С 1 июня 2025 года Минцифры России запускает пилотный проект по регистрации договоров аренды недвижимости в распределённом реестре на базе национальной блокчейн-платформы Masterchain. Цель инициативы — создать единый безопасный и прозрачный механизм учёта арендных соглашений, где каждый договор получает неизменяемую отметку времени и цифровую подпись сторон. Эксперимент заложен в «Стратегии цифровой трансформации отраслей экономики» Минцифры, утверждённой к июню 2025 г., и предусматривает участие нескольких регионов и крупных городов.
Каждый арендодатель при заключении соглашения будет размещать текст договора и связанные с ним условия — сумма арендной платы, сроки, реквизиты — в блокчейне Masterchain. Регистрация сопровождается выпуском «умного контракта» — цифрового соглашения, которое автоматически исполняет ключевые положения (например, перевод первого квартального платежа и блокировку доступа к электронной сдаче жилья при неуплате). Принципиальная особенность smart contract заключается в том, что после публикации в распределённом реестре его содержимое становится неизменным, а исполнение кода — достоверным.
Аналогичные эксперименты уже проходили в секторе ипотеки: в 2021–2022 гг. Банком ДОМ.РФ совместно с Росреестром и Минцифры была опробована электронная закладная, учтённая в депозитарии, что позволило сократить время регистрации с нескольких дней до нескольких часов. Теперь аренда перейдёт на следующий уровень цифровизации: если электронная ипотека оформлялась на уровне «бумажной» ценной бумаги, то блокчейн-регистрация усилит юридическую чёткость арендных отношений между физлицом и гражданином либо между юрлицом и ИП.
С практической точки зрения арендодатели получат несколько ощутимых преимуществ. Во-первых, снижение рисков «двойных» или поддельных договоров: любой контрагент сможет мгновенно проверить подлинность соглашения через веб-портал Masterchain, даже не имея специализированного ПО. Во-вторых, ускоряется доступ к судебной защите: при споре достаточно предъявить хеш договора в блокчейне вместо письменного экземпляра — суд примет такой доказ- +ательство без дополнительных проверок. И, наконец, интеграция со смарт-контрактом позволит автоматически фиксировать и переводить обеспечение залога (депонирование залоговой суммы или временной блок на банковском счёту) при подписании соглашения.
Для арендаторов преимущества не менее значимы: теперь не нужно онлайн-банком загружать и пересылать по e-mail сканы договора — всё оформляется в едином государственном блокчейне. Это особенно важно для гостей из других регионов или иностранных граждан, которые могут оформить аренду дистанционно, подтвердив личность через ЕСИА и ЭЦП. Более того, блокчейн-регистрация даст живущим «второй рукой» квартирантам уверенность, что их права надёжно зафиксированы, и избавит от риска внезапного «выбивания» договора недобросовестным арендодателем.
Однако отказ от традиционной госуслуги регистрации договоров в Росреестре — не без рисков. Во-первых, сохраняются требования о государственной регистрации долгосрочной аренды (свыше одного года) в органах Росреестра, и блокчейн-учёт пока выступает лишь пилотным, а не заменяющим механизмом. При непринятии обязательной госрегистрации договор останется заключённым «только» между сторонами, но не будет в полной мере защищён против третьих лиц и кредиторов. Во-вторых, технические сбои или хакерские атаки на узлы Masterchain могут временно приостановить доступ к реестру, что потребует резервных процедур у Росреестра и банков.
Мировая практика подтверждает эффективность блокчейн-решений для аренды: в исследовании Nuno Braz и соавторов (Апрель 2025) описан прототип платформы с оракулами для автоматизации арендных платежей и фиксации запросов на обслуживание жилья. Использование оракулов (специальных внешних данных) позволяет связывать on-chain объекты (контракты) с реальными событиями — например, с уведомлением ЖЭКа о необходимости ремонта, после чего smart contract может приостановить выплату до выполнения обязательств.
Конкретно я считаю, что в целом бизнес-сообществу и арендодателям стоит сохранить привычные «бумажные» процедуры записи в Росреестре, пока эксперимент не выйдет на полноценный режим и не будет закреплён через изменения в Гражданский кодекс и Закон о регистрации недвижимости. При этом тем, кто готов к инновациям, стоит уже сейчас изучить API Masterchain, выстроить процессы выдачи ЭЦП сотрудникам и подготовить внутренние регламенты работы с цифровыми договорами.
Если вам необходима юридическая консультацию, напишите мне в Telegram (@egorlawyerwp).