Моя клиентка построила дом на земле под сельхозпроизводство. На этой земле можно строить только сараи и строения для хранения с/х инвентаря. А здесь полноценный дом, даже здание почти 800 кв.м. Понятное дело, к ней пришла Администрация и выписала предписание о сносе – ведь разрешение на строительство моя клиентка (назовём её Ольга) не получала. Через месяц после бездействия со стороны Ольги, Администрация пошла в суд. Они требовали снести здание, построенное предпринимателем на собственном участке. Суд взвесил доводы обеих сторон, назначил экспертизы и вынес решение, которое может стать примером для схожих споров по всей стране. Разберём детали без казёнщины — просто, ясно и по порядку.
1. Требования сторон
Администрация заявила иск к индивидуальному предпринимателю Ольге (спор рассматривал Арбитражный суд), настаивая: она должна снести построенное без разрешения здание на собственном 3-гектарном участке (земли сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства). Важно отметить, что защитить самовольную постройку на такой земле гораздо сложнее чем на землях населенных пунктах, так как эти земли в принципе не предназначены для размещения зданий. А у Ольги на участке был по факту капитальный дом.
Мы в ответ подали встречный иск: просили признать ее право собственности на нежилое здание площадью на том же участке.
Администрация считала: нет разрешения на строительство — значит «самострой», подлежащий сносу по статье 222 ГК РФ.
Мы возражали: участок его, опасности нет, дом соответствует нормам, а также доказали, что здание используется по прямому назначению согласно ВРИ (виду разрешенного использования) участка.
2. Суть дела: что построено и на каком основании
На участке велось строительство — монтировались железобетонные сваи, поставлен пол, каркас и межэтажное перекрытие. Основная претензия Администрации заключалась в отсутствии разрешения на строительство. При этом право собственности на землю у предпринимателя зарегистрировано, а разрешенный вид её использования — «для сельскохозяйственного производства» — не исключает размещения объектов нежилого назначения в ряде случаев. В этом то и секрет грамотного ведения такого дела – доказать, что нет нарушений Земельного Кодекса.
Любой вопрос по недвижимости можно задать мне лично вот здесь https://wa.me/79269110187
3. Что такое самовольная постройка по закону?
Статья 222 ГК РФ определяет три признака «самостроя»: постройка возведена либо
- на участке, не предназначенном для строительства;
- либо без разрешения;
- либо с грубыми нарушениями строительных или градостроительных норм.
В классической ситуации отсутствие разрешения автоматически ведёт к сносу. Но если здание не нарушает технических и правовых норм, а кроме того, не создает угрозу гражданам и не ущемляет других лиц, суд может признать за застройщиком право собственности.
В этом споре суду нужно было выяснить:
— допущены ли серьёзные нарушения по безопасности
— нарушены ли права или законные интересы кого-либо
— были ли попытки легализовать объект
— соответствует ли использование здания ВРИ участка
4. Экспертиза: опасно ли здание и есть ли нарушения?
Суд назначил судебную экспертизу. Выводы оказались в нашу пользу:
- Объект — капитальное строение, отделить его от свайного фундамента без разрушения невозможно.
- Здание не несет угрозы жизни или здоровью, построено без нарушений строительных норм и не расположено в охранных зонах.
- Экспертные заключения были полными, мотивированными и вызвали доверие суда.
5. Аргументы суда: почему снос не нужен
Администрация не доказала, что здание угрожает кому-либо или создаёт инженерные риски, а также что есть нарушения ВРИ. Суд подчеркнул: само по себе отсутствие разрешения — ещё не повод для сноса, если вреда нет и права других лиц не затрагиваются.
Суд указал, что основная задача – защитить права и общественные интересы, а не формально реализовать требование о сносе в случае, если его последствия явно несоразмерны и нецелесообразны.
Также суд отметил, что Ольга реально предпринимала попытки легализовать строение – обращался к кадастровому инженеру, пытался ставить объект на учет и подать на регистрацию права.
6. Выводы: что это решение значит для бизнеса и муниципалитетов
Суд отказал администрации в иске о сносе и удовлетворил наше требование: признал за Ольгой право собственности на здание.
Это решение подчёркивает важность экспертной оценки по спорам о самостроях. Главная мысль — суды подходят неформально и ищут баланс интересов: снижает ли объект безопасность, мешает ли другим? Легализация возможна даже при формальных нарушениях, если предприниматель действует добросовестно, а реального вреда нет.
Для муниципалитетов и предпринимателей это сигнал: даже если спорное строение начато без всех бумаг, вопрос решаем через суд, экспертизу и прозрачный процесс легализации. У суда есть инструменты для гибкого подхода и защиты обеих сторон — интересов местной власти и права частной инициативы.
Если у вас возникли вопросы или есть сложности с Департаментом городского имущества Москвы либо Администрациями районов/городов по вопросам недвижимости, обращайтесь за консультацией https://wa.me/79269110187
Поддержите меня лайком и подпиской, пожалуйста :) А если есть вопросы, смело пишите в комментариях, отвечу всем.