Покупка земельного участка или дома с участком — важный шаг, который требует не только оценки цены, расположения и инфраструктуры, но и понимания юридических особенностей. Одним из ключевых факторов является назначение земли и ее вид разрешенного использования (ВРИ), которое напрямую помимо стоимости влияет и на то, что вы можете или не можете делать на этом участке.
В этой небольшой статье мы вкратце разберём, какие бывают виды назначения земли, в чём между ними разница, и какой тип подойдёт именно вам.
Что такое назначение земли?
Это установленное законом целевое использование участка — например, для жилого строительства, сельского хозяйства, промышленности, отдыха и т.д.
Информация о назначении указывается в выписке из ЕГРН (можно запросить у продавца или через «Госуслуги»). Несоответствие фактического использования назначению может привести к штрафам, судебным искам или даже сносу построек.
Другими словами — это то, для чего официально разрешено использовать землю: под жилое строительство, сельское хозяйство, промышленность, отдых и т.д.
В рамках назначения существует вид разрешенного использования (ВРИ). Назначение земли определяет общую направленность использования участка, например, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, промышленности и т.д. Вид разрешенного использования уточняет, что именно можно делать на участке в рамках его категории.
Какие виды назначения земель существуют?
1. Земли населённых пунктов — лучше всего подходят для постоянного проживания.
Эти участки находятся в черте городов, деревень, сёл и посёлков. Они предназначены для жизни, то есть под строительство домов, с возможностью подключения к городским коммуникациям.
Виды разрешенного использования:
ИЖС — Индивидуальное жилищное строительство
✅ Можно строить полноценный жилой дом.
✅ Можно зарегистрировать жильё и оформить прописку.
✅ Подведены или планируются коммуникации.
✅ Поддерживаются большинство программ кредитования (ипотека, маткапитал, сельская ипотека)
❗ Обязаны соблюдать строительные нормы и сроки ввода дома в эксплуатацию.
Подходит для: тех, кто хочет жить постоянно и без ограничений.
ЛПХ — Личное подсобное хозяйство
✅ Можно строить дом и жить в нём.
✅ Возможна прописка (если участок в черте населённого пункта).
✅ Можно заниматься огородом, держать животных.
✅ Поддерживаются большинство программ кредитования (ипотека, маткапитал, сельская ипотека)
❗Требуются согласования и не везде легко подключить коммуникации.
❗За пределами населённых пунктов строительство может быть запрещено.
Подходит для: тех, кто хочет совмещать проживание с небольшим хозяйством.
Садоводство
✅ С 2019 года можно строить жилой дом и оформить прописку.
❗ Ипотека доступна не всегда.
❗ Коммуникации зависят от конкретного места.
Подходит для: сезонного и постоянного проживания, но комфорт зависит от развития поселка.
Дачное строительство
✅ Можно строить дом для отдыха или проживания.
✅ Возможна прописка (при соответствии нормам).
❗ Часто встречаются старые документы, которые нужно приводить в порядок.
Подходит для: сезонного проживания, либо как бюджетная альтернатива ИЖС.
Формы управления
- СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество
Это объединение собственников участков, чаще с ВРИ «садоводство». Определяет правила пользования общими территориями, организацию инфраструктуры. - ДНП — дачное некоммерческое партнёрство
Ранее применялось для участков с ВРИ «дачное строительство». С 2019 года не регистрируется, старые организации перерегистрированы в другие формы (обычно СНТ или ТСН).
Важно: ВРИ «садоводство» ≠ форма управления СНТ. Участок может иметь ВРИ «садоводство» и при этом находиться в СНТ, а может быть и без него.
2. Земли сельскохозяйственного назначения — дешевле, но с ограничениями.
Виды разрешенного использования:
СХ-1 и СХ-3 — для сельхозпроизводства
❌ Строительство жилья запрещено.
✅ Можно возводить только хозяйственные постройки (сараи, амбары, теплицы).
❗ Прописка невозможна.
СХ-2 — допускает строительство
✅ Можно строить жилой дом, оформлять прописку.
✅ Доступны ипотечные программы (в т.ч. сельская ипотека).
✅ Подходит для фермерства и садоводства.
❗ Коммуникации могут отсутствовать.
Подходит для: желающих совместить жизнь за городом и ведение хозяйства.
КФХ — Крестьянско-фермерское хозяйство
✅ Можно построить дом, если участок используется по назначению.
❗ Нужно зарегистрировать фермерское хозяйство.
❗ Прописка возможна при соблюдении условий.
❌ Ограниченные возможности по оформлению ипотеки
❌ Коммуникации, дороги — часто отсутствуют.
Подходит для: ведения фермерского бизнеса, но не для обычной жизни.
3. Промышленные и специальные земли — не для жизни.
❌ Жить на них нельзя.
✅ Используются для заводов, складов, объектов связи и обороны.
Подходит для: инвестиций, бизнеса, но не для дома.
Если кто-то предлагает вам купить "домик на промке" — бегите от него подальше.
Что проверить перед покупкой?
- Всегда проверяйте выписку из ЕГРН — чтобы точно узнать назначение земли.
- Уточните, входит ли участок в границы населённого пункта.
- Ознакомьтесь с ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
- Проверьте наличие или возможность подключения коммуникаций (электричество, вода, газ).
- Узнайте, можно ли легально построить дом и оформить его.
- Убедитесь, что у продавца есть право собственности на землю и отсутствуют обременения.
Покупка земли под строительство дома — не просто выбор "где красивее", это ещё и юридический вопрос. Неверно выбранное назначение участка может привести к большим расходам и невозможности реализовать свои планы.
