Страхи и не понимание
Сначала, в двух словах про психологию. "Лучше туда, где понятнее". Инвестор из СНГ, Ближнего Востока или Азии часто выбирает рынки по принципу: "где мне понятно". США выглядят слишком сложными: другие законы, юристы, налоги, compliance. Тянет туда, где "все свои": ОАЭ, Турция, Европа. И именно это желание комфорта делает капитал уязвимым.
США не для всех. Но именно там ваши деньги перестают работать против вас. Там активы защищены лучше, чем где-либо еще. Например, миллиарды долларов из СНГ уже десятилетиями лежат в Дубае. Красивые небоскребы, улыбчивые брокеры, доходность на бумаге 8 процентов годовых. А потом случается новый виток политической турбулентности — и активы испаряются. В США, напротив, закон стоит выше интересов власти.
Разумеется, много страхов. Порой совершенно беспочвенных, но достаточно больших чтобы не позволить. Налоги, регулирование, юристы и так далее. Одним из таких страхов является: "Там дорого". Это миф. В США дорого НЕ соблюдать законы. Соблюдать – это предсказуемо и стабильно. Другим страхом является: "Там сложно". В США всё прозрачно. Законы написаны так, чтобы их понимал инвестор. Да, может понадобится юрист, но его задача – защитить вас, а не "решать вопросы" за конверт.
Еще одним распространенным страхом является страх - "Там душат налоги". Да, налоги есть. Но, во-первых, не везде и не всегда. И в отличие от многих стран, в США вы заранее знаете, сколько платите, и за что. И при правильной структуре владения налоговая нагрузка может быть минимизирована легально. Например, земельные активы в Техасе приносят стабильную доходность 8-10 процентов в долларах США уже после налогов и расходов. И не зависят от капризов правительства или чиновников.
Защита прав собственности в США
Право на землю и/или на дом застраховано через title insurance. В случае конфликта суд рассматривает дело независимо от гражданства владельца. Принцип прецедентного права делает решения судов предсказуемыми. В отличие от стран, где ваши права существуют только пока "вы кому-то нужны", в США ваша собственность защищена объективной системой. Например, инвестор из Европы в 2023 году безуспешно пытался взыскать конфискованную недвижимость в одной ближневосточной юрисдикции. В США подобный сценарий невозможен без длительного и честного судебного процесса.
Бояться США в инвестициях – это ошибочная стратегия. Настоящие риски не в сложности процедур, а в отсутствии реальной защиты активов на других рынках. Если для вас важна не иллюзия собственности, а реальная защита капитала – США остаются безальтернативными.
Сухие факты или почему рынок США – самый сильный фундамент для капитала.
Масштаб рынка недвижимости США – это $49,7 триллиона. Это стоимость всей недвижимости в США по данным US Census Bureau за 2024 год. Это крупнейший рынок в мире - больше, чем экономика Китая и Евросоюза вместе взятые. Доля иностранных инвестиций в американскую недвижимость – около 2% - 3%. В том же ОАЭ эта доля составляет порядка 70%. Что это значит? А значит это, что этот рынок, устойчив к внешним шокам. Он держится не на спекуляциях иностранцев, а на внутреннем спросе.
Например, обвал цен в Дубае в 2009 году произошел именно потому, что рынок был напичкан спекулятивными деньгами извне. В США даже в кризис 2008 года цены упали не повсеместно, а только в перегретых зонах типа Лас-Вегаса и Майами.
Самым выгодным активом в США являются земельные активы. Прямое владение, то есть вы владеете не просто постройкой, но землей под ней. Постоянный рост стоимости. Население США продолжает расти. К 2050 году ожидается прирост на 100 миллионов человек (US Census Bureau). Арендные доходы. Спрос на аренду стабильно растет. Налоговые льготы – очень важный фактор. Амортизация, налоговые вычеты, отсрочка налогов через 1031 exchange. Вот пример: участок земли в Остине, штат Техас, купленный в 2014 году за 100 тысяч долларов, в 2024 году стоит 320 тысяч долларов. Без необходимости "вкладываться в ремонт" или "покупать плитку на свой страх и риск".
В том же ОАЭ, иностранцы могут владеть объектами только в специальных зонах. Земля остается за государством. В Европе демографическое старение снижает спрос. Германия к 2035 году потеряет 3 миллиона рабочих мест (данные Eurostat). В Азии рынки зависимы от политических решений. В Китае в 2023 году запретили перепродажу некоторых объектов до окончания строительства и миллионы инвесторов застряли.
Вот вам цифры: Прирост средней стоимости жилья в США за последние 30 лет: +280% (NAR). Прирост в среднем по ЕС за тот же период: +95% (Eurostat). В Дубае в 2014-2019 годах: падение на 25% (Knight Frank).
Самыми перспективными рынками в США по данным по данным Redfin и Realtor.com являются Остин - Техас, Нэшвилл – Теннесси, Тампа – Флорида, Шарлотт - Северная Каролина, Финикс – Аризона, Даллас – Техас, Орландо – Флорида, Роли - Северная Каролина, Боулдер – Колорадо, Атланта – Джорджия. Эти города демонстрируют стабильный рост населения, деловой активности и спроса на жилье. В отличие от красивых миражей, здесь за каждым домом стоит реальный спрос.
Что важно запомнить: Где реальный продукт, там устойчивость. Где только спекуляции, там обвал. В США земля – это не просто красивый актив, это инструмент накопления и защиты капитала.
Еще один распространённый миф о рынке США: инвестировать в США – это не про переезд. Одна из грубейших ошибок частных инвесторов, думать, что покупка недвижимости в США обязывает вас к эмиграции или возможности туда ездить. Нет. Инвестор – это владелец капитала, а не турист с чемоданами. В США можно инвестировать, оставаясь в любой точке мира. Управление недвижимостью профессионализировано: property management-компании берут на себя арендаторов, налоги, ремонт. С вас – только стратегические решения.Например, family office из Дубая владеет портфелем из 12 объектов в Атланте и Хьюстоне. Владелец ни разу не был на месте и все процессы от покупки до сдачи в аренду автоматизированы.
Что получают инвесторы в США?
Во-первых, прогнозируемую доходность. Средняя доходность с проектами по типу проектов нашей компании – это в среднем 15% годовых. Во-вторых, прозрачную налоговую систему. Можно строить налоговые структуры через LLC, Trust, и законно минимизировать налоги. В-третьих, защиту от политических кризисов, ведь смена администрации в Белом доме не отменяет права собственности. Ну и конечно наследование и передача активов. Система наследования активов защищена федеральным законодательством и страхованием. Например, иностранный инвестор владеет участком земли – в случае смерти наследование проходит автоматически, без необходимости вступать в дорогие суды.
Исторический рост стоимости недвижимости в США
За последние 50 лет стоимость недвижимости в США выросла в среднем на 480% (по данным NAR). Для сравнения:
· Европа: 130%
· ОАЭ: скачкообразный рост с двумя жесткими обвалами (2009 и 2016)
· Латинская Америка: хаотичный рост с высокой корреляцией с политическими кризисами.
График роста цен на жилье в США напоминает хорошо натянутую восходящую линию. Графики Азии и Латинской Америки напоминают кардиограмму пациента в реанимации.
Красивые фасады в Дубае, Пунта-Кане или Анталии – это прежде всего маркетинг, а не фундамент экономики. За этими рынками редко стоит реальный внутренний спрос. Они живут до тех пор, пока поступают деньги извне.Инвестировать в квартиры в новостройках Анталии, чтобы заработать на перепродаже - это как покупать флаконы воздуха, надеясь, что они подорожают.
Инвестирование в США – это реальный инструмент выживания капитала. Там нет места для эмоций, только стратегия и факты. Если вы строите капитал для себя и следующих поколений – выбора лучше нет.
Сегодня особенно популярны громкие лозунги о "рисках ареста активов в США", заявления о том, что Америка "уже не та", а местные жители якобы обзавелись хвостами и клыками. Подобные высказывания можно тиражировать сколько угодно – это не запрещено. В это время взрослые, мыслящие люди предпочитают не тратить силы на эмоции и продолжают спокойно инвестировать в американские активы, без шума и лишней риторики. В частности, те же инвесторы с Ближнего Востока стабильно наращивают вложения в рынок недвижимости США, как в частном порядке, так и через крупные инвестиционные компании. Очевидно, они либо не заметили "клыков и хвостов", либо умеют отличать реальные риски от газетных заголовков.
Больше честных мыслей — в моём Telegram: https://t.me/denis_karasyov