Эскроу-счета при строительстве индивидуального жилого дома в 2025 году

Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен при строительстве частного дома?

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором деньги заказчика блокируются до выполнения подрядчиком своих обязательств. Проще говоря, когда вы строите частный дом через строительную компанию, ваши средства не сразу уходят подрядчику, а хранятся в банке «под замком» до завершения строительства. Зачем это нужно? Главная цель – защитить ваши деньги и гарантировать, что дом действительно будет достроен в срок и надлежащего качества. Если раньше при строительстве дома многие люди рисковали – отдавали аванс или поэтапно платили строителям и зависели от их добросовестности, то эскроу решает эту проблему. Средства выдаются подрядчику только после того, как он выполнит работу, поэтому исчезнуть с деньгами, не закончив дом, у него не получится. Таким образом, механизм эскроу-счёта даёт заказчику уверенность в безопасности вложений, а строительной компании – стимул выполнить работу качественно и в срок.

Стоит отметить, что такая схема уже успешно применяется в строительстве многоквартирных домов (долевое строительство). С 2019 года в России застройщики многоквартирных новостроек получают деньги дольщиков через эскроу-счета – дом строится на деньги самого застройщика или банковский кредит, а средства покупателей разблокируются только после ввода дома в эксплуатацию. Теперь аналогичный подход решили применять и для индивидуального жилья (ИЖС), чтобы сделать частное домостроение более прозрачным и надёжным.

Как работает эскроу в сфере ИЖС: пошагово

Механизм эскроу при строительстве частного дома можно описать по шагам – он довольно простый для заказчика:

1. Заключение договора. Вы находите подрядчика (строительную компанию или ИП) и заключаете с ним договор строительного подряда на возведение вашего дома. Банк, подрядчик и вы подписываете трёхстороннее соглашение об использовании эскроу-счёта. В договоре оговорены все условия: стоимость строительства, сроки, что и как строится.
2. Открытие эскроу-счёта и депонирование денег. После подписания договора вы размещаете оговорённую сумму за строительство дома на специальном эскроу-счёте в банке. Деньги могут быть собственные или кредитные (ипотечные) – например, если вы берёте ипотеку на строительство, банк сразу кладёт эту сумму на эскроу-счёт. Эти средства блокируются: подрядчик не может ими пользоваться, пока не выполнит работу. Для вас открытие и ведение эскроу-счёта обычно бесплатны, банк выступает хранителем денег до определённого события.
3. Строительство дома. Подрядчик начинает строительство вашего дома. Важно, что строит он за свои или заёмные средства, а не на ваши деньги напрямую. То есть компания либо вкладывает собственный капитал, либо получает в банке кредит под низкий процент (от 1 до 6% годовых) специально под этот проект. За счёт того, что в банке лежат ваши гарантированные деньги, кредит для подрядчика выдаётся на льготных условиях – чем быстрее он построит, тем меньше заплатит процентов. В ходе строительства вы контролируете процесс (как обычно, приёмка этапов и т.д.), но оплату напрямую не производите – деньги уже зарезервированы на счёте.
4. Завершение работ и оформление дома. После того как дом построен, стороны подписывают акт приёмки-передачи. Далее производится официальная регистрация права собственности на новый дом на ваше имя (именно факт регистрации чаще всего служит условием для разблокировки денег). На этом этапе подтверждается, что подрядчик выполнил свои обязательства по договору в полном объёме. Если дом строится с использованием ипотеки, к этому моменту он становится залогом банка, как и при обычной ипотеке на готовое жильё.
5. Раскрытие эскроу-счёта и оплата подрядчику. Когда наступает условие договора (например, предоставлен акт приёмки и свидетельство о регистрации дома), банк раскрывает эскроу-счёт. Заблокированные средства тут же переводятся подрядной организации. Подрядчик получает оплату за работу фактически после постройки дома. Если подрядчик брал кредит на строительство, эти деньги пойдут на погашение кредита, а оставшаяся прибыль – ему на счёт. Для вас же на этом расчёты завершаются – дом построен и оплачен, никаких доплат делать не нужно.

Важно подчеркнуть: если что-то пошло не так, механизм эскроу позволяет защитить интересы заказчика. Например, если подрядчик не достроил дом в срок или нарушил условия и договор с ним расторгается, деньги с эскроу-счёта ему не выплачиваются. Вы как заказчик вправе сменить подрядчика – банк вернёт вам средства либо переведёт их на новый эскроу-счёт под договор с другим строителем. Таким образом, риск потери денег сводится к минимуму. Кроме того, пока деньги лежат на эскроу-счёте, они застрахованы государством – если вдруг банк-владелец счёта обанкротится, Агентство по страхованию вкладов вернёт вам сумму до 10 млн руб. Это серьёзная гарантия сохранности средств.

Еще одна полезная возможность – использование материнского капитала. Новые правила разрешают направлять маткапитал на строительство частного дома через эскроу: государство переводит средства сертификата на эскроу-счёт, а если стройка сорвётся и договор расторгнут – деньги маткапитала можно вернуть обратно, ничего не потеряв. Ранее освоение маткапитала в ИЖС могло быть сложным и рискованным, теперь же это можно сделать безопасно.

Законодательная база: какие законы регламентируют эскроу в ИЖС

В 2024 году в России были приняты специальные законы, которые ввели механизм эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве. По сути, появился отдельный федеральный закон для ИЖС, аналогичный тому, как 214-ФЗ регулирует долевое строительство многоквартирных домов.

Главный документ – это Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024 г. «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он был принят Государственной Думой 4 июля 2024 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 2024 года, и вступил в силу с 1 марта 2025 года. Этот закон детально описывает, кто и как может использовать эскроу при строительстве частных домов, какие обязанности у подрядчика и банка, и какие права – у заказчика. Например, там прописано, что подрядчиком может быть только юрлицо или ИП с определённой квалификацией, что деньги на эскроу застрахованы до 10 млн руб, и что основанием для выплаты является госрегистрация права собственности на построенный дом. Проще говоря, № 186-ФЗ создал правовую основу для новой схемы расчётов в ИЖС.

Помимо него, были приняты сопутствующие изменения законодательства:

• Федеральный закон № 187-ФЗ от 22.07.2024 г. – установил систему страхования средств на эскроу-счетах ИЖС (как мы упоминали, до 10 млн руб). Ранее такого требования именно для ИЖС не было, теперь деньги защищены аналогично вкладам.
• Федеральный закон № 283-ФЗ от 08.08.2024 г. – внес изменения в налоговое законодательство, освободив подрядчиков от уплаты НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с использованием эскроу-счетов. Это значимое экономическое послабление: компании, строящие дома по новой схеме, не платят 20% НДС с денег, полученных по завершении строительства. То есть дом для заказчика не дорожает на эту сумму, и подрядчику легче работать "вбелую" в сегменте ИЖС.

Кроме федеральных законов, были скорректированы подзаконные акты. Например, формы уведомлений о строительстве частных домов (которые подаются в администрацию вместо получения разрешения) тоже обновили под новую схему. Минстрой приказом утвердил, что с 1 марта 2025 года в уведомление о планируемом строительстве нужно добавлять сведения о том, что дом строится по договору подряда с эскроу, и указывать данные подрядчика. Эти изменения встроили эскроу-схему в действующий порядок оформления строительства, о котором поговорим далее.

Упрощённый порядок ИЖС: можно ли строить по уведомлению с использованием эскроу?

Да, применение эскроу-счёта никак не отменяет упрощённого уведомительного порядка строительства индивидуального жилого дома. Если ваш дом подходит под критерии ИЖС (не выше 3 этажей, для одной семьи, на участке для ИЖС или ЛПХ), как и раньше, не нужно получать разрешение на строительство. Достаточно направить в местную администрацию уведомление о начале строительства, в котором указываются параметры будущего дома. Администрация проверяет, вписывается ли проект в градостроительные нормы, и присылает вам ответное уведомление о соответствии. Этот порядок действует с 2018 года и сохраняется в 2025 году.

Если вы строите с подрядчиком по схеме эскроу, вы также подаёте уведомление – просто в нём теперь есть дополнительные поля. Как мы отметили, с марта 2025 в форму уведомления добавлены разделы о подрядчике и договоре эскроу. То есть в уведомлении нужно будет указать, что дом возводится по договору подряда с использованием эскроу-счёта, и дать основные данные подрядной организации. Это сделано для информативности: органы власти будут знать, что на объекте работает аккредитованный подрядчик, а деньги защищены эскроу-счетом. Никаких дополнительных разрешений из-за эскроу получать не требуется – процесс тот же самый. После окончания строительства вы подаёте ещё одно уведомление – об окончании строительства, и администрация выдает вам ответ, необходимый для регистрации дома в Росреестре.

Таким образом, упрощённый порядок ИЖС полностью совместим с эскроу. Для застройщика ничего принципиально нового: главное – не забыть вписать сведения о договоре в уведомление. Если дом вы строите на собственном земельном участке, схема стандартная. Если участок у вас в аренде (например, взят у государства под ИЖС), это тоже не препятствие: строить с эскроу можно и на арендованной земле, нужно лишь иметь правоустанавливающий документ (договор аренды) и соблюсти все требования к участку по закону. После постройки дома вы, как правило, сможете оформить участок в собственность. Кстати, закон № 186-ФЗ прямо предусматривает, что строить по эскроу можно как на своей земле, так и на арендуемой – было важно учесть этот момент, чтобы стимулировать ИЖС на выделяемых государством землях.

Когда открытие эскроу-счёта обязательно, а когда – нет?

Возникает вопрос: обязан ли каждый, кто строит дом с подрядчиком, теперь использовать эскроу? Формально – применение эскроу-счетов добровольное. Закон даёт такую возможность и вводит правила, но не навязывает её насильно. Решение используют ли эскроу-счёт, принимается по соглашению заказчика и подрядчика. В 2025 году ещё возможна ситуация, что подрядчик строит по старинке – берёт предоплату и этапные платежи напрямую. Однако практика и государственная политика идут к тому, чтобы эскроу стал стандартом в этой сфере (как это произошло в долевом строительстве многоквартирных домов).

Рассмотрим, когда эскроу счёт фактически обязателен. Например, если вы оформляете льготную ипотеку (по программам типа семейной или для IT-специалистов) на строительство частного дома, банк может поставить условие – деньги выдаются только через эскроу. Сбербанк, например, позволяет направить средства ипотечного кредита сразу на эскроу-счёт, и для отдельных программ это обязательное условие. Также, если подрядчик хочет получить проектное финансирование (кредит под строительство) с льготной ставкой, банк потребует, чтобы расчёты с клиентом шли через эскроу. В итоге в интересах самого подрядчика работать по новой схеме: благодаря этому он не платит НДС и может взять кредит под 1–6%, как мы обсуждали. Поэтому большинство серьёзных строительных фирм будут предлагать клиентам именно такой вариант оплаты.

Когда эскроу можно не использовать? Если у вас и подрядчика есть доверие друг к другу и вы готовы рискнуть – закон не запрещает оплатить работу напрямую. Например, некоторые частные бригады или мелкие подрядчики могут продолжать работать по предоплате или постоплате без участия банков. Но надо понимать: в таком случае вы не подпадаете под защиту нового закона, и в случае проблем деньги вернуть будет сложно. Также эскроу не понадобится, если оплата производится после строительства. Теоретически можно договориться: подрядчик строит дом без аванса, а вы платите уже по факту готовности – тогда роль эскроу как посредника отпадает. Правда, мало какие компании на такое согласятся, да и банк не даст льготный кредит подрядчику без эскроу-счёта.

Кроме того, если вы строите дом самостоятельно (хозспособом, без договора с подрядной организацией), то эскроу-счёт не применим – ведь нет третьей стороны, кому платить. В этом случае вы просто тратите деньги по мере необходимости на материалы, рабочих и т.д., выступая сами себе подрядчиком. Но тогда и риски вы несёте сами.

Подводя итог: использование эскроу-счёта при ИЖС пока что добровольно и чаще зависит от условий финансирования. С 2025 года это новый безопасный стандарт, и государство стимулирует именно его. Если подрядчик официально работает с банком, ему выгоднее вести проекты через эскроу, и вам как заказчику тоже лучше на этом настоять для собственной безопасности. В ближайшие годы эскроу-счета, вероятно, станут нормой для всех крупных и средних застройщиков индивидуальных домов. Мелкие бригады могут продолжать работать без них, но тогда будьте особенно осторожны и тщательно прописывайте этапы оплаты в договоре.

Банки, работающие с эскроу в ИЖС

Поскольку схема эскроу-счетов предполагает участие банка, логично знать – в каких банках можно открыть такой счёт и получить сопровождение проекта? В 2025 году подключились многие крупнейшие банки, особенно те, что уже имели опыт с эскроу по новостройкам. Среди активных игроков:

• Сбербанк. Сбер одним из первых начал открывать эскроу-счета для ИЖС и кредитовать подрядчиков. По данным банка, на начало 2025 года около 50% рынка ИЖС с эскроу приходится на Сбер, а на эскроу-счетах в Сбербанке лежало 27 млрд рублей средств частных застройщиков. Сбер запустил удобный сервис дистанционного открытия эскроу для ИЖС, а также открыл первую в России возобновляемую кредитную линию для подрядчика, строящего несколько домов по эскроу (этим подрядчиком стала компания «Теремъ», известный производитель домов). То есть Сбербанк готов финансировать проекты ИЖС «оптом», что сильно упрощает жизнь строительным фирмам. Также у Сбера есть программа ипотеки на строительство дома, где средства выдаются сразу на эскроу-счёт.
• Банк ДОМ.РФ. Специализированный институт развития в жилищной сфере – Банк ДОМ.РФ – активно поддерживает частное домостроение. Он одним из первых начал аккредитовать подрядчиков ИЖС: у банка есть свои требования к подрядным организациям (например, не менее 5 построенных домов в год, наличие квалифицированных инженеров и т.п.). Банк ДОМ.РФ предлагает подрядчикам льготные кредиты под 3–4% годовых на строительство по эскроу и параллельно предоставляет ипотечные продукты частным лицам на ИЖС. Фактически ДОМ.РФ выступает драйвером этой программы совместно с Минстроем. Можно ожидать, что доля этого банка в сегменте ИЖС будет расти.
• ВТБ. Банк ВТБ также участвует в проектном финансировании ИЖС. ВТБ уже работал со счетами эскроу в многоквартирных новостройках и распространил опыт на индивидуальные дома. Они кредитуют подрядчиков ИЖС под эскроу-счета и открывают сами счета для клиентов. Детальные программы ВТБ появились ближе к весне 2025 года, включая ипотеку на ИЖС. Хотя конкретных цифр меньше в открытом доступе, можно предположить, что ВТБ занимает значительную часть оставшихся ~50% рынка, не покрытого Сбером.
• Другие банки. К работе с эскроу в ИЖС подключились и другие крупные игроки: Альфа-Банк, Россельхозбанк, Газпромбанк, региональные банки. Многие банки аккредитуют строительные компании, особенно в регионах, где активно развивается ИЖС. Например, Россельхозбанк, продвигающий сельскую ипотеку, логично интегрирует механизм эскроу для домов по сельской ипотеке. Альфа-Банк сообщил о первых проектах ИЖС с эскроу в ряде регионов, и так далее. Так как схема новая, каждому банку важно набрать надёжных партнёров-подрядчиков. Обычно на сайтах банков есть раздел для застройщиков ИЖС, где можно оставить заявку на аккредитацию.

Для частного застройщика выбор банка может зависеть от того, где вы берёте ипотеку или какой банк предлагает лучшие условия подрядчику. На практике часто банк выбирает подрядчик, исходя из того, где ему одобрили кредитную линию. Если вы работаете с какой-то компанией, скорее всего, она скажет: «Мы строим по эскроу в таком-то банке». Вам останется только открыть там счёт (если ипотека в другом банке, это не страшно – межбанковская схема тоже возможна). В любом случае, список банков уже достаточно широк, и все эскроу-счета находятся под надзором Центробанка, так что надёжность средств не зависит от конкретного банка.

Примеры из практики: как это используется

Новая схема уже применяется на практике, хотя ей всего несколько месяцев от введения. Первопроходцами стали крупные компании и банки. К примеру, строительная фирма «Теремъ» (известна по строительству деревянных домов) в конце 2023 года запустила пилотный проект с Сбербанком: получила возобновляемую кредитную линию и начала строительство сразу нескольких домов по договорам с эскроу. Это позволило ей быстро увеличивать объёмы строительства – заканчивает один дом, получает деньги с эскроу, гасит часть кредита и тут же может занять снова на следующий дом. Такой подход показывает эффективность новой модели финансирования. В дальнейшем подобные условия станут доступны и для других подрядчиков, что особенно важно для средних региональных компаний.

По данным ДОМ.РФ, уже в первом полугодии 2024 года (ещё до вступления закона в силу) россияне активно брали кредиты на строительство: около 86 тысяч семей получили кредит на ИЖС. Многие из этих проектов планируются реализовать с эскроу-счетами. К весне 2025 года десятки тысяч эскроу-счетов для ИЖС были открыты по всей стране, и сумма средств на них измеряется десятками миллиардов рублей. Это означает, что тысячи частных домов строятся по новой схеме. Например, как мы упоминали, только в Сбербанке на эскроу лежит 27 млрд руб – а есть ещё и другие банки.

Как выглядит типовой случай для частного застройщика? Представим семью, которая решила построить дом за 5 млн рублей. Они нашли подрядчика – скажем, местную строительную компанию, – заключили с ней договор и разместили 5 млн на эскроу-счёте в банке. Подрядчик, пройдя аккредитацию, получил в этом же банке кредит на строительство около 4 млн (банки обычно дают до 80% от суммы контракта в кредит, остальное у подрядчика должно быть свое). На эти деньги фирма начала стройку – вырыли фундамент, возвели стены, крышу и т.д. Строительство, допустим, заняло 8 месяцев. Когда дом был достроен, семья подписала акт приёмки и зарегистрировала свои права на дом. Банк сразу же перевёл подрядчику 5 млн руб с эскроу. Компания направила из них 4 млн на погашение кредита (и процентов, которых набежало немного благодаря низкой ставке), а оставшийся миллион составил её прибыль. Если бы этот подрядчик строил несколько домов параллельно, он мог бы повторно пользоваться кредитной линией, не тратя время на новые заявки.

А что если бы подрядчик не выполнил работу? Скажем, построил только фундамент и бросил проект. В таком случае семья-заказчик могла бы расторгнуть договор. Тогда банк вернёт им деньги с эскроу (или переведёт на новый эскроу-счёт, если семья найдёт другого подрядчика для достройки дома). Первый подрядчик денег не получит вовсе – его убытки. Это стимулирует строителей не допускать срывов. На практике, конечно, бывают споры – например, подрядчик может попросить продлить срок или увеличить смету. Но ключевое преимущество эскроу: инициатива в руках заказчика – пока вы не довольны результатом, деньги под контролем. В случае конфликта возможно судебное разбирательство, но до его разрешения средства остаются на счёте. В крайнем случае, если подрядчик обанкротится, вам вернут остаток денег через банк.

Из региональных примеров можно привести историю в Московской области, где в 2024 году запустили несколько поселков коттеджей по новой схеме. Подрядчики рекламировали покупателям: мол, строим «под ключ» за год, деньги на эскроу – всё прозрачно. Люди охотно пошли на такие условия, ведь риски минимальны. В результате в Подмосковье появилось уже немало домов, построенных через эскроу-счета. Аналогичные проекты стартуют и в других регионах – от Татарстана до Дальнего Востока. Государственная программа «Мой частный дом», интегрированная с механизмом эскроу, как раз нацелена на развитие подобных проектов по всей стране.

Этапы выплат при эскроу существенно отличаются от старых схем. Раньше обычно платёж разбивался на части: аванс (например, 30%), затем оплата по этапам (фундамент, коробка, отделка и т.д.). При использовании эскроу вы фактически вносите 100% суммы сразу (на счёт), но подрядчик получает 0% до окончания строительства и 100% – после. То есть выплата одна, финальная. Нет риска, что вы заплатили за половину работ, а вторую половину вам так и не сделали. С другой стороны, подрядчику тоже спокойнее – он знает, что деньги зарезервированы и ему точно заплатят, если он построит. Конечно, возможны и гибридные варианты: например, можно предусмотреть в договоре этапное раскрытие эскроу (скажем, часть суммы выплатить после готовности коробки дома, а остальное – после отделки). Закон это не запрещает, хотя стандартная модель предполагает полную оплату по завершению. Некоторые банки могли бы согласовать частичное раскрытие счёта при достижении определённых вех, но каждый такой случай индивидуален. В массовой практике всё-таки используется принцип «всё или ничего» – деньги выдаются при полном завершении стройки, что наиболее безопасно для клиента.

Плюсы и минусы использования эскроу при строительстве дома

Механизм эскроу-счетов в ИЖС несёт очевидные преимущества для частных застройщиков, но имеет и некоторые особенности, которые можно считать минусами. Рассмотрим их по отдельности.

Плюсы для заказчика (покупателя дома):

• Безопасность денег. Ваши средства защищены от недобросовестных действий. Если подрядчик не выполнит работу или затянет сроки – вы не потеряете деньги, они либо вернутся вам, либо пойдут другому подрядчику. Риски обмана или двойной оплаты отсутствуют. По сути, эскроу – это гарантия со стороны банка, что ваши деньги не пропадут.
• Гарантия окончания строительства. Строительной компании нет смысла бросать объект – иначе она просто не получит оплату. Это снижает риск долгостроя или недоделок. Раньше нередки были случаи, когда бригада, получив аванс, исчезала или делала работу наполовину; с эскроу такая схема не работает. Качество работ тоже контролируется лучше: подрядчик понимает, что вы будете принимать дом придирчиво, прежде чем подписать акт.
• Страхование и защита от банковских рисков. Деньги на эскроу-счёте застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Это гораздо больше, чем стандартное страховое покрытие вкладов (1.4 млн руб). Таким образом, даже в экстренной ситуации (например, у банка отозвали лицензию) ваши средства для строительства дома будут возвращены через Агентство по страхованию вкладов. Кроме того, эскроу-счета открываются обычно в надёжных крупных банках, уменьшает и этот риск.
• Возможность использовать ипотеку и господдержку. Эскроу-схема дружит с ипотекой: вам не нужно сначала брать кредит и перечислять его подрядчику – банк сам поместит деньги на ваш счёт эскроу. Вы начинаете платить проценты по ипотеке сразу, но зато уверены, что дом строится. Также, как мы отмечали, можно вложить материнский капитал безопасно. Если воспользоваться программами льготной ипотеки (семейная, сельская и т.д.), ставка по кредиту будет низкой, а требовать дополнительного залога (например, другой недвижимости) банк не станет – достаточно будущего дома, который будет зарегистрирован на вас. Эскроу-счёт как раз позволяет оформить ипотеку без залога на период стройки – не нужно закладывать землю или квартиру, банк спокоен, так как контролирует деньги.
• Прозрачность и юридическая чистота. Все расчёты фиксируются официально. Вероятность попасть в какую-то серую схему минимальна. К тому же новый закон обязывает раскрывать информацию о подрядчике и проекте в единой информационной системе (ИСЖС на портале строим.дом.рф). Это значит, что ваш подрядчик «на виду»: известно, какие дома он строит, есть ли у него необходимая квалификация. Такая открытость помогает и вам сделать выбор, и рынку в целом стать цивилизованнее.

Плюсы для подрядчика:

• Доступ к дешёвому финансированию (проектное финансирование). Раньше небольшим компаниям было тяжело кредитоваться – банки неохотно давали кредиты под частные стройки из-за рисков. Теперь, когда платежи проходят через эскроу, банк готов финансировать стройку по низкой ставке (1–6% годовых). По сути, для подрядчиков ИЖС появился аналог проектного финансирования, которым пользуются крупные застройщики многоквартирников. Это позволяет стройкомпаниям одновременно вести несколько проектов, расти и увеличивать объёмы строительства.
• Рост доверия клиентов и спроса. Многие семьи хотели бы иметь свой дом, но их отпугивали риски и сложности. С введением эскроу доверие людей к стройкомпаниям растёт, ведь деньги в безопасности. Государство прямо указывает, что новая мера повысит спрос на частное домостроение. Значит, у подрядчиков прибавится клиентов, рынок расширится. Уже сейчас наблюдается бум интереса: опросы показывают, что до 70% россиян мечтают о своем доме, и убрав лишние страхи, многие решаются начать стройку.
• Освобождение от НДС. Как упоминалось, подрядчики, работающие по схеме эскроу, не платят НДС с этих проектов. 20% налог – большая сумма, и избавление от него позволяет либо снизить цену для заказчика, либо сохранить больше прибыли компании. Это делает бизнес в сегменте ИЖС более рентабельным и привлекательным.
• Гарантированная оплата. Подрядчик тоже защищён в определённом смысле: добросовестно выполнив работу, он гарантированно получит причитающиеся деньги. Риск, что заказчик передумает платить или у него закончатся средства, отсутствует – деньги-то изначально депонированы. Бывали случаи, когда клиент не мог полностью расплатиться за построенный дом (финансовые проблемы или спор), теперь такого нет – оплата уже зарезервирована.

Конечно, у любой медали есть оборотная сторона. Отметим возможные минусы и сложности:

• Не все подрядчики готовы к новым требованиям. Для работы по эскроу компания должна отвечать ряду критериев (опыт, квалификация, прозрачность) и пройти аккредитацию в банке. Мелкие бригады без юрлица, которые работали «на доверии», могут не суметь участвовать в таких проектах. Фактически рынок «просеется»: останутся более надёжные, но самых дешёвых и простых предложений может поубавиться. Однако для заказчика это скорее плюс, чем минус – меньше шансов нарваться на непрофессионалов. Как сказал президент Федерации ИЖС, «введение эскроу-счетов просеет рынок», отсеяв тех, кто не умеет грамотно и ответственно вести несколько проектов.
• Вероятность небольшого удорожания строительства. Хоть подрядчик и освобождён от НДС, у него появились другие затраты: проценты по кредиту, банковское сопровождение, дополнительные требования к проекту (например, типовой проект, больше документации). Многие эксперты сходятся во мнении, что существенного роста цен не произойдёт, потому что ставки льготные и конкуренция высокая. Однако нельзя исключать, что некоторые подрядчики заложат в стоимость дома свои расходы на обслуживание кредита. Если раньше вы платили поэтапно и часть денег работала как аванс для строителей, то теперь они берут взаймы в банке – проценты по этому займу в конечном счёте покрываются из общей сметы строительства. Тем не менее государство старается компенсировать эту нагрузку (льготные программы, субсидирование ставок). По оценкам ДОМ.РФ, рост стоимости одного квадратного метра жилья в ИЖС из-за применения эскроу незначителен и нивелируется налоговыми льготами. Главное – вы платите за реальный результат, а не за обещания.
• Меньше гибкости при изменении проекта. Когда деньги лежат на эскроу, изменить сумму договора не так просто. Конечно, стороны могут внести изменения (например, вы решили достроить гараж – придётся заключить допсоглашение и, возможно, внести дополнительные средства на счёт). Но это требует официального оформления через банк. В старой схеме иногда можно было «на месте» договориться с бригадой о переделках, оплатив наличными – сейчас всё должно быть прозрачно и по документам. Для кого-то это неудобство, хотя в целом дисциплинирует процесс – меньше самодеятельности, больше планирования.
• Средства заморожены на время стройки. Для заказчика потенциальный минус в том, что крупная сумма лежит без движения до года и более. Формально проценты на эскроу-счёте вам не начисляются (в отличие от вклада). Хотя инфляцию деньги в банке не теряют, но и прибыли не приносят. Некоторые могли бы предпочесть платить по частям и остаток капитала временно выгодно вложить. Но безопасность, конечно, важнее возможного дохода. К тому же, если у вас ипотечные деньги – этот пункт не актуален (вы всё равно платили бы проценты банку).

Если взвесить все за и против, эскроу-счета выглядят очень положительно для всех участников строительства. Не зря эту систему ввели по прямому поручению Президента РФ – она направлена на развитие рынка ИЖС, защиту граждан и увеличение объёмов строительства жилья. Ожидается, что благодаря эскроу все больше семей смогут решиться построить свой дом мечты, а государственная цель – к 2030 году обеспечить каждого гражданина 33 кв. метрами жилья – станет ближе.

Ссылки на официальные источники и рекомендации для читателей

Где искать дополнительную информацию и помощь? В первую очередь советуем ознакомиться с официальными материалами:

• Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024. Это основной документ об эскроу в ИЖС. Его текст опубликован на портале правовой информации (pravo.gov.ru). В нём вы найдёте все определения и нормы – от требований к подрядчику до порядка раскрытия счёта.
• Пресс-релиз Минстроя России от 17.07.2024. Министерство строительства опубликовало новость о том, что Совет Федерации одобрил закон об эскроу-счетах в ИЖС, с разъяснением сути механизма. Там же сказано о страховании средств и использовании маткапитала. Этот документ есть на официальном сайте Минстроя РФ.
• Памятки и инструкции ДОМ.РФ. На портале спроси.дом.рф и строим.дом.рф есть разделы, посвящённые ИЖС. Например, на сайте спроси.дом.рф опубликована инструкция «Строительство частного дома с использованием эскроу-счёта», где в популярной форме разъясняется, как всё устроено. А портал строим.дом.рф – это единая информационная система ИЖС, там можно найти реестр типовых проектов, список аккредитованных подрядчиков, ориентировочную стоимость строительства и другие полезные сервисы. Рекомендуем при планировании строительства заглянуть туда, чтобы подобрать проект дома и подрядчика, соответствующего вашим требованиям.
• Федерация ИЖС. Это объединение подрядчиков индивидуального жилищного строительства. На их сайте (federationigs.ru) тоже есть новости и советы по новой системе – именно Федерация ИЖС активно продвигала идею эскроу в частных домах. Например, у них вышла статья «Эскроу-счета в ИЖС теперь официально», в которой кратко перечислены все ключевые моменты закона.
• Консультации банков. Если вы решили строить дом и хотите воспользоваться эскроу, имеет смысл проконсультироваться в банке, где планируете обслуживание. Банки (Сбербанк, ДОМ.РФ, ВТБ и др.) на своих сайтах часто публикуют FAQ – ответы на частые вопросы. Также можно напрямую задать вопрос менеджерам о специальной ипотеке на строительство с эскроу-счетом. Например, Сбербанк на платформе Домклик подробно описывает условия ипотеки и требования к подрядчику.

Практические рекомендации:

• Выбор подрядчика. Подходите ответственно к выбору строительной компании. Убедитесь, что подрядчик имеет опыт и готов работать по новой схеме. Проверьте, есть ли у него заключённые договоры с банками, сколько домов построено. В идеале – выбирайте из компаний, представленных на портале строим.дом.рф или рекомендованных банком. Не стесняйтесь спросить у потенциального подрядчика: «Работаете ли вы с эскроу-счетами? В каком банке у вас аккредитация?» Надёжный подрядчик позитивно ответит на эти вопросы.
• Внимание к договору. Договор строительного подряда – ваш главный документ. Проследите, чтобы в нём были чётко прописаны все условия: срок строительства, цена, комплектность (что именно входит: фундамент, отделка и пр.), ответственность сторон. Обычно типовой договор предлагают банки или крупные застройщики, уже адаптированный под эскроу. Тем не менее, прочтите всё внимательно. Если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с независимым юристом. Помните, от правильного договора зависит, как легко вы сможете вернуть деньги, если что-то пойдёт не так.
• Контроль строительства. Несмотря на все финансовые гарантии, не пускайте стройку на самотёк. Регулярно наведывайтесь на участок, следите за этапами работ, общайтесь с прорабом. Если возникают изменения или задержки, фиксируйте их документально (например, подписывайте допсоглашения к договору через банк). Эскроу защитит ваши деньги, но качество дома тоже важно контролировать. Кстати, государство рекомендует использовать типовые проекты не случайно – типовой проект облегчит и контроль, и получение разрешительных документов.
• Учет прав на землю. Если вы строите дом на арендованной у государства земле, заранее узнайте условия выкупа этого участка после строительства. В разных регионах правила могут отличаться. Например, с 1 мая 2025 года в Московской области изменились правила выкупа земельных участков – выкуп подорожал, что стало неожиданностью для многих. В подобных случаях стоит как можно раньше оформить права на землю (либо заранее включить в бюджет сумму на выкуп по новым тарифам). Таким образом вы избежите ситуации, когда дом построен, а оформить землю в собственность проблематично или слишком дорого.

В заключение, эскроу-счета при строительстве частного дома – это шаг вперёд к цивилизованному и безопасному рынку ИЖС. В 2025 году эта система только начинает работать, и у участников рынка возникают вопросы. Однако государство уже создало всю необходимую базу: законы приняты, банки включились, подрядчики перестраивают бизнес-модели. Для частного застройщика эскроу – это возможность осуществить мечту о своём доме с минимальными рисками. Пользуйтесь официальными источниками информации, планируйте бюджет с учётом новых правил и смело воплощайте свои планы. Ваши деньги будут в безопасности, а дом – обязательно достроен!