На первый взгляд покупка квартиры в новостройке — это мечта. Новый дом, свежий ремонт, приятный запах отделки, никаких "сюрпризов" от бывших хозяев. Но за всей этой обёрткой может скрываться целый букет юридических подводных камней. ⚠️
И, к сожалению, многие узнают об этом уже после подписания договора и перевода денег.
Почему я решила об этом написать?
Не так давно ко мне обратилась девушка, назовём её Катя.
Она купила квартиру в новостройке через ипотеку. Всё казалось безопасным: застройщик крупный, реклама по ТВ, офис солидный. Подписала ДДУ (договор долевого участия), перевела первый взнос — и началось...
Срок сдачи дома переносили 3 раза.
Катя платила ипотеку, параллельно снимала жильё.
А потом оказалось, что у застройщика арест на часть земли, на которой стоит дом.
В итоге она потеряла два года и кучу нервов. Деньги вернуть удалось, но только через суд.
Эта история — не исключение. Таких случаев много. А ведь всего этого можно было избежать, если бы перед сделкой проверить несколько ключевых вещей.
Проверяем застройщика: чек-лист
Вот список, который я даю своим друзьям, когда они собираются покупать новостройку:
🔹 Есть ли разрешение на строительство?
Это главный документ. Без него всё, что строится — незаконно. Обязательно проверьте его на сайте администрации или через юриста.
🔹 Зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре?
Договор долевого участия должен быть зарегистрирован. Только после этого можно передавать деньги.
🔹 Нет ли судебных тяжб у застройщика?
Пробейте компанию по базе арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Если висят иски, особенно от дольщиков — это тревожный знак.
🔹 Что с землёй под домом?
Она должна быть либо в собственности застройщика, либо в аренде с правом строительства. Если земля в аренде без цели застройки — дом могут не ввести в эксплуатацию.
🔹 Есть ли эскроу-счёт?
С 2019 года все добросовестные застройщики работают через эскроу-счета. Это значит, что деньги лежат на счёте в банке до момента сдачи дома. Не ведитесь на тех, кто предлагает перевести деньги напрямую "в обход", мол, «так быстрее».
Какие договоры могут быть опасными?
⚠️ Не стоит подписывать:
— Предварительные договоры купли-продажи без указания точной даты основного договора
— Договоры инвестирования (их не регулирует закон 214-ФЗ)
— Договоры займа, особенно если они оформлены как "инвестиции в строительство"
Застройщик должен работать строго в рамках 214-ФЗ — это ваша основная защита.
А если покупаете через ЖСК?
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) часто выглядят привлекательно: цена ниже, можно вступить в пай, оформить рассрочку.
Но! У ЖСК нет такого уровня государственной защиты, как у дольщиков по ДДУ.
Тут уже действуют общие правила гражданского кодекса, и если стройка замрёт — вернуть деньги будет в разы сложнее.
Как обезопасить себя?
Вот простые шаги, которые помогут вам не вляпаться:
✅ Перед тем как подписывать договор — дайте его юристу на проверку. Это может стоить 3000–5000 рублей, но сэкономит сотни тысяч и годы жизни.
✅ Никогда не переводите деньги "в обход" официальной схемы. Только через банк, только по реквизитам в договоре.
✅ Храните все документы: договор, чеки, переписку. Лучше — в электронном и бумажном виде.
✅ Делайте скриншоты с сайта застройщика, где указаны сроки сдачи, планировки, метраж — это может пригодиться.
А что, если уже подписали?
Если чувствуете, что что-то не так — не ждите.
Проконсультируйтесь с юристом, зафиксируйте все нарушения.
Есть шанс вернуть деньги или добиться компенсации, но действовать нужно быстро.
Коротко: на что обратить внимание при покупке новостройки?
🏢 Застройщик с хорошей репутацией
📄 Зарегистрированный ДДУ
🔍 Проверка земельного участка и разрешений
💰 Эскроу-счёт и прозрачная схема оплаты
📆 Реальные сроки сдачи, прописанные в договоре
👩⚖️ Проверка юристом перед подписанием
И напоследок:
даже если реклама красивая, менеджеры вежливые, а офис светится стеклом и кофе-машинами — всегда проверяйте документы и включайте голову. 🧠
Квартира — это не покупка телефона. Это вложение жизни.
Пусть оно будет осознанным и юридически чистым 💼