🏢 Коммерческая недвижимость Европы в 2025 году: сделки замедлились, инвесторы выжидают

После кратковременного роста в 2024 году рынок коммерческой недвижимости Европы снова ушёл на паузу. В первом квартале 2025 года объем сделок сократился на 11%, достигнув €41 млрд — это минимум с конца 2023 года и один из самых слабых результатов с 2012-го.

Что стоит за новым спадом и есть ли сегменты, где активность всё же сохраняется?

📉 Сделок меньше, неопределённости больше

По данным Bloomberg, инвесторы осторожничают из-за:

• новых торговых пошлин;
• нестабильности в экономике;
• непредсказуемой политики администрации Трампа.

Главный фактор — разрыв в ожиданиях между продавцами и покупателями. Девелоперы не хотят снижать цены, а инвесторы — платить дороже в условиях высоких ставок. Это ведет к заморозке переговоров.

💷 Великобритания: кредиты есть, но риски растут

Британский рынок в 2024 году выглядел сильнее остальных: согласно данным Bayes Business School, объем новых кредитов вырос на 11% и составил £36,3 млрд. Рост поддержали два снижения ключевой ставки Банком Англии.

Однако и здесь не всё стабильно:

• уровень просроченных займов вырос с 4,9% до 5,9%;
• банки стали более осторожны;
• риски не ушли — они просто стали локализованными.

🏙️ Центральные районы — магнит для арендаторов

Спрос на офисы в центральных деловых районах (CBD) остаётся высоким. По данным Savills, за 5 лет аренда в CBD выросла в два раза быстрее, чем в других частях городов.

Примеры:

• Милан: вакантность в центре — 2,4%, на окраинах — 11%
• Хельсинки: аренда в CBD выросла на 14%
• Финляндия: компании переезжают из пригородов в центр

Офисная недвижимость в CBD остаётся «защитным активом»: за 12 месяцев было продано объектов на €26 млрд — на 25% больше, чем годом ранее. Вне центров объём сделок снизился на 10%.

🇩🇪 Германия: осторожное оживление

По данным Colliers, немецкий рынок показывает робкие признаки роста:

• объём сделок: €5,2 млрд (–9% год к году);
• число сделок: +10% — это важный сигнал интереса со стороны инвесторов.

Проблемы:

• политические перестановки в Берлине;
• рост ставок по гособлигациям;
• ухудшение настроений инвесторов.

Но по мнению аналитиков, высокая волатильность на фондовом рынке может вернуть интерес к стабильной недвижимости уже во второй половине 2025 года.

⚙️ Бум в инфраструктуре: дата-центры на подъеме

По прогнозу CBRE, в 2025 году на европейском рынке появятся новые дата-центры мощностью 937 мегаватт — это на 43% больше, чем в 2024 году.

Лидеры по размещению:

• Франкфурт
• Лондон
• Амстердам
• Париж
• Дублин

Рост цифровизации и внедрение ИИ делают этот сектор новым магнитом для инвесторов.

🧭 Вывод: рынок в режиме ожидания

Рынок коммерческой недвижимости Европы в 2025 году — это мозаика противоречий:

✅ Спрос на офисы в CBD — стабильно высокий

✅ Дата-центры — растущий сегмент

❌ Общий объем сделок снижается

❌ Инвесторы боятся переоценки и политических рисков

Как отмечают в MSCI, низкая ликвидность прямых инвестиций становится их преимуществом на фоне рыночных потрясений. Особенно в те моменты, когда акции и облигации ведут себя непредсказуемо.

📌 Следите за публикациями, чтобы понимать, куда двигается рынок и какие сегменты сохраняют инвестиционную привлекательность в турбулентной Европе.