошенничество и т. д.).
2. Администрация добровольно передала участок, поэтому Агросервис не обязан был проверять законность его предоставления предыдущему собственнику.
3. Ссылка на ЕСПЧ: государственные органы должны действовать последовательно, а их ошибки не должны перекладываться на добросовестных приобретателей.
4. Принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) также препятствует изъятию участка у Агросервиса, законно владеющего постройками.
Юридическая компания "Вента" также отмечает, что данное определение полностью согласуется с:
- Постановлением Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 20.04.2010 года,
- Постановлением КС РФ № 16-П от 22.06.2017 года и
- практикой ЕСПЧ о защите добросовестных приобретателей.
Ключевые выводы:
✅ Добросовестность приобретателя не ставится под сомнение, если он не знал и не должен был знать о нарушениях со стороны отчуждателя.
✅ Государственные органы несут риски собственных ошибок и не могут перекладывать их на третьих лиц.
✅ Единство участка и построек защищает интересы добросовестного владельца.
Это решение обеспечивает стабильность гражданского оборота и подтверждает, что суды должны тщательно оценивать обстоятельства сделки, а не автоматически лишать собственности добросовестных приобретателей.
"Вента" рекомендует участникам сделок с недвижимостью:
🔹 Проверять чистоту цепочки отчуждения,
🔹 Учитывать позиции Верховного Суда РФ при защите своих прав,
🔹 Обращаться к профессиональным юристам для минимизации рисков оспаривания сделок.
