Многие считают, что в пределах МКАД уже невозможно найти квартиру дешевле 10-15 млн рублей. Однако это не так! Сегодня я расскажу о пяти жилых комплексах, где всё ещё можно приобрести недвижимость в Москве менее чем за 7 млн рублей. А также проанализирую, стоит ли рассматривать такие объекты как инвестиционные и какую стратегию применять.
***
Узнайте больше обо мне:
• Telegram: https://t.me/kirill_chacha_Realty_thought
• YouTube: https://youtube.com/@kirill_chachashvili
💵 Я - эксперт по инвестициям в недвижимость и диверсификации финансов. На этом канале я делюсь своими знаниями и опытом в области инвестиций, недвижимости и финансового планирования.
***
Почему стоит обратить внимание на бюджетные новостройки
Прежде чем перейти к конкретным жилым комплексам, хочу поделиться наблюдением: рынок недвижимости за последние 4 года показал серьёзный рост цен. Квартиры, которые в 2021 году стоили 7 млн рублей, сегодня оцениваются уже в 15 млн и выше. Но что интересно — в некоторых проектах ценник на стартовые лоты практически не изменился.
Это создаёт уникальное окно возможностей для инвесторов, особенно если применять финансовые инструменты, о которых я рассказывал в предыдущих материалах.
Топ-5 самых доступных новостроек Москвы в 2025 году
1. ЖК «Бусиновский Парк» (Западное Дегунино)
Ключевые характеристики:
- Стоимость студий от 6,5 млн рублей (~330 000 ₽/м²)
- Однокомнатные квартиры от 9 млн рублей (~290 000 ₽/м²)
- Двухкомнатные квартиры от 13 млн рублей (~270 000 ₽/м²)
- Расположение: север Москвы, район Западное Дегунино
- Транспортная доступность: 5 остановок на автобусе от метро Ховрино, пешая доступность до МЦД Грачёвская
- Сроки сдачи: часть корпусов уже сдана, новые очереди — с 2026 года
Инвестиционный потенциал: Бусиновский Парк — один из лидеров продаж на рынке, что говорит о высокой ликвидности объекта. Особенно интересны новые корпуса, которые строятся по концепции ПИК+. Их отличает улучшенная архитектура с клинкерной плиткой, золотыми и серебряными элементами на фасадах, объёмными формами и треугольными балконами.
Для инвестора важно: в проекте запланированы 4 детских сада, школа на 600 учащихся и мультихаб Atlas (бывший PlayHub) — это значительно повысит ценность квартир после завершения строительства инфраструктуры.
2. ЖК «Второй Иртышский» (Гольяново)
Ключевые характеристики:
- Студии с готовой отделкой от 7 млн рублей (~320 000 ₽/м²)
- Однокомнатные квартиры от 9 млн рублей (~270-280 000 ₽/м²)
- Расположение: восток Москвы, район Гольяново
- Транспортная доступность: МЦК Бульвар Рокоссовского или метро Щёлковская (на автобусе)
- Срок сдачи первой очереди: 2027 год
Инвестиционный потенциал: Проект находится в активно развивающейся локации. Сейчас это фактически промзона, что объясняет низкие цены. Но в перспективе 3-5 лет территория будет полностью преображена — рядом уже строятся проекты от AFI, Брусники и самого ПИКа (Сиреневый Парк).
Интересная особенность — наличие террас в квартирах, что нетипично для этой локации. Это может стать дополнительным фактором роста стоимости в будущем, когда район облагородится.
3. ЖК «Москворечье» (Москворечье-Сабурово)
Ключевые характеристики:
- Студии от 6,95 млн рублей (~350-360 000 ₽/м²)
- Двухкомнатные квартиры от 14 млн рублей (~270 000 ₽/м²)
- Расположение: юг Москвы, район Москворечье-Сабурово
- Транспортная доступность: между станциями метро Каширская и Варшавская
- Срок сдачи первого блока: 2028 год
Инвестиционный потенциал: Классический пример проекта КРТ (комплексного развития территории) на месте бывшей промзоны. Рядом уже есть заселённый ЖК "Лайф Варшавская", что создаёт определённую инфраструктурную базу.
Учитывая, что это только начало освоения огромной территории, а сдача планируется только в 2028 году — это долгосрочная инвестиция с высоким потенциалом роста. По моим оценкам, к моменту сдачи цена может увеличиться минимум вдвое.
4. ЖК «Парксайд» от ЛСР
Ключевые характеристики:
- Студии от 7,5-8 млн рублей
- Расположение: в пределах МКАД
- Преимущества: расположен на берегу лесопарка, рядом пруды
- Срок сдачи первой очереди: 3 квартал 2025 года
Инвестиционный потенциал: Это камерный проект, который будет полностью завершён в ближайшее время (всего две очереди). Важное преимущество — отсутствие продолжительных строек поблизости и готовая инфраструктура соседних районов.
Такие локации я считаю идеальными для рентной стратегии — после заселения первой очереди здесь будет сформирован спрос на аренду среди тех, кто ценит тишину и близость к природе.
5. ЖК «Долина Яузы» от Самолёта
Ключевые характеристики:
- Студии от 6,3 млн рублей (площадь 24,5 м²)
- Расположение: Мытищи, прямо у МКАД
- Транспортная доступность: автобусы от МКАД, электричка до станции Перловская (24 минуты от Ярославского вокзала)
- Срок сдачи: октябрь 2026 года
Инвестиционный потенциал: Технически это Подмосковье, но фактически — на границе с Москвой. Компактный проект из трёх башен. Интересна очень большая разница в ценах на студии в одном и том же проекте: от 6,3 до 9,3 млн рублей.
Для инвестора это создаёт возможность купить самые дешёвые лоты с максимальной потенциальной доходностью. Учитывая активное развитие Мытищ и близость к МКАД, могу прогнозировать хороший рост стоимости к моменту сдачи.
Особенности инвестирования в бюджетные новостройки
Если вы рассматриваете покупку недвижимости в этих проектах как инвестицию, важно учесть несколько моментов:
1. Используйте финансовые инструменты
Как я уже не раз говорил, ключевой фактор успешной инвестиции — это не абсолютная прибыль, а рентабельность вложенного капитала (ROI). Поэтому имеет смысл использовать ипотеку с минимальным первоначальным взносом.
Пример расчёта:
- Покупка студии в ЖК "Бусиновский Парк" за 6,5 млн рублей
- Первоначальный взнос 15% = 975 000 рублей
- Остаток в ипотеку под 8% на 30 лет
- Прогнозируемая стоимость через 2 года (к моменту сдачи) = 9-10 млн рублей
- Доходность на вложенный капитал = (9,5 - 6,5 - 0,7) / 0,975 = 236% за 2 года или 85% годовых с учётом процентов по ипотеке
2. Выбирайте проекты на ранних стадиях с потенциалом развития территории
Максимальный рост цен показывают объекты, расположенные в районах с активным преображением. Особенно перспективны проекты КРТ (комплексного развития территорий), где сейчас промзона, а через 3-5 лет будет современный микрорайон.
3. Учитывайте транспортную доступность и будущую инфраструктуру
Даже у бюджетных новостроек должны быть факторы, которые обеспечат рост стоимости и ликвидность в будущем. Обращайте внимание на планы по развитию транспорта и социальной инфраструктуры.
Моя рекомендация
Из представленных проектов наиболее интересными с инвестиционной точки зрения мне кажутся:
- ЖК "Москворечье" — максимальный потенциал роста к 2028 году за счёт развития территории
- ЖК "Бусиновский Парк" — хорошее сочетание цены, локации и инфраструктуры
- ЖК "Долина Яузы" — возможность найти самые недорогие лоты (от 6,3 млн рублей)
Важно помнить, что инвестиции в недорогие новостройки — это всегда долгосрочная стратегия. Вы не получите моментальный рост цен, как, например, в премиальных объектах на стадии котлована. Но при правильном выборе и использовании финансовых инструментов доходность может быть даже выше.
А как вы считаете, стоит ли рассматривать бюджетные новостройки как инвестицию или это лишь вариант для решения жилищного вопроса? Делитесь своим мнением в комментариях!
***
Узнайте больше обо мне:
• Telegram: https://t.me/kirill_chacha_Realty_thought
• YouTube: https://youtube.com/@kirill_chachashvili
***
#новостройки #недвижимость #недвижка #москва #недорогиеновостройки #недвижимостьмосквы #инвестициивнедвижимость #жилье #квартиры #ПИК #ЛСР #Самолет