Для создания нового коттеджного поселка необходимо, чтобы земельный участок соответствовал определенным требованиям. В этой главе мы подробно рассмотрим ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание. Землеустройство и землепользование — это дисциплины, которые изучаются специалистами в вузах на протяжении пяти-шести лет. Поэтому наш обзор будет лишь поверхностным, но он поможет вам лучше понять терминологию и вопросы, обсуждаемые профессионалами в данной области. К таким специалистам относятся кадастровые инженеры и геодезисты, которые будут сопровождать ваш проект до завершения строительства последнего участка в поселке. Поэтому важно выбирать таких специалистов не только по их профессиональным навыкам, но и по личным качествам — насколько удобно с ними работать и как они относятся к вашим задачам и обязательствам.
С 2011 года, когда были подписаны законы, обозначающие начало упорядочивания землеустройства и землепользования, муниципалитеты обязаны были представить генеральные планы своих территорий. Это стало настоящим испытанием для многих сельских поселений, где даже не знали о существовании таких понятий. Кроме того, произошли изменения в системе координат, используемой для учета земельных участков.
До 2012 года земельный участок имел только два параметра: категорию земель и вид разрешенного использования. Помимо упомянутых в первой главе категорий — земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов — существуют и другие, определяющие дальнейшее использование участков, такие как земли промышленности или обороны. Однако они вряд ли понадобятся вам.
Виды разрешенного использования гораздо разнообразнее, чем категории земель. Например, недавно во время консультации по одному из проектов я столкнулся с видом использования «для эксплуатации пионерских лагерей», хотя такие лагеря не функционировали уже более 30 лет! Тем не менее, этот вид все еще присутствует в документах. С началом земельных реформ подобные несоответствия начали устранять, создав единый классификатор видов разрешенного использования. Этот классификатор строго фиксирован, и новые виды не появляются так же быстро, как исчезают старые названия.
Теперь, если вы запросите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), вы увидите два поля в разделе «вид использования»: один — по классификатору, другой — по документу. Это означает, что неважно, что указано в ваших документах; в Росреестре вид использования участка будет определен согласно классификатору.
Чтобы узнать категорию земель и вид разрешенного использования, достаточно кликнуть на участок на публичной кадастровой карте. Ранее я использовал ресурс Росреестра, поскольку существуют и другие версии карт, данные которых могут быть устаревшими или недостоверными. Но совсем недавно появился более современный инструмент: Национальная система пространственных данных (НСПД) — это цифровая платформа, объединяющая информацию из различных федеральных и региональных систем https://nspd.gov.ru/.
▎Функциональные зоны и разрешенное использование земель
С 2012 года в российском законодательстве произошли значительные изменения в области планирования и использования земельных участков. Введение понятия "функциональная зона" стало важным шагом к более структурированному подходу к землеустройству. В этой главе мы подробнее рассмотрим, что такое функциональные зоны, как они влияют на загородный девелопмент и какие аспекты следует учитывать при выборе земельного участка для строительства.
▎Что такое функциональная зона?
Функциональная зона — это определенная территория, предназначенная для конкретного вида использования, например, жилого строительства, коммерческой деятельности, промышленности или рекреации. Каждый муниципалитет разрабатывает свой генеральный план, в котором обозначаются эти зоны. На одной и той же территории могут находиться участки, предназначенные как для многоэтажного, так и для малоэтажного строительства, а также рекреационных зон.
Ранее категория земель определяла, какие виды разрешенного использования можно применять на конкретном участке. Например, участок с категорией "земли населенных пунктов" мог использоваться для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), тогда как участок с категорией "земли сельскохозяйственного назначения" был предназначен для ведения садоводства. Однако с введением функциональных зон этот подход изменился: теперь вид разрешенного использования зависит от функциональной зоны, к которой относится участок.
▎Пример: АЗС и ИЖС
Рассмотрим пример. Участок с видом разрешенного использования "для размещения автозаправочной станции (АЗС)" может находиться на различных категориях земель, включая земли обороны. В то же время участок с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" может располагаться исключительно на землях населенных пунктов. Это подчеркивает важность понимания функциональных зон и их влияния на возможности использования земли.
▎Генеральное планирование и изменения
С введением новых норм генерального планирования процесс внесения изменений в функциональные зоны стал более сложным. Если изначально в генеральном плане указано, что участок предназначен для парка, то без изменения этого плана нельзя будет построить на нем коттеджный поселок. Изменения в генеральном плане требуют утверждения в Министерстве экономического развития России, что делает процесс более бюрократическим и длительным.
▎Как узнать о функциональной зоне?
Чтобы выяснить, к какой функциональной зоне относится интересующий вас земельный участок, следует обратиться к сайту местного муниципалитета. Обычно там есть раздел о генеральном планировании с картами последних изменений. На этих картах участки обозначаются различными цветами и надписями, указывающими на функциональную зону.
Также для понимания видов разрешенного использования необходимо ознакомиться с документом "Правила землепользования и застройки" (ПЗЗ), где указаны допустимые виды использования земель в зависимости от зоны.
▎Параметры для успешного девелопмента
При выборе земельного участка для строительства нового коттеджного поселка важно обратить внимание на следующие параметры:
• Функциональная зона: Убедитесь, что участок находится в функциональной зоне, допускающей строительство.
• Категория земель: Проверьте, чтобы участок относился к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения.
• Вид разрешенного использования: Для земель населенных пунктов это может быть ИЖС; для сельскохозяйственных — садоводство.
Эти параметры являются основополагающими для успешного девелопмента загородной недвижимости и помогут избежать юридических проблем в будущем. Понимание функциональных зон и правил их использования — ключ к успешному проектированию и реализации загородных проектов.
Подписывайтесь на канал если интересно и ставьте лайк если статья была полезной!
Так же приглашаю в мой Телеграмм канал: https://t.me/developer_rf
#ФункциональныеЗоны #ЗемельноеПраво #ЗагородныйДевелопмент #ИЖС #ГенеральноеПланирование #ЗемельныеУчастки #РазрешенноеИспользование #КоттеджныйПоселок #Недвижимость #Землеустройство