Строгие требования, низкая оценка платежеспособности, отсутствие кредитной истории – все эти факторы могут поставить крест на вашей мечте о собственном жилье, если пытаться ее воплотить через банк. Но что если есть альтернативный путь? Что если воплотить свою мечту, не соприкасаясь с бюрократическим болотом кредитной организации?
В этой статье мы расскажем, как работает ипотека от частных лиц, какие преимущества она дает и чего от нее можно ожидать.
Не ипотека, а ...
Для начала давайте расставим все точки на «И» с юридической точки зрения, чтобы понимать, как на самом деле, а не то как об этом на «кухне» говорят.
Говоря про ипотеку, люди подразумевают кредит, в нашем случае он целевой, потому что на приобретение недвижимости. Если углубляться, то зачастую это кредит потребительский, поскольку берется не на коммерческие цели, а для удовлетворения личных нужд.
В свою очередь ипотекой называется залог недвижимого имущества, которым обеспечивается исполнение обязательств по кредиту, за счет которого это имущество куплено. То есть, из-за подмены понятий возникает ситуация, когда человек думает одно, подразумевает второе, а ищет третье.
Когда люди говорят про ипотеку от частных лиц, они не подразумевают кредит, а имеют ввиду рассрочку. О чем мы и поговорим, но для справки имейте в виду, кредитованием населения могут заниматься лица, имеющие на то специальное разрешение от центрального банка – лицензию. И поскольку ростовщичество – нынче предпринимательская деятельность, то незаконное занятие таким ремеслом преследуется по закону. Отсюда вывод, человек не может систематически выдавать деньги в долг под проценты, иначе злой налоговик на него строго посмотрит.
Рассрочка на квартиру
Конечно приобретение недвижимости от частного лица в рассрочку – не особо распространенный случай «НО». Люди подписывают договор купли-продажи недвижимости. Квартира оформляется в собственность покупателя и на нее ставится ипотека. То есть, вот она ипотека от частного лица.
Ипотекой обеспечивается исполнение обязательств по договору. Но бывает и так, что недвижимость не обременяют ипотекой. А когда покупатель не производит платежей по графику, идут в суд и аннулируют переход права собственности на покупателя.
У такой ситуации есть свои риски и самый главный из них, что покупатель может перепродать квартиру, усложнив жизнь продавца. Поэтому наличие обременения на недвижимости - штука полезная.
В договоре купли-продажи прописывается график внесения платежей, штрафные санкции и т.д., однако нет никаких процентов, стоимость договора имеет конечную цифру – отсюда и рассрочка.
По сути, рассрочка - это кредит с рассрочкой оплаты товара, где товаром выступает квартира, а кредит – это не то, что вы подумали. Да и в законе еще много таких затыков, где написано «не то, что вы подумали». Ведь закон пишут для народа, отсюда и простота изложения, а главное ясность мысли законодателя – сарказм, да и сегодня не об этом.
Рассрочка на квартиру удобна для покупателя и не совсем удобна для продавца, поскольку деньги он получит потом, а налог на доход надо заплатить уже сегодня. Ведь идея гения-налоговика в том, что не важно, что вам еще не заплатили, вы все равно уже богаты. Кстати такая же мысль гения имеется в наследственной истории, когда еще ничего не унаследовал, а процент от наследства уже надо заплатить. При этом, если долги тоже попали в наследство, то нотариус их с вами не делит, хотя мог бы и поучаствовать.
Квартира в рассрочку: риски
Чтобы не платить налог, обычно продавец реализует недвижимость двумя договорами. Один касается продажи недвижимости, а второй беспроцентного займа, который и составляет прибыль с продажи недвижимости.
С одной стороны, делая такие штуки, продавец рискует недополучить прибыль, поскольку покупатель может оспорить договор займа. Соответственно, получить квартиру за стоимость, обозначенную в договоре купли-продажи.
С другой стороны, рискует покупатель, поскольку занижение стоимости недвижимости превращает квартиру в тыкву в рамках банкротства. Кстати идея с проверкой продавца на признаки банкротства под микроскопом как никогда актуальна в настоящем.
Заключение
Квартира в рассрочку – идея интересная, не отвечает идее «хватай и беги», а в настоящем рынок построен именно по данному принципу. Деньги за покупку нужны еще вчера, поскольку иначе начинаются риски не получить свои деньги. То есть, никакого доверия к покупателю, а вот они в вас верят - > ссылка на сайт.
Подписывайтесь на наш телеграмм канал, чтобы не пропустить новые статьи, в которых мы обязательно разберем о рынке недвижимости - > телеграмм канал.