Сегодня «СО» продолжает начатый в номере за 17 апреля цикл статей, посвященных вопросам организации управления многоквартирными домами. В них будут рассмотрены правовые основы этого процесса, главные проблемы, возникающие как у жильцов, так и у управляющих организаций, вероятные способы их решения. Нашим гидом в лабиринтах законодательства и непростых взаимоотношений управляющих и управляемых выступит руководитель республиканской «Ассоциации ТСН» Руслан РАМОНОВ.
Виды управления многоквартирным домом
Если в доме более 30 квартир, то собственники обязаны выбрать один из способов управления. К ним относятся создание товарищества собственников жилья или недвижимости – ТСЖ, ТСН, жилищно-строительный или жилищный кооператив – ЖСК, ЖК. Или выбрать управляющую организацию, которая работает на основании лицензии.
Если собственники самостоятельно не выбрали способ управления, то орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 г.).
Что такое управление?
Это процесс прогнозирования, планирования, организации, мотивации, координации и контроля, необходимый для того чтобы сформулировать и достичь цели организации.
То есть управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан за их счет. Это надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг, обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, поставка коммунальных ресурсов по внутридомовым инженерным сетям в квартиру потребителя за счет абонентской платы, которая по старинке называется «техобслуживанием».
Что такое управляющая организация?
УО – это не советское домоуправление, которое осуществляло техобслуживание. Сегодня УО – это коммерческие организации.
В интересах собственников помещений УО и ТСН фактически являются оптовыми покупателями коммунальных ресурсов у организаций-поставщиков коммунального комплекса. Коммунальные ресурсы и услуги – это газ, холодная и горячая вода, электроэнергия, отопление, канализация, вывоз мусора.
УО и ТСН приобретают ресурсы на границе эксплуатационной ответственности у входа в дом, а затем перепродают коммунальные ресурсы по той же стоимости! А издержки в виде долгов жильцов за эти ресурсы покрывают за счет собственных доходов в виде платы за управление МКД!
Как становятся УО?
УО обязаны иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выдаваемую государственной структурой.
Для получения лицензии управляющему нужной пройти обучение и получить подтверждение своих знаний квалификационным аттестатом. Его выдает Государственная жилищная инспекция со сроком действия в 5 лет.
После аттестации УО официально обращается в лицензионную комиссию при правительстве республики за получением письменного разрешения – лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, а не на техобслуживание!
Плата за управление
Оплата ресурса напрямую в ресурсоснабжающую организацию мимо кассы ТСН или УО никак не снимает с них ответственность за поставку ресурса. Поэтому на вопрос: «Что вы, управляющие организации, нам делаете?» отвечаем: «Занимаемся поставкой коммунальных ресурсов».
При этом едва ли не половина жильцов занимают такую позицию: «Сначала вы окажите нам услуги по техобслуживанию, а уж потом мы, может быть, вам заплатим».
Однако, если в прошлом месяце вы получили все коммунальные ресурсы и услуги, то услуга по управлению вашим домом вам оказана. Управляющая организация имеет полное право получить свою ежемесячную «абонентскую плату» без отсрочек и кассовых разрывов.
Следите за продолжением.
Подготовил Всеволод РЯЗАНОВ