Изучая судебные решения, наткнулся на дело о самовольной реконструкции, попавшее на рассмотрение в Коллегию по гражданским делам ВС РФ. Суть спора нехитрая: частному лицу принадлежат земельный участок и маленький жилой домик на нём. Собственник реконструировал дом, надстроил 2 этажа и увеличил общую площадь с 67квм до 207квм.
Администрация города (дело происходило в Новороссийске, Краснодарский край) возмутилась тем, что собственник не получил разрешение на реконструкцию, посчитала получившийся дом самовольной постройкой и потребовала его снести. Спустя каких-то 3 года спор добрался по судебной цепочке до Верховного суда.
Выделю полезные тезисы из решения Верховного суда:
I.
"В силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство. "
--
Здесь ссылка на ГрК, оттуда тоже выделю:
"17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе в случае, указанном в части 11 статьи 52 настоящего Кодекса;"
Отдельно отмечу подпункт 4.1 - частенько реконструкцию нежилых зданий пробуют замаскировать под капремонт, чтобы не получать РнС и сэкономить время. Но это рискованный способ, нужно отчётливо понимать получаемые преимущества и риски такого пути.
II.
"Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1 ч. 17 ст. 51, ст. 51' Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вывод суда о необходимости получения ответчиком разрешения на строительство сделан без учёта приведённых норм права, принимая во внимание, что на момент вынесения апелляционного определение действовало положение закона, исключающее обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. "
III.
"В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление № 44), действующего в настоящее время, разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов ........ без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51' Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются 9 законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости)."
IV.
"Согласно разъяснениям, приведённым в п. 29 постановления № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки."
--
Здесь отмечу отдельно, что мелкие нарушения правил зонирования необязательно приведут к сносу постройки. Если заинтересованные соседи, например, не возражают и на безопасность не повлиял отход от требований ПЗЗ, то такую постройку можно сохранить.
Этой позицией судов, кстати, тоже зачастую пользуются собственники нежилых помещений.
V.
"Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.
Использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешённым использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 19 постановления № 44). "
--
Здесь отмечу, что в случае нежилых зданий нередко не соблюдается разрешённый вид использования. Во-первых, это запрещено, во-вторых, хоть и не приведёт к сносу здания, зато приведёт к запрету на незаконную деятельность, как бы не уверяли продавцы таких объектов, что много лет уже так работают и никто не против.
-
Цитаты из Определения СКГД ВС РФ № 18-КГ24-279-К4 от 25.02.2025г. Само дело, кстати, всё ещё в работе: вернулось в апелляционный суд и сейчас на стадии ожидания экспертизы.