СМЕНА СОБСТВЕННИКА имущества, сдаваемого в аренду

Ситуация 1

Имущество сдается в аренду и его выкупает сам арендатор:

В определении от 01.06.2020 № 304-ЭС20-8217 по делу № А81-56/2019 ВС РФ указал, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи предмета аренды. Платить аренду за период, пока договор купли-продажи находится на госрегистрации, уже не нужно.

Ситуация 2

Имущество сдается в аренду и его выкупает третье лицо

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно, до государственной регистрации перехода права собственности новый владелец не вправе сдавать имущество в аренду, даже если оно уже получено во владение от предыдущего собственника.

В связи с этим в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано:

"После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом".

На то, что обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, указано во многих судебных актах.

Так, АС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.10.2017 N Ф08-6966/2017 по делу N А32-5176/2017 отметил:

"В период действия договоров аренды произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).

К новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды. Поскольку с этого момента прежний собственник выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду".