Чем отличается метод непосредственной оценки от метода сравнения какой метод точнее и почему

Метод непосредственной оценки и метод сравнения – это два разных подхода к оценке стоимости активов, особенно недвижимости. Они различаются по своей методологии и точности.

Метод непосредственной оценки (затратный подход):

• Суть: Определяет стоимость объекта, суммируя затраты на создание аналогичного нового объекта. Включает в себя затраты на землю, строительство (или воспроизводство) здания, инженерные коммуникации, проектные работы и прибыль застройщика. Учитывается также износ объекта.
• Применение: Наиболее часто используется для оценки уникальных объектов, для которых сложно найти аналоги на рынке (например, специальные промышленные сооружения, культовые здания), а также для оценки новостроек.
• Преимущества:Объективность: Основан на фактических затратах.
  Подходит для оценки уникальных объектов.
  
• Недостатки:Сложность определения точной стоимости земли.
  Сложность учета всех затрат на строительство.
  Трудность оценки износа, особенно для старых объектов.
  Не учитывает рыночную конъюнктуру и спрос.
  

Метод сравнения (сравнительный подход):

• Суть: Определяет стоимость объекта, сравнивая его с аналогичными объектами, недавно проданными на рынке. Анализируются сделки с сопоставимой недвижимостью, и вносятся корректировки на различия между оцениваемым объектом и аналогами (например, местоположение, площадь, состояние, год постройки).
• Применение: Наиболее часто используется для оценки жилой недвижимости (квартиры, дома), коммерческой недвижимости (офисы, магазины), земельных участков, для которых имеется достаточное количество рыночных данных.
• Преимущества:Отражает рыночную стоимость: Учитывает спрос и предложение на рынке.
  Простота: Относительно прост в применении, если есть достаточное количество аналогов.
  
• Недостатки:Зависимость от наличия аналогов: Требует наличия сопоставимых объектов на рынке.
  Субъективность корректировок: Внесение корректировок на различия между объектами может быть субъективным.
  Не учитывает уникальные особенности объекта: Сложно учесть все факторы, влияющие на стоимость.
  

Какой метод точнее и почему:

В общем случае, метод сравнения считается более точным для оценки объектов, для которых есть достаточное количество рыночных данных (то есть, есть возможность найти сопоставимые аналоги). Это связано с тем, что метод сравнения непосредственно отражает рыночную стоимость объекта, учитывая спрос и предложение.

Почему метод сравнения точнее:

• Рыночная реальность: Метод сравнения основан на фактических сделках, совершенных на рынке, что делает его более реалистичным.
• Учет спроса и предложения: Метод сравнения учитывает влияние рыночной конъюнктуры, которая может значительно влиять на стоимость объекта.
• Меньше субъективности: Хотя внесение корректировок может быть субъективным, они обычно основаны на рыночных данных и анализе, что делает оценку более объективной, чем метод непосредственной оценки.

Однако:

• В случаях, когда нет достаточного количества рыночных данных, или когда оцениваемый объект уникален, метод непосредственной оценки может быть более подходящим или даже единственно возможным.
• В некоторых случаях комбинация обоих методов может дать наиболее точный результат. Например, можно использовать метод непосредственной оценки для определения стоимости строительства, а затем скорректировать полученную стоимость с учетом рыночных данных с помощью метода сравнения.
• Точность любого метода оценки зависит от квалификации и опыта оценщика, а также от доступности и качества исходных данных.

В заключение:

Метод сравнения, как правило, обеспечивает более точную оценку для объектов, по которым есть достаточно рыночных данных, поскольку он отражает текущие рыночные условия. Метод непосредственной оценки более уместен для уникальных объектов или в ситуациях, когда отсутствуют рыночные аналоги, но он менее точен из-за сложностей с определением затрат и износа. Выбор метода оценки должен основываться на конкретных обстоятельствах и целях оценки.