Понятия «наем» и «аренда» относятся к видам договоров, которые заключаются при заселении наймодателей или арендодателей в жилое или нежилое помещение. Давайте разберемся, чем они отличаются и когда нужен тот или иной вид договора.
Договор найма заключается исключительно между физическими лицами и применяется только к жилым помещениям. Это означает, что собственник предоставляет свою жилую недвижимость в временное пользование квартиросъемщику на основании данного договора.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В отличие от этого, договор аренды может быть заключен как для жилых, так и для нежилых помещений и может включать в себя юридические лица или индивидуальных предпринимателей.
Сроки действия
Аренда может быть оформлена на любой срок, согласованный сторонами в договоре. Если срок аренды не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон имеет право в любое время расторгнуть договор, уведомив другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не имеет ограничений (ст. 610 ГК РФ).
В отличие от этого, максимальный срок найма установлен законодательством (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если в договоре найма срок не прописан, он автоматически считается равным пяти годам.
Нужна ли регистрация?
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, тогда как договор найма не требует обязательной регистрации.
Договор найма жилого помещения должен быть оформлен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Также предусмотрено, что ограничение (обременение) прав собственности на жилое помещение, возникающее в результате договора найма, заключенного на срок не менее года, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Если вкратце, договор найма не требует как таковой регистрации (в отличие от договора аренды), но в Гражданском кодексе все же есть нюанс, который подразумевает, что если он составлен не менее чем на год, то регистрируется ограничение прав собственности на жилое помещение.
Условия расторжения договоров
Расторжение договора аренды может происходить:
- по инициативе одной из сторон,
- только через суд,
и причины для этого должны быть прописаны в самом договоре (ст. 619, 620 ГК РФ).
Для договора найма жилья есть особые правила, которые защищают права нанимателя. Наниматель может расторгнуть договор в любое время, если другие жильцы, постоянно проживающие с ним, согласны с этим, и он уведомит наймодателя письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
С другой стороны, наймодатель может расторгнуть договор найма жилья только через суд и только по определённым причинам (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):
1. Если наниматель не платит за жильё более шести месяцев (если в договоре не указано другое) или не платит более двух раз при краткосрочном найме (до одного года).
2. Если наниматель разрушает или портит жильё.
3. Если жилое помещение используется не по назначению или если наниматель систематически нарушает права соседей.
Заключение
Итак, мы разобрались в основных отличиях договора найма и договора аренды. Но не будем забывать, что любой собственник, определившись с нужным видом договора, в дальнейшем столкнется с множеством других тонкостей, необходимых для качественной защиты своих прав и интересов, перед тем как сдать квартиру в аренду. Или этим может заняться Rentifly. Мы возьмем на себя все проблемы, связанные со сдачей жилья в аренду - от составления качественного договора до заселения надежного арендатора. А после никуда не уйдем. Будем на связи, чтобы контролировать ежемесячные платежи и решать возникающие проблемы.
Также предлагаем ознакомиться с нашим ТГ каналом.
