Часто такой вопрос часто возникает в кругу семьи, между родственниками. Как же безболезненно передать собственность своему сыну, брату, жене и тд.
Здесь я писала о плюсах и минусах ЗАВЕЩАНИЯ
Маленькая предыстории. Пришли ко мне на консультацию две женщины. Плачут, в прямом смысле этого слова. Одна другой является крестной матерью. Одна женщина живет в Питере (крестная мать), не имеет ни мужа, ни детей, но имеет в собственность хорошую и большую квартиру. Вторая женщина (крестница) проживает в провинции, воспитывает сама детей, работает в детсаду.
В общем в той провинции обратилась они к юристу, вопрос был такой, что крестная мать хотела, чтобы ее квартира после ее смерти перешла не государству, а ее крестнице. Юрист им посоветовал составить договор дарение.
А ко мне они пришли на консультацию, когда пришел крестнице налог на 2.000 000 рублей. Плакали обе, так как эта сумма огромная, платить нечем, и юрист им сказал, что это самый безопасный и дешевый вариант, так как они родственницы (не нашла эмодзи, чтобы выразит свое возмущение)- это дарение. Конечно, эти женщины не является членами семьи или близким родственниками. И от уплаты налога одаряемая не освобождается.
Пришли с запросом расторгнуть договор дарения, крестница плачет, говорит мне не нужна никакая квартира и тд.... Печальная история, так как договор дарения расторгнуть очень сложно. А ведь есть масса вариантов передать имущество с наименьшими финансовыми потерями.
Ну а теперь к теме. Что же лучше оформить договор дарения или договор купли-продажи.
✔Наличие или отсутствие оплаты
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность.
Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров - наличие или отсутствие оплаты.
При этом следует учесть, что данные договоры не могут заменять друг друга.
В случае подмены одного договора другим (когда по какой-то причине прикрывается купля-продажа дарением или наоборот) либо совершения сделки только для вида без фактической смены собственника такая сделка является соответственно притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной).
Она не влечет соответствующих юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. При этом к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки.
Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке
Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.
✔Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке
Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.
- Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого.
- Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги), однако возможны исключения.
✔Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество
При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество одновременно с соответствующим объектом недвижимости.
Для продажи доли недвижимого имущества продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи.
Продажа доли постороннему лицу возможна, только если остальные участники долевой собственности не приобретут указанную долю в течение месяца со дня извещения либо откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока).
В противном случае любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ).
При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.
Обратите внимание! Договор купли-продажи или дарения, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из участников долевой собственности и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составляет менее 6 кв. м общей площади такого помещения, является ничтожным.
✔Уплата налога
В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального срока владения, у него по общему правилу возникает обязанность по уплате НДФЛ.
В отношении права продавца на налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет заключение договора дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками. К таковым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
В случае заключения договора купли-продажи родство сторон договора не влияет на уплату НДФЛ.