Новые правила перепланировки: разъяснение постановления № 841-ПП

19 апреля 2025 года Мэр Москвы Сергей Собянин объявил об упрощении порядка согласования перепланировок в многоквартирных домах. Накануне было подписано постановление Правительства Москвы № 841-ПП от 18 апреля 2025 года, которое внесло изменения в ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ.

В этой статье простым языком объясним, что именно изменилось, какие работы теперь можно делать по упрощённой схеме, какие документы понадобятся и какие шаги нужно предпринять. Также разберём, что грозит за самовольную (несогласованную) перепланировку и какие работы по-прежнему требуют официального разрешения.

Что изменилось в порядке согласования перепланировки?

Постановление № 841-ПП внесло сразу несколько важных изменений в процесс согласования перепланировок в квартирах Москвы:

• Сроки рассмотрения заявлений сокращены на 30%. Ранее на согласование уходило до 30 рабочих дней, теперь максимум 20 рабочих дней. Это касается как перепланировок, которые вы только планируете, так и тех, что уже выполнены, но еще не узаконены.
• Расширен список работ, которые можно согласовать в упрощённом порядке. Иными словами, для некоторых перепланировок больше не нужна проектная документация – достаточно предоставить эскиз (условный план). В этот перечень добавили такие работы, как устройство, изменение конфигурации или демонтаж подиумов, пандусов и ступеней, а также закладка проектных проёмов в несущих стенах (например, замуровать ранее сделанный проём). Теперь их можно оформить по эскизу, без разработки специального проекта.
• Цифровизация услуги и интеграция с ЕГРН. Процесс стал еще удобнее для граждан: подать все документы можно онлайн, а результаты теперь выдаются только в электронном виде – в личном кабинете на портале mos.ru. Больше не нужно ехать за бумажным разрешением в МФЦ. Кроме того, Мосжилинспекция сама передаст данные о перепланировке в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании технического плана подготовленного кадастровым инженером (ООО "Геокад-ПМК" имеет штат лицензированных кадастровых инженеров). Раньше после окончания работ жильцам приходилось отдельно обращаться в Росреестр, теперь этот шаг автоматизирован.
• Специальный онлайн-сервис на mos.ru. На городском портале появился новый раздел (лендинг) для перепланировок с интерактивной анкетой. Заявителю достаточно ответить на несколько наводящих вопросов, и система сама подскажет, какой тип заявления ему нужен в его случае. Это особенно удобно, если вы не уверены, требуется ли согласование и какие документы готовить.

Все эти изменения призваны упростить бюрократические процедуры, сделать их быстрее и понятнее для жителей. Далее рассмотрим более подробно, какие перепланировки можно оформлять упрощённо, а какие по-прежнему потребуют полного согласования, какие документы нужны и как действовать в разных ситуациях.

Какие работы можно сделать без предварительного согласования?

Новые правила позволяют некоторым видам перепланировки проводиться без получения отдельного разрешения до начала работ – достаточно будет оформить изменения постфактум. Речь о так называемом упрощённом порядке согласования по эскизу. Это значит, что разрабатывать проектную документацию не требуется, и зачастую можно обойтись без долгих согласований заранее. К таким работам относятся прежде всего изменения внутри квартиры, не затрагивающие несущие конструкции и общедомовые системы.

Примеры работ, которые теперь можно согласовать по эскизу (без проекта) и техническому плану от кадастрового инженера работающего в составе ООО или являющемся ИП:

• Перепланировка ненесущих перегородок. Можно смело убирать или добавлять ненесущие стены внутри квартиры, делать новые дверные проёмы в них или закладывать старые. Раньше многие из этих изменений тоже не требовали проекта, но теперь это официально закреплено в правилах. Важно учесть чтобы такие перегородки не создавали сверхнагрузку на перекрытие (более 150 кг/кв. м).
• Устройство и демонтаж подиумов, ступенек внутри квартиры. Часто в квартирах делают небольшие подиумы (например, возвышение в комнате) или одну-две ступени при перепаде уровня пола. Теперь такие перепланировки не требуют проекта – достаточно эскиза с новым планом. Это новшество важно, так как раньше даже за одну ступеньку требовали полноценное техническое заключение и проект, что усложняло дело.
• Установка или демонтаж встроенных элементов. Например, встроенные шкафы, антресоли (чердачки) можно устраивать или разбирать без предварительного разрешения чиновников – это послабление действует еще с 2005 года. Теперь эти изменения всё равно нужно отразить на плане, но сделать это можно по упрощённой схеме.
• Перестановка оборудования на кухне и в санузле (переустройство). Сюда относятся работы по замене или переносу сантехники, отопительных приборов, электрического оборудования в пределах существующей “мокрой зоны” (кухни или ванной). Например, переставить унитаз на другое место в ванной комнате, перенести раковину или установить душ вместо ванны – проект не нужен. Достаточно отразить изменения на эскизе. Важно: переносить кухню или ванную в другое помещение (например, делать кухню на месте комнаты) по-прежнему нельзя без проекта и особых условий – об этом ниже.
• Замена окон и дверей, остекление балконов. Установить новые окна или застеклить лоджию, поменять межкомнатные двери – все это не требует проекта. Эти изменения не влияют на планировку квартиры (но остекление нужно узаконить, чтобы внести в техплан). Отдельно отметим, что установка кондиционера на фасаде тоже уже давно не требует согласования (если дом не под охраной как памятник).

Перечень упрощённых работ достаточно широк. Фактически он охватывает все типовые изменения внутри квартиры, которые не влияют на несущие конструкции дома и общие коммуникации. Для всех этих работ не нужно получать разрешение заранее – достаточно составить грамотный эскиз и затем оформить акт о завершённой перепланировке и технического плана, разработанного кадастровым инженером. Это экономит время и деньги на проект.

Однако помните: даже если проект не требуется, совсем без оформления оставлять перепланировку нельзя. Нужно будет после выполнения работ официально зафиксировать изменения (вызвать инспектора и получить акт, а затем внести сведения в ЕГРН). Об этом – в разделе про алгоритм действий.

Какие перепланировки требуют полноценного проекта и согласования?

Несмотря на значительное упрощение правил, ряд работ по-прежнему требуют получения разрешения до начала ремонта и разработки подробного проекта (профессиональной проектной документации). К таким случаям относят все изменения, способные повлиять на надёжность здания или затрагивающие интересы соседей. Перечислим основные виды перепланировок, которые нельзя выполнить по одному лишь эскизу и которые потребуют полного согласования в установленном порядке:

• Изменения несущих конструкций. Несущие стены и перекрытия – это «скелет» дома. Любое новое отверстие (проём) в несущей стене, расширение существующего проёма или тем более снос несущей стены – крайне серьёзно. Подобные действия разрешены только на основании проекта (с расчетом конструкций) и заключения экспертов о безопасности. Причём полностью убирать несущие стены запрещено – это создаёт угрозу обрушения и никогда не согласуется. Если вам необходимо, скажем, прорубить новый дверной проём в несущей стене между комнатами или между двумя объединяемыми квартирами, придётся заказать проект у лицензированной организации и пройти стандартное согласование.
• Перенос «мокрых зон» на жилые площади. Под “мокрыми зонами” понимаются кухни, ванные и туалеты. Запрещено переносить кухню или санузел таким образом, чтобы они оказались над жилой комнатой снизу или под ней (в многоквартирном доме). Например, нельзя сделать ванную в бывшей жилой комнате, если этажом ниже под ней – спальня соседей. Поэтому проекты с переносом кухни/ванной допускаются только если новое расположение тоже над нежилыми помещениями (или на первом этаже над подвалом). Такие изменения требуют отдельного согласования и часто получить его невозможно, если нарушение санитарных норм.
• Изменение конфигурации квартиры за счёт общедомового имущества. Если вы захотите присоединить к квартире часть подъезда, чердак, технический этаж или, например, коридор общего пользования, это требует не только проекта, но и отдельных разрешений от собрания жильцов и жилищных органов. Подобное без согласования делать нельзя. Тоже касается и объединения квартир по вертикали (пробить межэтажное перекрытие под лестницу) – нужен проект и разрешение, так как затрагивается несущая плита перекрытия.
• Устройство новых санузлов или кухонь (увеличение их количества). Например, вы из большой квартиры хотите сделать несколько студий с собственными санузлами и кухоньками. Дополнительный санузел потребует подключения к стоякам и может нарушать план этажом ниже, без проекта это не согласуют. В практике известны случаи, когда собственники делили квартиру на мини-студии с множеством новых «мокрых точек» – узаконить такое не удалось, заставили вернуть всё обратно.
• Вынос отопительных приборов на лоджию. Категорически нельзя выносить батареи центрального отопления на балкон или лоджию – это нарушает работу системы отопления всего дома и запрещено нормативами (на инфографике ниже указано среди запрещённых действий). Если очень нужно отопление на лоджии, можно установить электрообогрев, но подключаться к центральному отоплению нельзя. Такой проект не утвердят.
• Изменение фасада здания. Под этим понимается не только остекление балкона (это разрешено без проекта), но, например, прорубание новых оконных проёмов во внешней стене или установка внешних конструкций. Любое изменение внешнего облика дома (особенно если дом исторический) требует отдельного согласования с Москомархитектурой. Даже установка кондиционера на фасад формально требует согласования, если дом расположен в зоне охраны памятников (обычно в центре города). В обычных случаях кондиционеры уже можно ставить без разрешения с 2011 года, но в охранной зоне – всё ещё нужно. В общем, всё, что меняет внешний вид дома или затрагивает общедомовое имущество, потребует стандартного порядка оформления.

Таким образом, если перепланировка сложная и затрагивает конструкции, инженерные сети всего дома или права других жильцов, её придётся согласовывать по полной программе – с проектом, техническими заключениями и возможным привлечением специалистов. Упрощённый порядок здесь не применяется. Требования к оформлению и составу проекта или технического заключения содержатся в приложении 3 к Постановлению № 508-ПП.

Важно также понимать, что есть изменения, которые вообще не допускаются по закону, как ни согласовывай. Их лучше даже не пытаться узаконить – велика вероятность получить отказ и предписание вернуть всё обратно. К таким запрещённым изменениям относятся, в частности, полный снос несущих стен, перенос кухни/ванны над чужими жилыми комнатами, отключение или демонтаж вентиляционных каналов, монтаж тёплого пола от центрального отопления или ГВС, а также оставление жилых комнат без окон или отопления. Ниже на картинке показаны наиболее грубые нарушения, что нельзя делать при перепланировке категорически:

Примеры изменений в квартире, которые нельзя согласовать: запрещено нарушать несущие конструкции, выносить радиаторы на балкон, подключать тёплый пол к общедомовым сетям, менять фасад и границы квартиры за счёт общих помещений, уменьшать вентиляционные каналы, размещать санузлы над жилыми комнатами и т.д. Подобные перепланировки не будут утверждены и потребуют возвращения квартиры в исходное состояние.

Если ваша задумка попадает под такие ограничения, лучше заранее отказаться от неё или найти безопасную альтернативу. В спорных случаях можно проконсультироваться со специалистами или в Мосжилинспекции до начала работ.

Какие документы нужны для согласования перепланировки?

Перечень документов для узаконивания перепланировки теперь стал чуть проще, однако основные бумаги остаются прежними. Рассмотрим, что понадобится подготовить:

• Заявление – подаётся через портал mos.ru в электронном виде. Форма заявления уже встроена в онлайн-сервис, нужно просто заполнить данные (адрес, описание работ и пр.). Если подаёте лично, пишется стандартное заявление на согласование перепланировки.
• Правоустанавливающие документы на квартиру – подтверждение, что вы собственник жилья. Чаще всего достаточно сведений из ЕГРН (в электронном заявлении они могут подтягиваться автоматически). Если квартира не приватизирована (муниципальная), то заявление подаёт наниматель с согласия наймодателя (Департамента городского имущества).
• Технический паспорт квартиры. Такой документ можно получить обратившись в любую кадастровую компанию или к кадастровому инженеру ИП или если дом не новый, то можно запросить архивные данные в БТИ.
• Проект перепланировки или эскиз. В зависимости от характера работ прикладывается либо проектная документация (если изменения сложные, см. предыдущий раздел), либо эскиз перепланировки. Эскиз – это упрощённый чертёж, на котором изображён план квартиры до и после перепланировки, с экспликацией (указанием площадей помещений) и адресом объекта. Проще говоря, два плана: как было и как стало, – этого достаточно для работ по упрощённой схеме. Проект же разрабатывается организацией с допуском и включает архитектурно-конструкторские решения, расчёты и т.д., он нужен для серьёзных изменений (проёмы в несущих стенах, перенос коммуникаций и т.п.). Если вы используете каталог типовых проектов (о нём ниже), фактически тоже прикладывается готовое проектное решение, но согласованное ранее.
• Согласие соседей/сособственников – если требуется. В обычной приватизированной квартире согласие соседей не нужно. Но если квартира имеет нескольких собственников (например, у мужа и жены или у родственников доли), то от каждого собственника нужно согласие на перепланировку. Если жильё муниципальное (по найму), перепланировка возможна только с согласия наймодателя – городских властей, и обычно после оформления квартиру требуют приватизировать. В случаях перепланировки, затрагивающей общее имущество дома (например, если затронули несущие стены, которые формально принадлежат всем жильцам), теоретически может потребоваться решение общего собрания собственников дома.
• Заключения специалистов – при необходимости. Например, при изменении несущих конструкций прикладывается техническое заключение о состоянии конструкции и возможности выполнения работ. Его делает специализированная организация (проектный институт или автор проекта дома). Если перепланировка затрагивает фасад – может потребоваться согласование с архитектором района. В рамках типовых квартир внутренняя перепланировка обычно не требует дополнительных заключений.

После выполнения работ (когда перепланировка завершена) для завершения оформления понадобятся еще два документа:

• Акт о завершённой перепланировке – его составляет комиссия (обычно инспектор Мосжилинспекции) после осмотра вашей переделанной квартиры. Акт подтверждает, что работы выполнены и соответствуют проекту/эскизу, что не нарушены строительные нормы. Сейчас этот акт формируется в электронном виде и его копию вы получите через портал.
• Технический план квартиры – этот документ необходим для внесения изменений в ЕГРН. Техплан готовит кадастровый инженер на основании акта о завершённой перепланировке. По сути, это обновлённый чертёж квартиры в электронной форме, который передаётся в Росреестр. Теперь жители избавлены от необходимости самостоятельно передавать технический план в Росреестр – по новым правилам Мосжилинспекция сама направляет всё в ЕГРН. Без него данные о новой планировке не появятся в реестре, и перепланировка не будет считаться полностью оформленной.

В отдельных случаях от вас могут запросить дополнительные бумаги – например, заключение санитарно-эпидемиологической службы (если задеваются вентиляция, газовое оборудование) или разрешение автора проекта дома (для зданий уникальной архитектуры). Однако для типовых квартирных перепланировок набор документов, перечисленный выше, обычно достаточен.

Порядок действий: если вы только планируете перепланировку

Шаг 1. Уточните, требуется ли согласование. Прежде всего оцените свою задумку с точки зрения закона. Если изменения совсем незначительные (например, косметический ремонт, замена отделки, встроенной мебели) – возможно, ничего оформлять не нужно. Но практически любое изменение плана квартиры (снос/перенос стен, дверей, увеличение помещения и т.п.) требует оформления. В новых правилах расширен список работ по эскизу, но акт о перепланировке нужен в любом случае, иначе изменения не внесут в ЕГРН, и формально перепланировка будет считаться незаконной. Воспользуйтесь онлайн-анкеты на mos.ru или проконсультируйтесь в Мосжилинспекции, чтобы понять, нужно ли подавать заявление.

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы. Соберите документы, о которых сказано выше и нарисуйте проект будущей перепланировки или сделайте эскиз – в зависимости от сложности работ. Если нужна помощь, можно обратиться в проектную организацию или к специалистам по перепланировкам. Важно: если ваш случай подпадает под типовой проект, имеет смысл воспользоваться готовым решением (об этом в отдельном разделе ниже).

Шаг 3. Подайте заявление через портал. Теперь весь процесс проходит через портал госуслуг Москвы (mos.ru). Найдите там услугу «Согласование перепланировки» – вам предложат заполнить интерактивную анкету. Отвечайте на вопросы (например, «Затрагиваете ли несущие стены?» и т.п.), система сформирует ваше заявление. Приложите отсканированные документы: поэтажный план, экспликацию, правоустанавливающий документ (если нужен) и файл с проектом или эскизом перепланировки. Заявление подписывается электронной подписью (для физлиц это упрощено через одноразовый код). Отправляйте заявку онлайн. (Альтернативный вариант – подать заявление лично в центр «Мои документы», но тогда документы будут сканировать сотрудники МФЦ. Онлайн – быстрее и удобнее.)

Шаг 4. Ожидайте решения (до 20 рабочих дней). Ваша заявка поступит в Мосжилинспекцию. Специалисты ее рассмотрят. Если что-то в порядке, вынесут решение о согласовании перепланировки. Теперь решения гражданам на руки в бумаге не выдаются – вы получите электронный документ через личный кабинет на mos.ru. Обычно приходит уведомление на e-mail или телефон о результатах. В некоторых случаях инспектор может попросить вас дополнить документы или уточнить детали проекта. Раньше ждать можно было до месяца, теперь срок не более 20 рабочих дней, часто и быстрее.

Шаг 5. Выполните работы по перепланировке. Получив разрешение (согласование) от жилинспекции, можно приступать к ремонту. Если требуются строительные бригады – пригласите профессионалов, особенно на сложные работы. Следуйте согласованному проекту или эскизу: нельзя отступать от утверждённого плана. Если в ходе работ появились изменения по сравнению с проектом, об этом нужно будет сообщить (мелочи допустимы, но существенные отступления могут потребовать нового согласования).

Шаг 6. Вызовите комиссию и получите акт о завершённой перепланировке. Когда ремонт полностью закончен, нужно официально зафиксировать, что работы выполнены. Раньше для этого собиралась приемочная комиссия из представителей управы, БТИ, МЧС и т.д., сейчас процедура проще. Вы подаёте через портал mos.ru заявление о выдаче акта о завершенной перепланировке. Инспектор Мосжилинспекции назначит дату осмотра. Он приедет, сверит фактическую перепланировку с проектом/эскизом. Если всё в порядке, через несколько дней в электронном виде оформляется акт о завершении переустройства и перепланировки. Вам его направят в личный кабинет. Если будут выявлены несоответствия или нарушения, в акте могут отказать до их устранения.

Шаг 7. Внесение изменений в ЕГРН. Финальный шаг – регистрация обновлённой планировки в Росреестре. Сейчас это происходит автоматически по межведомственному электронному взаимодействию. То есть Мосжилинспекция сама передаст сведения об изменениях, приложит технический план квартиры который вы загрузите при подаче заявления, и Росреестр внесёт корректировки в вашу запись. Ранее вам нужно было отдельно подавать его в МФЦ для Росреестра. Теперь вы избавлены от этой рутины. Спустя некоторое время после получения акта вы можете заказать выписку ЕГРН на квартиру – в ней должны отразиться новые параметры (например, другая площадь комнаты или отсутствие перегородки). После этого перепланировка считается узаконенной окончательно.

Вот и всё – процесс завершён. Все документы у вас на руках в электронном виде. Рекомендуется их сохранить (акт, новое свидетельство ЕГРН). Теперь можно спокойно жить в обновлённой квартире или, например, продавать её, не опасаясь, что выплывут проблемы с несогласованной перепланировкой.

Порядок действий: если перепланировка уже выполнена (узаконивание постфактум)

Случается, что владельцы квартир сначала сделали перепланировку, а только потом задумались о её согласовании. В прошлом узаконить уже выполненные работы было сложнее, но сейчас процедура для “ранее выполненных работ” такая же, как и для планируемых, лишь с небольшой разницей. В соответствии с постановлением №841-ПП, сроки рассмотрения для таких случаев тоже сокращены до 20 дней. Алгоритм действий будет следующим:

1. Оцените, возможно ли узаконить изменения. Честно говоря, не каждую самовольную перепланировку удастся оформить задним числом. Если вы сделали что-то из разряда запрещённого (например, убрали несущую колонну или перенесли ванну над спальней соседа), то, скорее всего, узаконить не выйдет – заставят переделать обратно. Поэтому сначала сравните свои изменения с перечнем допустимых. Если сомневаетесь, лучше пригласить специалиста, который подскажет, реально ли это согласовать.
2. Сделайте обмеры и подготовьте документацию “как выполнено”. Вам всё равно придётся предоставить план до и после. Если у вас сохранился старый поэтажный план, используйте его как исходный. А перепланировку нарисуйте в виде эскиза “как есть”. Можно обратиться к кадастровому инженеру, который сделает чертёж фактической планировки. По сути, эскиз будет аналогичен проекту перепланировки, только отражает уже выполненные изменения. Также необходимо заказать технический план, обратившись к любому кадастровому инженеру ИП или в кадастровую компанию. Если перепланировка сложная, лучше сразу заказать техническое заключение – комиссия всё равно его затребует, чтобы убедиться в безопасности уже сделанного ремонта.
3. После нужно подать через Портал заявление, выбрав цель обращения «Оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив эскиз перепланировки с иными документами (при необходимости), а также технического плана, разработанного кадастровым инженером. Загрузить технический план можно в раздел «Иные документы» интерактивного запроса;
4. Ждите решения комиссии. Мосжилинспекция рассмотрит возможность узаконивания. Теперь по закону, если в согласовании отказывают, они обязаны указать причины отказа – например, “демонтирована несущая стена, что не допускается” или “санузел размещён над жилой комнатой, что противоречит ЖК РФ” и т.п. Если причина устранима – вам предложат либо вернуть всё, как было, либо привести перепланировку в соответствие нормам и подать заново. Если причина неустранима (например, незаконное вмешательство в фасад), узаконить не удастся.
5. Если согласование получено – вызывайте инспектора для акта. Когда перепланировку одобрят (то есть признают, что всё сделано допустимо и можно оставить как есть), к вам так же придёт инспектор и составит акт о завершённой перепланировке. В данном случае он проверит соответствие уже сделанного фактического состояния тому, что вы нарисовали на эскизе. Поэтому важно, чтобы эскиз точно отражал реальность. Если всё совпало – получите акт.
6. Оформление изменений в ЕГРН. После этого, как и в обычном порядке, сведения об обновлённой квартире отправятся в Росреестр и будут внесены в реестр недвижимости. Вы получите обновлённую информацию в выписке ЕГРН, и с этого момента перепланировка считается узаконенной.

Обратите внимание: за уже выполненную самовольную перепланировку вам, скорее всего, выпишут административный штраф. Размер штрафа для физических лиц сравнительно небольшой – от 2000 до 2500 рублей. Штраф назначается при выдаче акта или согласования “задним числом”. Оплатив его и выполнив все остальные шаги, вы легализуете перепланировку.

Если же в узаконивании откажут, придётся вернуть квартиру в исходное состояние (или хотя бы до состояния, которое готовы согласовать). Игнорировать это нельзя: жилищная инспекция выдаст предписание на возврат планировки. Если не исполнить предписание, могут последовать серьёзные санкции – вплоть до суда и продажи квартиры на торгах с вычетом расходов на приведение в порядок. Поэтому лучше добровольно устранить нарушения, а затем заново пройти процедуру, уже по правильным правилам.

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка – это перепланировка, выполненная без соблюдения установленного порядка (без разрешения и акта). До недавнего времени многие относились к этому легкомысленно: “сделаю ремонт по своему вкусу, а там будь что будет”. Однако сейчас контроль ужесточается, и оставлять перепланировку несогласованной чревато неприятностями:

• Административный штраф. Как упомянуто, обнаружение несогласованной перепланировки ведёт к штрафу 2–2,5 тыс. рублей для собственника. Сумма не слишком велика, но это лишь начало.
• Предписание узаконить или вернуть как было. Штраф обычно сопровождается требованием: либо оформить перепланировку в установленном порядке, либо демонтировать внесённые изменения. На это даётся определённое время. Узаконить – значит пройти все этапы согласования постфактум (см. выше). Вернуть как было – значит за свой счёт восстановить все снесённые стены, перенести обратно сантехнику и т.п., то есть фактически отменить ремонт.
• Проблемы при продаже и оформлении недвижимости. Если перепланировка не узаконена, вы не сможете полноценно провести сделки с квартирой. Нотариус или банк (в случае ипотеки) потребуют документы, и обнаружится несоответствие плана БТИ с фактическим. Сделку могут приостановить, пока вы не решите вопрос. Также страховая компания может отказать в выплате, если ущерб связан с незаконной перепланировкой.
• Риск для жизни и имущества. Некоторые самовольные переделки могут привести к аварийным ситуациям – обрушениям, потопам, пожарам. Например, перенос батареи на лоджию может вызвать размораживание системы отопления, а сломанная несущая стена – просадку плит перекрытий. В таком случае ответственность ляжет на собственника. Если пострадает имущество соседей, страховая тоже может отказать из-за незаконности изменений.
• Судебные санкции вплоть до лишения квартиры. Самый крайний случай, когда владелец упорно игнорирует требования, – через суд его могут обязать продать квартиру с публичных торгов. Новому владельцу уже поручат привести планировку в исходное состояние. Такие случаи редки, это мера последней инстанции, но закон её предусматривает (ст.29 ЖК РФ).

Таким образом, неузаконенная перепланировка – это бомба замедленного действия. Рано или поздно (при продаже квартиры, при визите техника, при конфликте с соседями) она всплывёт. Поэтому, если уж вы сделали изменения без разрешения, лучше в ближайшее время их оформить. Благо сейчас город создал для этого более удобные условия. Исключение – если дом аварийный или подлежит сносу: там действительно можно не тратить силы на узаконивание, потому что и жильё скоро расселят.

Удобный сервис на портале mos.ru: меньше бумажек и визитов

Одно из важнейших улучшений – полная цифровизация услуги согласования перепланировки. Теперь всё можно сделать не выходя из дома, через интернет:

• Единое окно на портале госуслуг Москвы. На mos.ru создан специальный раздел для перепланировок. Он представляет собой понятную пошаговую анкету, где вы отмечаете, что именно хотите изменить. Это очень помогает тем, кто не разбирается в терминах. Например, система сама выяснит, нужна ли вам сначала разработка проекта или хватит эскиза, и подскажет, какие документы приложить.
• Авторизация через mos.ru. Вам понадобится учётная запись на mos.ru (подходит и учётка с федерального портала госуслуг). Пожилым людям могут помочь зарегистрироваться в МФЦ, если у них нет аккаунта. После входа вы просто переходите к заполнению заявления онлайн.
• Загрузка сканов документов. Все необходимые документы можно прикрепить в электронном виде (сканы или фотографии хорошего качества). Нет больше требования предоставлять оригиналы бумажных планов – достаточно отсканировать поэтажный план и экспликацию. Даже паспорт владельца обычно не требуется, ведь вы заходите под своей учётной записью.
• Отслеживание статуса и получение результата онлайн. После подачи заявления вы можете в любой момент проверить статус – «принято», «в работе», «получено решение» и т.д. Всё общение с инспекцией тоже проходит через личный кабинет: вам могут написать замечания или запросить дополнительную информацию. И итоговые документы (разрешение/отказ и акт) выдаются в электронном виде. Их можно скачать и распечатать при желании, но оригиналом будет электронный документ с цифровой подписью.
• Отмена бумажных документов. Постановление прямо указало, что результаты услуги на бумаге не выдаются. То есть больше не нужно получать в Мосжилинспекции бумажное разрешение или акт – всё хранится в электронной базе. А МФЦ «Мои Документы» не потребуется посещать вовсе, что экономит время и особенно важно для занятых или пожилых людей (не нужно куда-то ехать, стоять в очереди).

Для людей, не очень знакомых с компьютером, возможно, сложнее сразу разобраться в портале. Но можно попросить родственников помочь с подачей заявления. В крайнем случае, остаётся возможность подать документы через МФЦ по старинке – там специалист оцифрует их и отправит в жилинспекцию. Однако московские власти делают упор на полностью электронное взаимодействие, чтобы минимизировать очные визиты.

Важно подчеркнуть: электронная система теперь связана с Росреестром. После того как Мосжилинспекция утвердит перепланировку и закроет её актом, вы сами ничего в Росреестр не несёте. Информация уйдёт автоматически. Для заявителя это огромный плюс – не нужно разбираться в кадастровых делах.

В целом, сервис на mos.ru значительно упростил бюрократию. Остаётся только корректно подготовить сами документы (план, проект/эскиз) – но и с этим горожанам помогает каталог типовых решений.

Роль технического плана и эскиза при перепланировке

В новых правилах часто упоминаются технический план и эскиз. Поясним, что это за документы и зачем они нужны:

• Технический план квартиры (техплан) – это документ для Росреестра. Его готовит кадастровый инженер ИП или состоящий в штате кадастровой компании (например ООО "Геокад-ПМК") после перепланировки, чтобы обновить сведения о недвижимости. Техплан содержит точные измерения и план квартиры уже после ремонта, в электронном формате XML и в виде чертежа. Раньше собственник должен был сам подавать в Росреестр, чтобы завершить оформление перепланировки. Теперь эта обязанность переложена на власти: Мосжилинспекция обеспечивает передачу техплана в ЕГРН. То есть вы можете даже не видеть этот документ – за кадром его сделают специалисты. Однако знать о нём полезно: без техплана не получится обновить реестр. Для подготовке технического плана будет необходимо предоставить доступ в квартиру кадастровому инженеру для обмеров.
  Результат работ кадастрового инженера будет архивный файл с техническим планом в формате XML файла подписанного электронно цифровой подписью.
• Эскиз перепланировки – это упрощённый чертёж, альтернатива проекту. Эскиз включает планы помещения до и после перепланировки с экспликацией (таблицей площадей). Эскиз можно нарисовать самостоятельно, но лучше поручить кадастровому инженеру, чтобы всё было масштабно и понятно. Главное, чтобы эскиз чётко отражал суть изменений: какие стены убираются, где появляются новые перегородки, где меняется расположение дверей и т.п. К эскизу не предъявляется таких жёстких требований, как к проекту – достаточно, чтобы он был аккуратным и читабельным. Сейчас приемлем и полностью электронный вариант (многие прикладывают PDF-файл с нарисованной схемой). Эскиз используется только для тех работ, где не нужны сложные расчёты. Если же затрагиваются несущие конструкции или серьезная перепланировка инженерии, один эскиз не прокатит – нужна полноценная проектная документация.

Таким образом, эскиз + техплан – для процесса внесения изменений в Росреестре при простых случаях перепланировки.

Что такое каталог типовых решений и как он помогает?

Каталог типовых проектов перепланировок – это набор готовых проектных решений на самые распространённые случаи перепланировки. В Москве такая практика существует давно: еще в начале 2010-х город разработал типовые проекты, чтобы упростить жизнь гражданам. В каталоге типовых решений можно найти, например:

• Объединение ванной комнаты и туалета в совмещенный санузел в панельном доме определенной серии.
• Устройство проёма между кухней и гостиной (при электрической плите) для получения студийной планировки.
• Перенос двери, объединение комнаты с лоджией (без выноса батареи).
• Присоединение части коридора к кухне или комнате.
• Снос определённых ненесущих перегородок для изменения количества комнат.

Эти проекты разработаны профессионалами и уже прошли согласование в Мосжилинспекции. То есть, если ваша перепланировка точно соответствует какому-то типовому решению, процесс упрощается: не нужно заново делать проект и доказывать его безопасность, достаточно сослаться на типовой проект из каталога.

Как практически воспользоваться каталогом? Обычно в документации на перепланировку указывают: «Перепланировка выполняется по типовому проекту №…». Сами чертежи типовых решений можно найти на сайте Мосжилинспекции или в информационных материалах. В некоторых МФЦ даже были стенды с такими готовыми схемами. Сейчас, вероятно, их включат в электронный сервис: возможно, отвечая на вопросы анкеты на mos.ru, вы выберете вариант, и система определит, что есть типовой проект под вашу задачу.

Плюсы типовых решений:

• Экономия денег – не нужно заказывать индивидуальный проект у инженеров.
• Быстрота – типовой проект проверен, поэтому согласование проходит без лишних вопросов (главное – не отклоняться от него).
• Надёжность – раз проект одобрен ранее, значит, он соответствует всем нормам. Вам не откажут, если всё точно по каталогу.

Однако минус в том, что ваша конкретная квартира должна подходить под типовой шаблон. Каталог не безграничен – он охватывает типовые серии домов и типовые перепланировки. Если дом нестандартный или у вас замысел уникальный, готового решения может не оказаться.

Новые правила по упрощению, судя по всему, сохраняют и развивают идею типовых проектов. Более того, если перепланировка проводится строго по типовому проекту, её можно провести практически без предварительного согласования. Формулировки постановления намекают, что в таком случае возможен упрощённый сценарий: выполнить работы без отдельного решения о согласовании, а потом уже оформить эскиз и акт. То есть типовой проект = заранее согласованный проект. Но чтобы не запутаться, рекомендуем всё же уведомить жилинспекцию о начале работ даже при типовом варианте (хотя бы проконсультироваться). В любом случае, итоговый акт и обновление ЕГРН требуются.

Пример: Вы живёте в панельном доме П-44, решили объединить кухню и комнату, убрав перегородку (плита электрическая). В каталоге есть готовый проект для планировки П-44, где кухню объединяют с гостиной. Вы берёте этот проект, реализуете у себя. С большой вероятностью, инспектор потом просто проверит соответствие типовой схеме и выдаст акт без лишней бюрократии. Если бы вы делали не типовое решение (скажем, решили арку фигурную вырезать в несущей стене), пришлось бы индивидуально обосновывать.

Итак, каталог типовых решений – ваш друг, если перепланировка стандартная. Найти эти решения можно через сайт Мосжилинспекции или задать вопрос на консультации. При подаче документов не забудьте указать, что используете типовой проект (если он официально утверждён). Это значительно упростит задачу и вам, и проверяющим.

На какие работы всё ещё требуется согласование по старым правилам?

Несмотря на упрощение процедур, некоторые виды работ по-прежнему требуют проходить всю процедуру согласования “с нуля”, с разработкой проекта и получением разрешения до начала ремонта. Мы уже перечислили их в разделе про работы, требующие проект. Сюда относятся, повторим кратко:

• Любые изменения несущих конструкций, которых нет в упрощённом списке. Если упрощённо разрешили закладывать проёмы в несущих стенах, то делать новые проёмы – только с проектом и разрешением. Усиление проёма, установка балки – всё это через согласование. Полный демонтаж несущих элементов вообще не допускается.
• Существенные изменения конфигурации помещений. Например, вы решили разделить большую комнату капитальной стеной на две маленькие. Если эта стена не несущая, формально можно и по эскизу. Но часто возведение новых капитальных перегородок требует проверки, не нарушается ли инсоляция, минимальная площадь комнат и т.п. Могут потребовать проект перепланировки, чтобы учесть все нормы (площадь жилой комнаты должна быть не менее 8 кв.м, кухня – не менее 5 кв.м и т.д.).
• Перенос стояков, газового оборудования. Работы с газом всегда под особым контролем. Перенос газовой плиты на другое место в кухне – возможно только с проектом газоснабжения, согласованным в Мосгазе. Убрать газовую плиту вовсе и поставить электрическую – это называется переустройство, нужно уведомлять газовую службу и жилинспекцию (обычно перевод на электроплиту согласятся). Переустройство системы отопления или водоснабжения (перенос стояков, радиаторов) тоже требует проекта согласования с эксплуатационной организацией. Проще говоря, всё, что подключено к общедомовым сетям (газ, вода, отопление, вентиляция), лучше согласовать заранее через соответствующие службы.
• Перепланировки в новостройках до сдачи дома. Здесь особый случай: пока дом не принят государственной комиссией, собственники не могут ничего менять. А сразу после сдачи часто дом ещё на гарантии застройщика. Поэтому первые несколько лет в новых домах перепланировки возможны только с разрешения застройщика/автора проекта дома, особенно если затрагиваются несущие элементы. В дальнейшем – по обычным правилам.

Если суммировать, всё, что выходит за рамки “малой кровью внутри квартиры”, всё равно потребует традиционного подхода. Упрощения призваны облегчить жизнь людям с обычными перепланировками: сломать пару стен, сделать арку, присоединить кладовку и т.п. Но если вы затеяли нечто глобальное – приготовьте проект и терпение для прохождения инстанций.

В любом случае, новые правила – большой шаг навстречу жителям. Они делают процесс более дружелюбным: меньше бюрократии, больше возможностей сделать всё самостоятельно и онлайн. Главное – ответственно отнестись к планированию перепланировки, не идти на заведомо опасные нарушения и соблюдать установленный порядок, хоть он теперь и проще. Тогда вы без лишних проблем получите квартиру мечты, оформленную по закону.

За подготовкой Технического плана приглашаем обращаться к нам (ООО "Геокад-ПМК")