В первом квартале 2025 года российский рынок недвижимости оказался на пороге перемен. Как показывают данные аналитиков Дом.РФ, объём рассрочек при покупке новостроек достиг 1,2 трлн рублей. Это та сумма, которую покупатели ещё не перечислили на счета эскроу по договорам долевого участия. На фоне роста этого показателя — бурные дискуссии среди застройщиков, чиновников и представителей Центробанка.
Покупатели уходят от ипотеки
Доля продаж квартир в ипотеку продолжает снижаться: по итогам квартала она составила 56%, тогда как сделки за наличные и в рассрочку выросли до 44%. Причина проста — высокие ставки, нестабильность и психологическое отторжение от долгов на десятилетия. Рассрочка выглядит проще, удобнее, и... опаснее.
В крупных городах доля рассрочек доходит до 70% в отдельных ЖК, отмечают эксперты. Даже те, кто мог бы взять "Семейную ипотеку", тянут до финальной стадии стройки, надеясь «вскочить» позже — на лучших условиях. И пока ставка по льготной ипотеке держится, застройщики пользуются моментом, заманивая клиентов щедрыми схемами оплаты.
А что с рисками?
Центробанк не в восторге. По словам Александра Данилова, директора департамента банковского регулирования ЦБ, рассрочки создают сразу несколько угроз:
- Деньги не поступают на эскроу → застройщик не может снизить ставку по проектному финансированию
- Растёт себестоимость квадратного метра
- Покупатель платит больше — за «удобство» платить потом
- Снижается финансовая устойчивость девелоперов
- Покупатель в уязвимом положении в случае расторжения ДДУ
Средства на эскроу — это страховка дольщика. Без них проект висит на волоске. Более того, льготная ставка 11% по проектному финансированию для застройщиков существует только при наполнении эскроу. Без них банки оставляют ставку на уровне 20% и выше.
Госдума, ЦБ и застройщики — кто кого?
В правительстве предлагают идти дальше. Марат Хуснуллин — один из главных лоббистов идеи легализации рассрочки после ввода объектов. Иными словами, покупатель сможет брать квартиру в долг у застройщика, даже если дом уже сдан. Главное условие — застройщик должен закрыть свои долги перед банками.
Для защиты сделки планируется ввести залог на объект, чтобы застройщик мог изъять жильё при неуплате.
Но ЦБ против.
Эльвира Набиуллина на заседании прямо заявила: «Это неправильно. Я бы просила к этому не прибегать».
Финансисты считают: это создаёт новые риски на рынке жилья.
Тем временем сами застройщики, по словам представителей Est-a-Tet и «Этажей», считают рассрочку выгодной заменой скидке. Лучше предложить мягкие условия, чем срезать 20% от цены.
Экспертное мнение.
Алексей Мешков, аналитик рынка жилой застройки: «Массовая рассрочка — это кредитная система вне банков. Она удобна, но непрозрачна. ЦБ теряет контроль, застройщики несут больше рисков, а покупатели могут остаться без жилья при срыве платежей. Эта модель может взорваться при малейших экономических потрясениях».
Мешков подчёркивает: для строительной отрасли в России сейчас важно не наращивать объём любой ценой, а выстраивать устойчивые модели финансирования. Без этого развитие сектора может превратиться в гонку с препятствиями, где выигрывает не тот, кто быстрее, а тот, кто не упал.
Итог
На фоне роста объёмов ввода новых объектов, снижение ипотечного спроса и массовое распространение рассрочек становится новой реальностью для строительной отрасли. Но эта реальность далека от стабильности.
Рассрочка — это палка о двух концах: сегодня она помогает продавать, а завтра может обрушить рынок.