Покупка имущества — всегда дело сопряженное с риском, особенно если продавец имеет финансовые проблемы. Если у него есть значительная непогашенная задолженность, а вы об этом знали (или должны были знать), сделку по продаже имущества суд может признать недействительной. Как избежать потери денег и имущества? Разбираемся в нюансах.
Когда сделку оспорят?
Согласно ст. 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", а также разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 кредиторы или финансовый управляющий могут оспорить сделку, если:
- сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
- в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
- другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки
В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
Таким образом, если:
1) Цена имущества явно не соответствует рыночной (снижение более чем на 30 процентов);
2) Продавец имеет непогашенные долги в значительном для сделки размере (например при продаже автомобиля стоимостью в 1 000 000 рублей, имеет просроченную задолженность в 800 000 рублей);
3) Продавец является вашим родственником, или иным заинтересованным лицом;
то сделку могут оспорить.
В случае, если суд признает сделку недействительной, вам придется вернуть имущество, а деньги могут не вернуть — особенно если продавец уже потратил или он находится в процедуре банкротства, тогда денежные средства должны будут распределяться кредиторам продавца.
Суд, как правило, оценивая мог ли покупатель знать о долгах продавца, исходит из следующего предположения - добросовестный покупатель, при приобретении имущества должен проверить по публичным базам и сервисам:
- Не наложен ли арест на имущество органами власти (МВД, ФССП, Суд и т. д.)
- Имеются ли неисполненные финансовые обязательства у продавца? (Проверяется наличие судебных решений о взыскании задолженности)
- Не признан ли продавец несостоятельным (банкротом)?
Если покупатель проверил продавца по вышеуказанным критериям и в публичном доступе такой информации не имеется, считается, что такой покупатель является добросовестным.
Относительно как и где проверять продавцов и имущество перед заключением сделки более подробно будет указано в следующей, тематической статье на данную тему.
Практические советы:
- Собирайте доказательства (сохраняйте переписку в мессенджерах, площадках продажи имущества, собирайте чеки, показания свидетелей), что действовали добросовестно и не знали о долгах.
- Обратитесь к юристу — если кредиторы подали иск, важно грамотно защищаться. За грамотной защитой вы всегда можете обратится к нам.
- Требуйте возмещения убытков — если продавец скрыл информацию, можно подать встречный иск.
Вывод
Покупка недвижимости у проблемного продавца — как ходьба по минному полю. Проверяйте его финансовое состояние до сделки, оформляйте договор правильно и фиксируйте все этапы. Иначе рискуете остаться и без денег, и без имущества, действуйте осмотрительно!
Главное правило: если цена подозрительно низкая — задумайтесь, почему. Возможно, такая сделка сулит вам не удачу, а сплошное разочарование.