На первый взгляд — всё законно: администрация проводит аукцион, предприниматель выигрывает право на аренду участка под строительство многоквартирного дома, заключается договор аренды. Но за красивой формальностью порой скрываются серьёзные подводные камни, о которых арендатор узнаёт уже после подписания документов.
Именно такая ситуация произошла с моим клиентом. Он честно выиграл и оплатил аукцион, подписал договор аренды и был готов строить. Но... не смог даже начать.
Что случилось?
После подписания договора аренды выяснилось, что:
1) Под участком проложены линии высоковольтного кабеля, от которых осуществляется энергоснабжение ближайших многоквартирных домов,
2) Администрация не проверила наличие обременений и не обеспечила соответствие участка техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям.
Фактически строительство оказалось невозможным, а значит, использовать участок по назначению — нельзя.
Тем не менее, администрация попыталась взыскать в суде арендную плату за период, когда участок был в аренде.
Я представляла интересы арендатора и наша позиция заключалась в следующем:
Администрация как арендодатель обязана предоставить участок, пригодный для использования, указанного в договоре аренды — в данном случае, под строительство многоквартирных жилых домов.
Непригодность участка по вине арендодателя (в том числе из-за непроверенных ограничений и нерабочих техусловий) освобождает арендатора от обязанности оплачивать аренду.
Арендатор не может платить за воздух — если пользоваться участком нельзя, значит, плата не начисляется.
Что решил суд
Суд признал нашу позицию обоснованной и отказал администрации во взыскании арендной платы.
В решении суд сделал вывод:
«Поскольку арендатор не имел реальной возможности использовать земельный участок по целевому назначению, обязанность по оплате аренды в спорный период не возникла.»
Почему это важно?
Это дело показало важный принцип встречного характера исполнения обязательства по передаче в аренду имущества, соответствующего условиям договора к обязательству по внесению арендной платы: предоставление участка в аренду — это не просто бумажка, а обязанность предоставить реальную возможность использования.
Если вы арендатор и не можете использовать участок из-за недоработки арендодателя, вы не обязаны платить. И такие дела можно (и нужно) выигрывать.
Если вы попали в похожую ситуацию — не ждите, пока начнут «капать» долги. Обращайтесь. Мы защитим ваши права в суде.
Юрист Антонова Татьяна
Электронная почта: Antonovat.v@mail.ru