«Эскроу-счет — это особый банковский счет, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу (например, застройщику) они передаются только после выполнения определенных условий», — объясняет юрист Дарья Житомирская.
Фактически это способ хранения денег для обеспечения исполнения по заключенной сделке. Так, по общему правилу, нельзя распоряжаться деньгами, зачисленными на счет, до наступления предусмотренных договором обстоятельств — то есть, в случае приобретения квартиры, до того, как застройщик не выполнит обязательства (достроит дом).
В каких случаях используют эскроу-счета
Покупка квартиры у застройщика. Это самый частый пример использования. При этом, как отмечает юрист, в 2019 году строители многоквартирных домов, работающие по договорам долевого участия, стали обязаны использовать счет эскроу. Деньги поступают на особый счет и остаются там до тех пор, пока дом не будет сдан и передан участнику долевого строительства.
Индивидуальное жилищное строительство по договору строительного подряда. Уже с лета 2024 года купить загородный дом с помощью льготной ипотеки (например, «Семейной») можно только с использованием счета эскроу. А с 1 марта 2025 года вступил в силу закон о применении счетов эскроу при возведении дома по договору подряда. Если покупатель и подрядчик решили использовать счет эскроу (а его применение остается добровольным), то теперь подрядчик должен занести в Единую информационную систему жилищного строительства информацию о юридическом лице и о предлагаемых проектах частных домов, с их предполагаемой ценой и длительностью строительства. Кроме того, он обязан будет указать выбранный банк, где будут открываться счет эскроу.
В то же время, счета эскроу могут использоваться практически во всех ситуациях, когда в рамках соглашения стороны проводят взаиморасчеты, и при этом они в состоянии четко определить условие, с которым можно связать возникновение права одной из сторон на получение денежных средств.
Как происходит покупка квартиры с использованием счета эскроу
Сначала, еще до старта продаж, застройщик обращается в банк из утвержденного Банком России перечня и согласовывает условия открытия эскроу-счетов, а также передает в банк сведения о проекте строительства. Как отмечает адвокат Алена Борзова, услуга открытия эскроу-счетов доступна во всех крупных банках страны.
Затем покупатель заключает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия. В договоре застройщик указывает данные выбранного банка, через который будут проводиться расчеты.
Покупатель обращается в тот же банк, что и застройщик, для открытия эскроу-счета. Он подает заявление и необходимые документы — паспорт и зарегистрированный ДДУ.
После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги. Средства блокируются до регистрации права собственности.
Застройщик вводит дом в эксплуатацию, а покупатель принимает квартиру и подписывает соответствующий договор. После этого банк перечисляет деньги застройщику. Денежные средства перечисляются застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
При этом в случае, если застройщик нарушает условия договора — например, затягивает со сдачей дома в эксплуатацию — покупатель может обратиться в банк и расторгнуть сделку. Тогда денежные средства вернутся ему.
При ипотечной сделке средства на эскроу-счет зачисляет банк-кредитор. В то же время кредит и сам счет могут быть оформлены в разных банках.
Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае банкротства банка или застройщика
Механизм эскроу-счетов рассчитан на защиту средств дольщика в разных ситуациях. Так, на случай банкротства застройщика или банка деньги на счете застрахованы.
В случае банкротства банка, где открыт счет, можно вернуть до 10 млн. рублей. Если покупатель имеет несколько таких счетов в одном банке, а общая сумма счетов больше, чем 10 млн. руб., то возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн. руб.
Другой вариант ситуации связан с банкротством застройщика. По словам адвоката Алены Борзовой, в случае, если застройщик до банкротства успел исполнить предусмотренный договором эскроу объем обязательств, он получит от банка денежные средства. В противном случае, денежные средства будут возвращены покупателям по истечении срока договора, если иное не предусмотрено самим договором».
По данным сайта: rg.ru