Офисов не хватает. В Москве по данным аналитических агенств строящиеся офисные помещения выкупаются на стадии строительства. Если пройтись по центру столицы, то можно увидеть парадоксальную ситуацию: пустующие помещения и в то же время - нехватка площадей. Но дело в том, что площади для бизнеса требуются с определёнными параметрами. И вот тут встаёт вопрос, где размещать сотрудников. Но что могло повлиять на то, что офисные помещения оказались в дефиците?
Основные факторы роста спроса на рынке аренды офисной недвижимости в Москве
Дефицит качественных офисных площадей
- В Москве наблюдается острый дефицит высококлассных офисных помещений, особенно в сегменте Prime и класса А. Доля свободных площадей в этих сегментах снизилась в 2,5 раза за год и составляет менее 5%.
- Ограниченное предложение новых бизнес-центров не покрывает текущий спрос, что усиливает конкуренцию между арендаторами.
Офисы класса Prime — это флагманские бизнес-центры, расположенные исключительно в самых престижных локациях, с передовыми технологиями, интеллектуальными системами управления зданием, резервными инженерными системами и обязательной экологической сертификацией. Все здания Prime принадлежат одному владельцу, что обеспечивает высокий уровень управления и сервиса.
Такие офисы подчеркивают статус компаний и обеспечивают максимальный комфорт и безопасность.
Офисы класса А — это премиальные офисные здания, немного уступающие Prime по инновациям, но также предлагающие высокий уровень комфорта, современные инженерные системы, развитую внутреннюю инфраструктуру, профессиональное управление и расположение в престижных деловых районах. Офисы класса А подходят для крупных компаний, представительств и международных корпораций.
Отделочные материалы для офисов сегмента Prime и "А" соответственно, выбираются из тех, которые будут удовлетворять требованиям таких помещений. Потолочные Решения подберут и укомплектуют любой проект с учётом необходимых требований: улучшение акустического комфорта, негорючие потолки для лифтовых холлов и путей эвакуации.
Рост числа сотрудников и развитие бизнеса
- Крупные и средние компании продолжают расширять штат: за последние пять лет численность сотрудников выросла примерно на 50%. Это требует расширения офисных пространств.
- Экономический рост и увеличение прибыли компаний стимулируют развитие и масштабирование бизнеса, что также повышает спрос на офисы.
Согласно прогнозам, общий экономический рост в Москве сохранится как минимум до 2027 года, что создает устойчивый спрос на качественные офисные площади. При проектировании и строительстве новых офисных зданий девелоперам стоит ориентироваться на компании из сфер деятельности, где прогнозируется экономический рост.
Экономический рост в Москве в 2025 году ожидается в следующих сферах:
- Обрабатывающая промышленность - прогнозируемый рост на 10% в 2025 году и на 7,5% ежегодно в 2026–2027 годах
- Финансовый сектор, банки и страховые компании
- IT- и технологические компании, инновационные кластеры
- Ритейл, розничная торговля, электронная коммерция
- Сфера услуг, включая медицинские и образовательные центры
- Логистика и дистрибуция
Активное строительство, но низкая доступность новых площадей
- Несмотря на рост объемов строительства, к моменту ввода в эксплуатацию большинство новых объектов уже заняты или выкуплены под корпоративные нужды. На рынок аренды поступает лишь небольшая часть новых площадей.
- Это поддерживает дефицит на рынке и вынуждает арендаторов конкурировать за доступные офисы.
Офисная недвижимость в ближайшем Подмосковье может частично покрыть дефицит площадей, особенно для компаний, которым некритична локация в центре столицы.
Однако для крупных корпораций, банков, IT- и международных компаний приоритетными остаются офисы в Москве, в зонах с развитой транспортной инфраструктурой и статусными локациями.
Подмосковье чаще выбирают для бэк-офисов, колл-центров, складских и логистических подразделений. Таким образом, Подмосковье способно разгрузить рынок, но не заменить спрос на премиальные офисы в Москве
Пересмотр стратегий арендаторов
- В условиях нестабильной экономики и роста арендных ставок компании все чаще рассматривают возможность приобретения офисных помещений вместо аренды, чтобы обеспечить стабильность и долгосрочные гарантии.
- Тем не менее спрос на аренду остается высоким из-за ограниченного выбора и необходимости проявлять гибкость.
Как быстро окупается покупка офиса компаниями вместо аренды
Срок окупаемости покупки офиса зависит от нескольких факторов: стоимости объекта, уровня арендных ставок, инфляции и расходов на обслуживание.
В среднем, при текущем росте ставок и дефиците предложения, срок окупаемости покупки офисных площадей в Москве составляет 7–10 лет.
Для некоторых компаний, особенно с долгосрочными планами развития и стабильным бизнесом, приобретение офиса становится выгоднее аренды уже через 6–8 лет, особенно если учитывать рост стоимости недвижимости и возможность сдавать часть площадей в субаренду.
Рост арендных ставок
- Из-за высокого спроса и ограниченного предложения арендные ставки в 2025 году выросли на 15–20% по сравнению с предыдущим годом, а в отдельных деловых районах — до 33%.
- Арендодатели повышают ставки даже по действующим договорам, что дополнительно стимулирует спрос — компании стремятся зафиксировать условия до очередного повышения.
Как арендаторам защитить себя от повышения ставок по действующим договорам
Чтобы снизить риски повышения арендных ставок, арендаторы могут:
- Заключать долгосрочные договоры аренды с фиксированной ставкой или четко прописанным механизмом индексации (например, не выше уровня инфляции или определенного процента в год).
- Включать в договор условия о невозможности одностороннего повышения ставки со стороны арендодателя.
- Прописывать в договоре штрафные санкции за досрочное расторжение по инициативе арендодателя.
- Вести переговоры о продлении договора заранее, чтобы зафиксировать ставку до очередного повышения.
Такие меры позволяют компаниям планировать расходы и защищают от резких скачков арендных ставок в условиях дефицита офисных площадей
Секторальная структура спроса
- Основными арендаторами остаются компании с государственным участием, банки, производственные и технологические предприятия, которые занимают крупные офисные блоки.
Рост спроса на рынке аренды офисной недвижимости в Москве в 2025 году обусловлен сочетанием дефицита качественных площадей, активного развития бизнеса, ограниченной доступности новых объектов, пересмотра стратегий арендаторов и устойчивого роста арендных ставок.
Эти факторы формируют высокую конкуренцию и продолжают подталкивать рынок к новым ценовым максимумам.
Рынок аренды офисной недвижимости Москвы в 2025 году остается рынком арендодателей: высокий спрос, ограниченное предложение и растущие ставки создают жесткие условия для компаний.
Дефицит качественных площадей, особенно в премиальном сегменте, сохранится в ближайшие годы, что будет только усиливать конкуренцию среди арендаторов.
В такой ситуации ключевыми стратегиями становятся долгосрочное планирование: фиксация ставок, переговоры с арендодателями и рассмотрение альтернатив, включая покупку офисов или переезд в ближнее Подмосковье.
Для статусных компаний, ориентированных на престижные локации, единственным выходом остается готовность платить больше — и этот тренд вряд ли изменится в обозримой перспективе.