Юрист Алмаз Кучембаев о запрете на строительство домов в Сочи без проекта КРТ
Арбитражный суд Краснодарского края периодически рассматривает иски застройщиков, несогласных с градостроительной политикой мэрии Сочи, запретившей возведение многоквартирных домов без утвержденной процедуры комплексного развития территории (КРТ). Соответствующая норма включена в правила землепользования и застройки города. В частности, споры возникли по инициативе застройщика ООО «Тригон», реализовавшего проект ЖК «Горка» на улице Первомайской, а также компании «Дельта-строй», планирующей возведение девятиэтажного жилого дома на улице Вишневой. О правоприменительной практике и рисках, связанных с действием запрета, «Ъ-Сочи» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
«Вопрос законности запрета строительства многоквартирных домов без КРТ перед судом никто не ставил. А если запрет никто не оспорил, то он считается действующим, и Верховный суд посчитал возможным обойти его только однажды — через ранее выданный градостроительный план участка, в ситуации, когда срок такого документа на момент проведения экспертизы проектной документации не превысил полтора года. Между тем мне представляется, что есть основания оспорить и сам запрет.
Каждый город разделен на зоны, например, жилые и промышленные. Жилищное развитие города чаще всего подразумевает изменение регламента таких зон, а значит, и их вида: промышленные зоны меняются на жилые, малоэтажные — на многоэтажные, и так далее. Но, если на участке расположен склад, а территорию отнесли в жилую зону, это еще не означает, что склад снесут. Однако хозяин склада уже не сможет построить еще один склад или реконструировать существующий. На участке можно будет строить только жилье.
Такая форма редевелопмента российских городов существует уже 20 лет, и нельзя сказать, что она особо успешно позволяет развивать города. Поэтому в России сначала создали механизм комплексного развития территории, а потом распространили его на застроенные участки. Однако процедура КРТ не отменила общее правило, что каждый сам вправе осваивать свою землю, поэтому при комплексном развитии территории у правообладателей земельных участков есть первоочередное право их застроить.
Отмечу, что в процедуре КРТ не только меняется вид территориальных зон и их регламент, но и устанавливаются границы территории, подлежащей изъятию, параметры будущего строительства, а также сроки и способ реализации проекта. То есть создается специальный правовой режим территории, призванный защитить как публичный интерес развития города, так и частные интересы землевладельцев извлекать прибыль от их застройки.
Верховный суд в других своих делах занимает позицию, что инициировать проект КРТ можно только после того, как город определил границы соответствующей территории. Таким образом, сочинский запрет строительства на своем участке вне процедуры КРТ еще не означает, что у правообладателя земли есть право инициировать проект комплексного развития.
В обоих делах сочинских застройщиков, что дошли до Верховного суда РФ, речь шла об участках примерной площадью в 6 тыс. кв. м, окруженных застройкой, которая не подлежит отнесению к территории КРТ. При этом средняя площадь КРТ — это примерно 25 тыс. кв. м, и формирование ее из одного участка сомнительно, так как никакой цели комплексного развития города таким образом не достигается. То есть в Сочи складывается ситуация, когда застройка без КРТ запрещена, а реализация КРТ в конкретном случае не применима.
Важно, что согласно ст. 3 Градостроительного кодекса РФ любой региональный или местный нормативно-правовой акт должен соответствовать федеральным нормам. И в Градостроительном кодексе РФ нет права на местном уровне отказывать в выдаче разрешения на строительство на своем участке, если не реализуется проект КРТ. Единственная норма, которая заслуживает внимания в этом контексте, это ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, которая требует заключения договора о КРТ, если строительство осуществляется на участке в границах комплексного развития территории. То есть сначала возникает территория КРТ, а потом все ограничения, связанные с этим.
Отдельно отмечу, что ст. 55 Конституции РФ запрещает вводить ограничения прав на региональном или местном уровнях, это может быть сделано только федеральным законодательством.
Таким образом, есть риск, что запрет на строительство многоквартирных домов без КРТ, установленный в Сочи, будет оспорен в суде. И это может привести к обратному эффекту — вместо комплексного развития город получит развитие точечной застройки. Очевидно, чтобы снять риски и реализовать публичный интерес, городским властям следует соблюсти требования федерального закона и установить в Сочи конкретные территории комплексного развития».