Покупка или аренда земельного участка требует тщательного подхода по сравнению с покупкой квартиры в многоквартирном доме. Необходимо учитывать не только основные характеристики участка, но и возможные скрытые проблемы, которые могут привести к неприятностям: отмене сделки или запрета строительства в будущем.
Меня зову Андрей Дорожный, я основатель сервиса земли.тех — мы помогаем девелоперам и инвесторам найти и выбрать лучший участок для строительства и инвестиций. Наши клиенты ежедневно проверяют сотни участков, расскажу об их опыте в этой статье.
Зачем нужна проверка земельного участка?
Проверка участка перед покупкой — это необходимая процедура, которая позволяет покупателю убедиться в достоверности информации, предоставленной продавцом. Важно проверить кадастровую стоимость, реальные границы участка, а также наличие ограничений.
Например, после покупки участка можно узнать, что на нём запрещено строить жилой дом. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо провести тщательную проверку. Весь процесс состоит из двух основных этапов: проверки самого участка и проверки собственника.
С 1 марта 2025 года приобретать можно только те земельные участки, которые официально поставлены на кадастровый учёт и данные о которых есть в ЕГРН. Можно заказать выписку из Росреестра или запросить ГПЗУ у собственника, но использование онлайн-сервисов для проверки обычно быстрее и удобнее.
Благодаря цифровым технологиям, можно провести проверку участка, его границ и других важных параметров, не выходя из дома или офиса. несколько популярных государственных и частных сервисов для проверки земельных участков, а также их преимущества и недостатки.
Зачем нужна проверка земельного участка?
Проверка участка перед покупкой — это необходимая процедура, которая позволяет покупателю убедиться в достоверности информации, предоставленной продавцом. Важно проверить не только разрешение на строительство, но и кадастровую стоимость, реальные границы участка, а также наличие ограничений.
Например, после покупки участка можно узнать, что на нём запрещено строить жилой дом. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо провести тщательную проверку. Весь процесс состоит из двух основных этапов: проверки самого участка и проверки собственника.
С 1 марта 2025 года приобретать можно только те земельные участки, которые официально поставлены на кадастровый учёт и данные о которых есть в ЕГРН. Можно заказать выписку из Росреестра или запросить ГПЗУ у собственника, но использование онлайн-сервисов для проверки часто быстрее и удобнее.
Что должна включать проверка участка:
подтверждение права собственности продавца на участок;
проверка наличия арестов и других обременений;
уточнение точной площади и границ участка;
определение категории участка и вида разрешённого использования;
проверка того, что границы участка не пересекаются с землями общего пользования;
убеждение в том, что участок не находится в природоохранной зоне или другой территории с ограничениями на строительство.
Не все сервисы для проверки земельных участков предоставляют информацию по всем этим пунктам, но использование нескольких инструментов из списка ниже поможет решить эту проблему.
1. НСПД
В конце 2024 года закрылась Публичная кадастровая карта (ПКК) и появилась Национальная система пространственных данных (НСПД) https://nspd.gov.ru/map — глобальный проект Росреестра по систематизации данных о недвижимости в России. Здесь можно проверить участок, узнать его территориальную зону, ограничения застройки. С помощью сервиса «Земля.Просто» можно без помощи сторонних редакторов найти свободный участок и сделать его схему расположения. А с помощью сервиса «Градостроительная проработка онлайн» можно получить pdf-отчет об участке.
Преимущества:
— Официальный портал Росреестра
— Быстро, бесплатно по регистрации через Госуслуги получить основную информацию об участке.
— Удобная карта для просмотра данных
Недостатки:
— Интерфейс может показаться сложным (множество параметров выбора и поиска участков)
— Не все данные открыты
2. ФГИС ТП
Федеральная государственная информационная система территориального планирования — официальный государственный сервис, который собирает данные со всей страны. (fgistp.economy.gov.ru).
Найти нужны документы планирования не так просто. Главная → Документы → Поиск по территории → Выберите регион → Выберите муниципалитет → Выберите документ → Данные
Преимущества:
— Доступ к информации территориального планирования и зонирования по всей России, данные официальные
— Сервис бесплатный и не требует регистрации.
Недостатки:
— Неудобный и не интуитивный интерфейс
— Документы могут хранятся в .pdf, .jpg или неактуальные в виде сканов
— Актуальных документов может не быть, внимательно смотрите на дату публикации
— Карта со слоями работает нестабильно
3. Реестр объектов культурного наследия
Проверить на наличие ограничений, связанным с объектами культурного развития можно через официальные реестр объектов от Министерства культуры. https://opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/ Ограничения влияют на земляные работы на участке и параметры застройки.
Преимущества:
— Официальный реестр Минкультуры
— Возможность отслеживать объекты на карте
— Сервис бесплатный и не требует регистрации
Недостатки:
— Границы зон охраны объектов не отображаются
— Требует подтверждения выписка из местного управляющего органа архитектуры
4. Реестр санитарно-эпидемиологических заключений от Роспотребнадзора
База данных реестра Роспотребнадзора (fp.crc.ru) содержится информация о выданных санитарно-эпидемиологических заключениях. Это поможет проверить, находится ли участок в санитарно-защитной зоне или нет. Часто в слое ЗОУИТ на НСПД нет такой информации. Сервис помогает понять, какие ограничения на застройку накладывают СЗЗ и насколько трудно и вредно для здоровья будет там проживать или работать. Например, если земля находится в непосредственной близости к аэропорту – влияние шума на здоровье человека будет серьезным. Проще всего искать зону по городу и улице — сервис подсветит адреса поблизости, к которым следует присмотреться.
Преимущества:
— Официальный реестр Роспотребнадзора
— В базе данных содержатся уникальные санитарно-эпидемиологические заключения, которые в т.ч. содержат приложения с подробной информацией об объектах.
— Сервис бесплатный и не требует регистрации
Недостатки:
— Неудобный и не интуитивный интерфейс
— Информацию не привязана к карте и её сложно сопоставлять с местоположением участков.
5. ЗемляБот
Телеграм-бот, который по кадастровому номеру, геолокации или координатам дает актуальные данные НСПД о локации (Яндекс.Карты), кадастровой стоимости, площади и еще более 10 параметров участка.
Преимущества:
— Простой и удобный поиск по кадастровому номеру или геолокации
— Понятный сервис в привычном интерфейсе телеграмма
— Моментальный ответ сервиса (не надо ждать 1-3 суток).
— Автономная работа 24/7
— Оценка участков ИЖС и СНТ на основе данных объявлений
Недостатки:
— Не является официальным официальным или государственным инструментом
Будьте внимательны! Самую точную и актуальную информацию дает выписка из Росреестра об объекте и переходе прав на него. Еще лучше — ГПЗУ, о нем — в следующей статье.