Приветствую вас!
На своем канале я хочу делиться профессиональным опытом брокера по недвижимости, моими кейсами, аналитикой рынка, и давать консультации всем, кто захочет.
Сегодня расскажу о том, как ко мне обратились по прямой рекомендации с четким запросом: приобрести квартиру в Москве до 25 млн с лучшим предложением на рынке новостроек. В результате мы забронировали на закрытом старте продаж квартиру, зафиксировав самую низкую цену, и получили рост в 9% в течении недели, рост продолжился и дальше. Но это только цветочки. Также я помог выставить на продажу их квартиру в Николин Парке в Прокшино, на переговорах с потенциальным покупателям наладил контакт, привел те доводы, которые сняли все его сомнения в покупке, и все это время работал психологом с дочерью клиентки, которая в прямом смысле слова умирала от страха, даже ужаса с постоянным давлением в 140, бессонницей, болями головы и всего тела, расстройством пищеварения.... Но об этом подробнее в статье. Будет интересно, познавательно и, возможно, ценно для вас.
12.12.2024 года, моя клиентка - риэлтор по вторичной недвижимости, проживающая сейчас во Флориде, с которой мы работали по проекту Amber City, выбирая ей квартиру под инвест, позвонила мне и сказала, что ее подруге с дочерью нужна помощь в выборе квартиры в Москве. Я тут же связался с ними и предложил провести онлайн встречу в этот же день безотлагательно, поскольку уже знал, что предложу.
Мы начали общение в 22 часа. Я попросил их озвучить запрос. Он был четкий: квартира для жизни до 25 млн, площадью не менее 60 метров в Москве.
Ответ у меня уже был заранее, поскольку я не просто знаю детали про все проекты жилой и офисной недвижимости Москвы, застройщиков, но также всегда в курсе о стартах продаж и закрытых стартах. И так случилось, что за день до этого стартовала закрытая продажа в прекрасном проекте по соотношению цены, качества, наполнения и расположения у надежного застройщика.
Когда я рассказал детали проекта и показал, что за планировочное решение могу предложить за их деньги, они не поверили, что такое возможно. Дело в том, что клиентки самостоятельно подбирали квартиры уже 2 месяца и уверенно мне сказали, что знают весь рынок, были уже везде и мне не чем будет их удивить, но может я смогу для них выбить большую скидку, или найду скидочный лот. Они смотрели в том числе и ПИК на 45 этаже, 60 квадратов, и проекты MR, Среды на Кутузовской и Лобачевского, ФСК, Level, Страну Озерную... Но мое предложение повергло их в шок. Жить в 5-ти километрах от Кремля, в тихом месте с набережной, по которой можно вечером прогуливаться до парка Зарядье и Кремля, а до Павелецкой добираться за 10-12 минут... Так уж сложилось, что я некоторое время жил в 200 метрах от участка застройки и прекрасно знал сам район не понаслышке, все его плюсы и минусы. Одним из моих любимых плюсов была возможность пробежаться вечером до Кремля и обратно по тихой набережной без трафика как транспорта, так и человеческого, намотав 10 км.
Проект о котором я говорю это PAVE от FORMA. Что в нем сразу зацепило: потолки 3,1 метра и окна в пол, прекрасные планировки, высотность 23-27 этажей, гарнд лобби с высотой потолков 10 метров, бесплатный свой фитнес-зал для жильцов, коворкинги, 2 этажа под коммерцию. Ниже прикладываю планировку с ценой за метр на 12.12.2024 в 323 000 рублей за квадрат, или 24 240 000 рублей за лот, стоимостью бронирования в 1%, причем бронь возвратная просто по запросу:
Прошу учесть, что это не рекламный пост проекта, а мой личный кейс. Итак, все только начиналось.
Тем же вечером я разместил запрос на бронирование лота. С утра начали процесс и тут понеслось. Несмотря на то, что меня представила им подруга матери, рекомендовав как отличного специалиста, дочь будучи обладателем научной степени, преподавателем информатики, начала копать, чтобы выяснить все возможные детали о самом проекте, о застройщике, разрешительную документацию, финансовую отчетность, быстро купила выписку в ЕГРН на участок... Честно говоря я не понимал зачем ей это, но в процессе общения узнал, что она не просто человек крайне тревожный, а скованный страхами настолько, что она не могла спокойно есть, спать, жить. Но продолжим.
Когда нам подтвердили устную бронь и стали готовить договор бронирования для оплаты, клиентке сразу пришло смс уведомление от застройщика с номером брони, и кратким описанием. Но это не помешало ей судорожно искать всю информацию, которая вообще не нужна была. И она находила ошибочные ответы, как то, перепутала подрядчика с неким мелким из Новосибирска. Далее понеслось: а почему аренда до 2030, а почему нет документов в наш дом рф, а только сам проект и масса других. Вот тут я включил психолога, и благо мама, прекрасно зная свою дочь, и, будучи адекватным человеком, была на моей стороне и поясняла, что это "нормальное" состояние для девушки, что она очень много работала, дабы заработать необходимую сумму и очень боится потерять свои накопления.
Преодолев все ее страхи и немного надавив, тем, что если она сегодня 13.12.2024 до 19 часов не подпишет и не оплатит счет бронирования, то бронь отменяется и уже сегодня же было повышение в проекте на 2%, а значит стоимость этого лота так же вырастет, и далее через 5 дней будет повторное повышение уже на 7%, что являлось абсолютной правдой в каждом моменте. Итог - в 19:15 бронь была оплачена.
Уже после этого клиентки уведомили меня о том, что теперь им нужно продать их квартиру стоимостью в 12.5 млн рублей, но при этом они, ввиду того, что все средства впритык, хотят сделать все сами, без агентства и агентов, благо был опыт. А ведь продать во вторичке сейчас квартиру быстро это довольно трудно. Но благо проект в который мы заходили на закрытом старте, еще не получил РНС, а значит первые сделки, по моим расчетам, должны были пойти не ранее конца февраля-начала марта.
-Что нам делать, Леонид. - прозвучало от мамы.
-Я вам помогу с продажей.- ответил я.
Итак. Первым делом я объяснил как правильно сделать фото квартиры, какие ракурсы выбрать, что должно быть отражено. Далее отредактировал все фото, исправил описание в объявлении, оценил реальную продажную стоимость.
Мой номер они дали, как основной, поскольку сами обе работали в школах и в течении дня не могли отвечать. Первые дни звонков не было. Через неделю начались редкие звонки, но в основном от риэлторов, предлагавших свои услуги. Я их мягко отшивал. Наконец появился клиент, который хотел посмотреть квартиру. Показ прошел довольно приятно. И тут через 10 дней мама клиентки позвонила с просьбой приехать на повторную встречу и переговоры, поскольку у них не было никого мужского рода среди знакомых и, тем более, с моим опытом и она боялась, что ее легко продавят перехватив инициативу. В те дни я был в Муроме, но сел в поезд и через 5 часов оказался в Москве в день встречи.
Мы быстро нашли общий язык с интересантом и его супругой, тем более, что как только я услышал их речь, то сказал, что они из Донецка или Луганска, где собственно родился сам и прожил до 2002 года 17 лет. Как же они удивились, что мне четко слышен их говор, спустя 15 лет жизни в России и 10 из них в Норильске. В процессе общения я выкатил главный козырь, который держал до конца. Хочу сказать, что квартира, которую мои клиентки продавали была достойная, с добротным ремонтом под себя, отличным видом, наполнением и техникой. Но главным аргументом, который и склонил чашу весов в пользу именно этой квартиры, было то, что квартира сдавалась в аренду отличному парню, трудившемуся на поприще программирования, и его жене уже полтора года, и он очень хотел в ней остаться. А это пассивный доход в 50 000 рублей в месяц, или не лишние 600 000 в год без поиска жильцов и проверки их на надежность, чистоплотность и бережное отношение в имуществу собственников.
Через 5 дней был внесен задаток и оговорена дата сделки в феврале.
В феврале же компания FORMA получила РНС(разрешение на строительство) проекта PAVE и они стали готовить тестовые подписания, после которых будет дан старт активному подписанию всех остальных ДДУ(договоров долевого участия).
Вы думаете все эти месяцы прошли легко? Нет. Дочь постоянно насыпала ненужные вопросы, которые вызывали искреннее недоумение как у меня, так и у менеджера проекта, с которой мы вели клиентов.
Да, еще не маловажно, что все это время деньги лежали на вкладах и работали.
Наконец 03.03 мы подписали ДДУ, провели сделку и осталось дождаться регистрации. Через 3 дня сделка была зарегистрирована.
В день подписания договора стоимость аналогичной планировки была 31 млн рублей или + 7 млн к нашему лоту. Ниже на скриншоте стоимость на сегодня 03.05.2024.
Что же дальше? А дальше мои довольные и благодарные на словах, поскольку за все мои действия по продаже их квартиры никакой материальной благодарности от них не поступило, клиентки смотрят, как их квартира растет в цене.
Мой же прогноз по проекту: рост до 620-650, в лучшем случае до 700 000 за квадрат. Почему я так уверен?
Район сейчас активно застраивается жилыми и офисными проектами премиального и элитного класса, что формирует рост цен. Но есть еще один фактор, из-за которого стоимость резко подскочит в момент анонса и тем более запуска. Это Павелецко-Домодедовский радиус, как замена последней ветки МЦД, проект которой свернули из-за дороговизны прокладки туннеля для электричек через центр города от Ярославского вокзала, через Китай-Город и до Павелецкого вокзала. Вместо этого уже решено разделить его на 2 Радиуса: Домодедовский от Павелецкого вокзала и Ярославский от одноименного. Как результат, станция Дербеневская, которая находится в пяти минутах от проекта получит статус метро, и добираться до Павелецкой станет удобнее, поскольку помимо замены старых электричек на Иволги, будет изменено расписание и увеличена частота поездов с сокращением интервалов между ними до 5 минут.
Подводя итог, хочу сказать, что ожидаю доходность для своих клиентов в примерно удвоенном размере от их вложений, а именно 24 млн вложенные должны стать квартирой площадью 75 кв.м. и стоимостью без отделки в 48+-млн рублей. Но на данный момент они рассматриваю ее как квартиру для жизни в ней самостоятельно.
Если же у вас есть цель вложиться в недвижимость, особенно новостройки, офисы и коммерцию, во вторичке я тоже отлично ориентируюсь, то милости прошу на личную консультацию. На ней мы разберем ваш запрос и вы получите полный обзор всего рынка, что сэкономит 2-3 месяца самостоятельного поиска и вы не попадете в бесконечный круг баз данных, безлимитного спама звонков с предложениями квартир и финансовых услуг. Вам станут понятны все нюансы, так же я помогу вам выбрать лучший лот, в том числе из строительного резерва, если понадобится с наилучшими для вас условиями оплаты из имеющихся и с максимальной скидкой. При этом за весь процесс по подбору, покупке квартиры и всех прочих работ вы ничего мне не платите, только за первичную консультацию.Остальное я возьму с застройщиков, поскольку со всеми ними заключены прямые договора и они крайне рады видеть меня и моих клиентов.