В первом квартале 2025 года Росстат бодро отчитался: средняя зарплата в России превысила 91 тысячу рублей. Казалось бы — хорошо. Люди становятся богаче, значит, и квартиры должны покупать активнее. Но... не покупают.
Почему?
То ли квартиры слишком подорожали, то ли «средняя зарплата» — это как «средняя температура по больнице»: у кого-то 300 тысяч, а у кого-то 35 тысяч, и в итоге вроде как средняя и вышла 91 тысяча. Но попробуйте на неё накопить на «однушку» в Москве — и поймёте, насколько это иллюзия.
С другой стороны, откуда вообще у квартир такое упорство в цене, если спрос упал? Ипотека 28–33% годовых — это не просто дорого. Это означает, что если вы берёте 10 млн рублей в кредит, то за 15 лет отдадите больше 30 млн. Это если дадут. Многие просто не идут в банк. Соответственно, сделок мало. А раз сделок мало — значит, и спроса как такового нет.
Инфляция. Реальная, а не из телевизора
Теперь давайте посмотрим на инфляцию. По официальной версии — 10,1% годовых в феврале. Но давайте посмотрим, что происходит в реальности. По данным за март 2025 года:
- Картошка — +35% за год
- Яйца +42%
- Курица +27%
- Сахар +30%
- Молоко +18%
То есть та самая «средняя зарплата» по факту тает прямо в руках — вы её даже получить не успеваете, а корзина в «Пятёрочке» уже обошлась на тысячу дороже, чем в прошлом месяце. И тут возникает резонный вопрос:
Если зарплаты растут, но их не хватает даже на еду — значит, что-то идёт не так.
А теперь вернёмся к квартирам.
Почему продавцы не снижают цены на жильё?
В теории, если нет спроса, то цена должна падать. Но на рынке недвижимости это не работает так быстро. Продавцы не спешат снижать ценники — ждут. А чего ждут?
Спросите себя: если бы у вас была квартира, вы бы снижали цену? Вероятно, только если бы:
- Срочно понадобились деньги
- Надо было гасить кредит
- Или — как это часто бывает — вы набрали 3–4 ипотечных квартиры по льготным ставкам и хотите выйти в кэш
Да, таких "многоипотечников" было немало. Кто-то оформлял 4–6 кредитов под 5–6% годовых — сейчас эти ставки выглядят просто сказкой. И тут у таких инвесторов дилемма:
- Либо держать недвижимость и платить низкий процент
- Либо продать, закрыть дешёвую ипотеку, а полученные деньги положить на депозит под 15–18% годовых
И ведь это неплохая стратегия, особенно если чувствуется, что рынок скоро «съедет».
Но на что надеются продавцы?
Чаще всего — на понижение ключевой ставки. Мол, Центробанк рано или поздно сдастся, ставка упадёт, ипотека снова станет доступной, спрос вернётся и цены на жильё снова полезут вверх.
Но давайте посмотрим с другой стороны.
Почему все так уверены, что ставка снизится? Может, наоборот, её повысят?
Сейчас ключевая ставка в России — 21%, растёт с 2021 г. Есть правило, согласно которому падение или рост графиков чаще всего состоит из трёх отрезков (ABC). Отрезки "А" и "С" в такой конфигурации обычно равны. Смены трендов происходят после того, как котировки подойдут в диапазон конца "С" волны. В нашем случае третий отрезок ещё не закончился. А это значит — тенденция к росту ещё не сломлена.
Проблема может прийти из США.
Доходность американских облигаций 37 лет подряд падала, а теперь растёт. И это единственный случай, когда рост - это про ОЧЕНЬ ПЛОХО. Это сигнал, что ФРС может снова поднять ставку. А если ключевая ставка в США поднимется, то в России ставку уж точно не снизят — иначе рубль обвалится, и инфляция станет уже не 10%, а 20%.
И вот тут возникает парадокс:
Если ключевую ставку не снизят — спрос на жильё не вернётся
Если спрос не вернётся — цены должны падать
Но продавцы не снижают цены, потому что «ждут»
Круг замыкается.
Почему же аналитики говорят, что недвижимость будет дорожать?
Они ссылаются на графики. И вот тут начинается самое интересное.
Посмотрите график цен на недвижимость в Москве в долларах. С 1991 года был рост, потом в 2008 — обвал. И знаете, на сколько процентов он упал?
Ровно на 61,8%.
А потом — рост. И снова падение. И снова — ровно на 61,8%.
Это не случайность. Это — уровень Фибоначчи.
Как это работает?
Фибоначчи — итальянский математик XIII века, который первым систематизировал золотое сечение. Его последовательность (0, 1, 1, 2, 3, 5, 8, 13…) встречается в природе, экономике, архитектуре и даже на графиках цен.
- Спирали раковин
- Соотношения в пропорциях тела человека
- Расположение листьев у растений
- И... уровни поддержки и сопротивления на биржевых графиках
61,8% — это точка, когда на рынке происходят развороты. И если мы наложим эту сетку на цены недвижимости — то увидим: все последующие изменения цен на рынке недвижимости начинались и заканчивались на уровне 61,8%
Текущие цены находятся в диапазоне 61,8%. И если законы волн работают, то дальше нас ждёт ещё одна коррекция, а затем — новый виток роста.
Вот почему можно согласиться с аналитиками: после затишья недвижимость снова начнёт дорожать. Но не сразу.
Что в итоге?
- Зарплаты номинально растут, но на деле — обесцениваются инфляцией
- Квартиры есть, но купить их невозможно
- Продавцы ждут, но спроса нет
- Ставки высоки, и не факт, что снизятся
- Рынок вялый, но по графику — это затишье перед новым трендом.
Объяснять графики через статью сложнее, чем в видеоформате. Поэтому смотрите наши видеообзоры на YouTube и Boosty. Там мы регулярно публикуем аналитику по рынку недвижимости, валюте, ценным бумагам и криптовалютам.