🔍 Один из основных подводных камней в земельном вопросе при создании коттеджных поселков

Речь идет о внесении изменений в генеральный план муниципалитета. Этим подводным камнем является перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, имеющих особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения.

Определение:
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья были введены для защиты сельхозугодий от выбытия из сельскохозяйственного оборота и их использования не по целевому назначению.

Такой перечень существует практически во всех регионах России. Формируются перечень высшим руководящим органом субъекта, в большинстве случаев это администрация области или региона.

Большинство земель, которые в настоящий момент имеют категорию земли сельскохозяйственного назначения и образованы в земельный участок, уже внесены в этот перечень.

Что же означает это перечень? По факту если земельный участок попал в это перечень то на нем нельзя ничего делать кроме ведения сельского хозяйства, даже СНТ на нем не получится сделать.

⚠️ Главная проблема Многие проектные организации даже не знают об этом перечне! Особенно важно проверить его на этапе покупки участка. Если земля включена в перечень – возникнут серьезные сложности.

Вот выдержка из п.6, ст.79 Земельного кодекса: Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Один из самых выгодных вариантов приобретения земли для создания коттеджного поселка – покупка земли сельскохозяйственного назначения с дальнейшим изменением категории земли после включения в черту населенного пункта. Этому предшествует внесение изменений в генеральный план муниципалитета, в котором земельный участок расположен.

О том, как проводятся такие изменения, я расскажу в другой статье, здесь лишь в общих чертах, чтобы можно было понять суть проблемы. В общих чертах это выглядит следующим образом:

• Вы покупаете земельный участок сельскохозяйственного назначения
• Готовите обоснование по внесению изменений в генеральный план вместе с проектной организацией
• Обращаетесь в орган региональной власти, который наделен полномочиями утверждать такие изменения
• Орган объявляет тендер на разработку проекта внесения изменений в генеральный план
• Выигравшая организация разрабатывает проект
• Проект размещается на портале в ФГИС ТП, где проходит согласование во всех необходимых структурах
• После прохождения согласования проект приказа о внесении изменений направляется на проверку в прокуратуру региона
• После проверки подписывается уполномоченным органом и передается для регистрации в Управление Росреестра
• После регистрации, когда земельный участок уже включен в черту населенного пункта, в заявительном порядке собственник меняет разрешенное использование земельного участка на необходимое в соответствии с функциональной зоной, в которую земельный участок отнесен

В большинстве случаев компания, которая будет подготавливать проект внесения изменений в генплан для включения вашего земельного участка в черту населенного пункта, об этом подводном камне может даже не знать.

Особенно это важно знать на том этапе, когда вы только планируете приобрести земельный участок, потому что проектная организация, в которую вы обратитесь за консультацией, заверит, что здесь сложностей нет и они выполнят всю работу от начала до конца.

В этом есть доля правды, потому что с точки зрения проектных работ им ничего не препятствует, и они действительно свою работу выполнят. Однако проблема возникает на этапе согласования уже разработанного проекта внесения изменений в генплан, то есть после того, как на него уже были потрачены деньги.

Если вы только на стадии приобретения земельного участка, обязательно загляните в такой перечень в своем регионе. Там по кадастровому номеру можно найти интересующий вас земельный участок, если он включен в этот перечень, а также основания, по которым он был туда включен.

Перечень необходимо искать либо на сайте региональных властей, либо просто введя в поисковике полное наименование “Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий [Название региона]”.

Если вы нашли интересующий вас земельный участок в этом перечне, значит, проблемы с ним точно будут. Однако из любой проблемы можно сделать задачу, которую в последующем решить.

Вот выдержка из п.4, ст.79 Земельного кодекса: Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Сейчас я готовлю продолжение для этой статьи с успешными кейсами по решению этого вопроса, и в ближайшее время они обязательно будут опубликованы, поэтому подписывайтесь на канал.

Какие земли относят к особо ценным: Согласно статье 79 Земельного кодекса РФ, к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся, в том числе:

1. Угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования.

2. Сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Теперь давайте поговорим об основаниях для включения земельного участка в перечень. В каждом регионе их может быть разное количество. В томской области их их шесть (Ссылка на постановление) и определены они федеральным законом - 79 ЗК РФ «Особенности использования сельскохозяйственных угодий»:

1. ОЦ 1 - Участки высокоплодородной пашни;
2. ОЦ 2 - Искусственно орошаемые с стационарными оросителями;
3. ОЦ 3 - Опытно производственные;
4. ОЦ 4 - Учебно - опытные;
5. ОЦ 5 - Угодья школ-интернатов для детей сирот;
6. ОЦ 6 - Кадастровая стоимость которых превышает средний уровень по району в 50 раз;

Не со всеми из этих оснований можно бороться, вернее бороться можно со всеми но усилий и времени на каждое понадобится разное. Я начну с обоснования ОЦ 6 «превышение кадастровой стоимости». Если кадастровая стоимость превышает среднюю по муниципалитету для подобных земель стоимость в 50 раз то такой земельный участок относится к особо ценным сельскохозяйственным. Увы но сама фраза в себе содержит абсурд, вернее она разделяется на две части особо ценные и сельскохозяйственные, причём между ними связи нету никакой. По факту просто превышение кадастровой стоимости не имеет никакого отношения к сельскому хозяйству, это вообще никак не связано между собой.

Сейчас оценка кадастровой стоимости возложена на региональные власти, которые действуют по утвержденной методологии, однако существуют определенные нюансы. Абсурдность ситуации заключается в том, что сельскохозяйственные земли, расположенные вблизи населенных пунктов, оцениваются выше, поскольку могут быть использованы для их расширения. При этом по тем же основаниям эти земли включаются в перечень, где разрешено использовать их только для сельского хозяйства.

🚧 Логические противоречия На практике получается следующее:

Высокая кадастровая стоимость не имеет прямого отношения к сельскому хозяйству

Региональные власти оценивают земли по утвержденной методологии

Земли включаются в перечень, где можно использовать только сельхозиспользование

Получается замкнутый круг: цену повышают из-за потенциального расширения населенного пункта, но самому населенному пункту не разрешают расширяться из-за высокой цены прилегающих сельскохозяйственных земель. В моей практике уже встречались подобные случаи, и я обязательно расскажу о них подробнее.

Не отчаивайтесь, если вы уже столкнулись с такой проблемой и земельный участок находится в собственности. Я приведу конкретные судебные решения, реальные кейсы и пути решения этого вопроса.

За время работы с этой проблемой мне удалось провести множество встреч с собственниками таких земель, переговорить с кадастровыми инженерами, главами администраций и профильными муниципальными служащими. На мою просьбу разъяснить абсурдность такой связки в земельных отношениях никто не смог дать внятного ответа. Это объясняется тем, что каждый служащий действует в рамках своего четкого регламента и зоны ответственности, занимаясь только той работой, за которую отвечает. Стратегическое мышление - задача законодательной власти.

Пока я готовлю следующую статью, рекомендую ознакомиться с законами и региональными постановлениями о создании такого перечня. Это поможет лучше понять следующую информацию, хотя я постараюсь максимально доступно объяснить все юридические термины и бюрократические тонкости, из которых состоят успешные кейсы по решению этой проблемы и преодолению препятствий на пути создания нового коттеджного поселка.

#земли #генплан #сельхозземли #недвижимость #юридическиевопросы #земельныйвопрос #право #строительство #коттеджныйпоселок #инвестиции

Подписывайтесь, чтобы не пропустить продолжение! Ставьте лайк если было интересно! Так же приглашаю в мой Телеграмм канал: https://t.me/developer_rf