И без того завышенные цены на недвижимость курорта обещают вырасти еще больше. И всему виной возможности, которые открылись для семей с детьми с 1 апреля 2025 года.
Прошел месяц, как Геленджик попал в список городов, где можно приобрести квартиру на вторичном рынке по семейной ипотеке. Программа не без подводных камней, естественно... Для многих сюрпризы от банков стали открытием на этапе одобрения ипотеки. А другие знатно удивились, когда поняли, что программа, изначально призванная сделать покупку недвижимости доступной, еще больше отдалила их от мечты. Но, обо всем по порядку...
Итак, с 1 апреля 2025 года банки начали принимать заявки от потенциальных заемщиков на семейную ипотеку под 6% – такой «аттракцион невиданной щедрости»! На старте требования были довольно приемлемы – наличие ребенка до 6 лет включительно, 20% собственных средств в качестве первоначального взноса и год постройки дома, в котором располагается квартира, не должен быть ранее 2005 года. При этом максимальная сумма займа по семейной ипотеке не превышает 6 000 000 рублей.
И вроде все хорошо... Подаешь заявку, получаешь одобрение в банке, выделяешь из своих накоплений от 1 500 000 до 2 000 000 рублей на первоначальный взнос и предполагаешь взять 6 000 000 под 6% – ежемесячный платеж в пределах 36 000 рублей. Домов, подходящих под условия программы в Геленджике достаточно, вот только квартир с приемлемой ценой не так много!
Последняя неделя марта, когда потенциальные покупатели с предварительным одобрением ипотечных заявок бросились на просмотры квартир, довольно существенно повлияла на умы продавцов. И это можно понять – когда телефоны обрывают агенты и несколько раз день приходят покупатели, волей-неволей начинаешь верить в ценность своей недвижимости, не так ли?
На примере ЖК «Столичный квартал», что на улице Дивноморская, попробую сориентировать... Четырехэтажки на окраине Южного района никогда не были сильно популярны у желающих обзавестись недвижимостью на курорте. И цены здесь особо не росли.
Вопросы вызывало территориальное расположение (отдаленность от Набережной), небольшие площади и чудаковатые планировки квартир, да и качество постройки самих домов оставляют желать лучшего. Примерные цены на небольшие студии от 25 м2 до 32 м2 варьировались от 6 500 000 до 7 400 000 рублей. Квартиры стоимостью выше 7 500 000 рублей уже были в категории «Я не тороплюсь!». И на самом деле, в рекламе находились долго, некоторые даже не один год. Те, кто действительно хотел продать свою квартиру, готовы были торговаться и продавали. И размер скидок для «реальных» покупателей обсуждался в пределах 200 000 – 300 000 рублей.
Но, внезапные «паломничества» покупателей по несколько раз в день существенно сократил возможность торга. И, более того, спровоцировал рост цен. Минимальная стоимость небольшой студии стала 7 500 000 рублей.
Далее сюжет закрутился как в триллере – договоренности о предстоящей покупке и даже заключенные предварительные договоры с переданными задатками оказались под угрозой срывов. Из четырех банков, предоставляющих кредиты на покупку квартиры в Геленджике «по семейке», два объявили о своей комиссии! И, о ужас! 6,1% от суммы ипотечного займа, помимо первоначального взноса, покупатели должны были отдать банку за возможность стать участником льготной программы. А это больше 350 000 рублей. Через пару недель после старта размер комиссии был снижен, конечно, хоть и не значительно.
Оказалось не так просто воспользоваться семейной ипотекой – чтобы не переплачивать комиссию банкам, нужен первоначальный взнос более 50% от стоимости квартиры. Если очень грубо, то выглядит это так – чтобы взять максимально возможные 6 000 000 рублей под ставку 6% в банке, нужно обладать такой же суммой для первоначального взноса, либо отдать в банк комиссию соразмерную сумме ипотечных платежей почти за год.
В общем, не все запланированные сделки состоялись. Вернее, не все потенциальные участники льготной программы смогли ею воспользоваться в первый месяц. А вот владельцы «бюджетных» ввиду своей неликвидности квартир, все-таки, вышли в сделки на максимально выгодных для себя условиях.
Практически все квартиры Геленджика в домах не старше 20 лет в бюджете до 8 500 000 рублей проданы за месяц! До сих пор еще «висят» в продаже реализованные квартиры в том же «Столичном квартале», пока не истек срок размещения объявления...
Семейной ипотекой еще можно воспользоваться до 30 июня 2025 года. Что будет дальше непонятно – то ли поменяют условия программы, то ли отменят ее вовсе. Поэтому времени не так много. Тем, кто еще желает под 6 % купить квартиру в Геленджике на вторичном рынке, нужно быть готовыми к тому, что недорогих (в условиях курорта!) квартир в домах не старше 20 лет практически не осталось. Разве что в Северном микрорайоне. Да и там тоже цены подросли))
На фоне общего ажиотажа, вызванного семейной ипотекой, существенно выросла цена квадратного метра – и в «новом» фонде с автономным газовым отоплением, и в «старом» фонде с центральными коммуникациями (несмотря на то, что дома эти не подходят по условиям программы).
Ну что ж, остается ждать и наблюдать как банки будут вынуждены отменить комиссию за кредит по льготной ставке в 6% и при этом ужесточат требования к заемщикам. По всей видимости, процент «одобряемости» снизится, и соответственно, количество состоявшихся сделок сократится. Цены на квартиры, подходящие по условиям программы, скорее всего, и дальше будут расти. А следом и все остальные категории – квартиры в «старом» фонде, дома, участки и гаражи тоже станут дороже. Разве что элитная недвижимость, по-прежнему, будет в зоне недосягаемости))
Так что, интересненько получается... Программа, призванная сделать жилье в Геленджике доступным для семей с детьми, спровоцировала рост и без того завышенных цен на недвижимость и сделала это жилье еще более недоступным. Как-то так...
Нужна консультация – звоните +7 999 176-08-24
Хотите поспорить - пишите в комментариях.