Новые условия ипотечного рынка привели к кризису. Застройщики и риелторы используют индивидуальный подход к каждому клиенту, чтобы найти для него выгодные условия для покупки жилья.
С января по март в два раза рухнуло общее количество выдачи ипотечных кредитов — до 120 тысяч сделок, выяснили в ДОМ.РФ. Эксперты в области недвижимости на бранче, организованном ИД «Вечерняя Казань», рассказали, как сейчас выгодно приобрести квартиру и будет ли в ближайшее время рост цен на жилье.
Шаг навстречу потребителям: виды программ по покупке квартиры
Высокая процентная ставка, заоблачные цены на квартиры в Казани и отмена льготной ипотеки привели к ухудшению ситуации на ипотечном рынке.
- За всю 20-летнюю историю ипотеки такого ещё не было. В сфере ипотеки это самый большой кризис. Даже по сравнению с 2009 годом, когда было нечто подобное: фиксировались высокие ставки и случаи невыдачи кредита. Сейчас мы наблюдаем такое же. Руководитель отдела ипотеки одного из банков рассказывал мне, что из десяти заявок девять не одобряется, — рассказал вице-президент Гильдии Риелторов Татарстана Андрей Савельев.
Чтобы урегулировать текущую ситуацию и обеспечить население квартирами, девелоперы активно ищут альтернативы ипотечному кредитованию. Одним из лучших вариантов для клиентов, хотя и не всегда выгодным для застройщиков, является рассрочка. По словам Натальи Сабанцевой, руководителя отдела продаж ЖК «Васильевский остров» ГК ТОЧНО, несмотря на сложные условия, спрос на квартиры продолжает оставаться высоким.
Девелоперы надеются на снижение ключевой ставки в ближайшие годы, поэтому многие из них предлагают рассрочку на максимально возможный срок, чтобы снизить финансовую нагрузку на покупателей.
«Если через два года ставка не снизится, существует риск, что дольщики не смогут воспользоваться ипотечным кредитованием. В настоящее время застройщики ожидают поддержки от государства», — заключила Наталья.
Представитель компании GloraX Дмитрий Козуб отметил, что несмотря на общее падение рынка, спрос на квартиры в проекте GloraX сохраняется. Сейчас девелопер возводит в Казани свой первый комплекс GloraX Экосити недалеко от станции Новое Аракчино. За счет перспектив развития локации и запланированной социальной инфраструктуры проект комфорт-класса популярен у семейной аудитории и стабильно оказывается на первых сточках по показателям продаж в локации и в топ-10 по городу. Спикер отметил, что большинство новых проектов GloraX относятся к классу комфорт как ответ на изменения ситуации на рынке и запрос покупателей на более доступное жилье, которое подходит под условия льготной семейной ипотеки.
- Программа рассрочки у нас тоже есть, но мы рассматриваем её более точечно. В частности, предлагаем этот инструмент клиентам, у которых средства на первоначальный взнос лежат на вкладе до определенной даты, либо семьям, которые в ближайшее время ожидают пополнение и смогут в дальнейшем перейти на семейную ипотеку. В этом случае предлагаем фиксированные платежи, не превышающие платеж по семейной ипотеке, либо даже без платежей в особых индивидуальных случаях, — рассказал Козуб.
В копании уверены, что подробная консультация клиента по всем вопросам является залогом успеха заключения сделки. В GloraX действует принцип индивидуального подхода к каждому клиенту, чтобы выработать подходящую стратегию покупки и подобрать удобный финансовый инструмент.
Также клиентам предлагаются субсидированные ставки по семейной ипотеке (от 2,99% на первые два года), IT-ипотеке (3,5%), стандартной ипотеке (14,99% на весь срок). Большую часть субсидирует застройщик.
- В Казани вообще всегда было очень много программ. В частности знаменитая ипотека по двум документам появилась именно в Казани. Её ввел ВТБ. Ипотека при первоначальном взносе — 50%, нужно принести только паспорт и права. Потом Сбербанк сделал то же самое, и после всё это распространилась на всю Россию, - рассказал Савельев. - Даже социальная ипотека, которая у нас уже давно работает, была когда-то нонсенсом для других регионов. Татарстан всегда бы лидером в разработке новых проектов.
Эксперты также остановились на теме IT-ипотеки, доля сделок по которой небольшая. Савельев сообщил, что лишь малое количество специалистов могут позволить себе льготную ипотеку.
- Миф — то, что IT-специалисты зарабатывают 200–300 тысяч. У основной массы зарплата меньше, поэтому они не могут воспользоваться программой, — отметил Савельев.
Одним из вариантов выгодной покупки может стать траншевая ипотека, которая была популярна в 2023–2024 годах. Однако спрос на нее после внедрения рассрочки упал.
Продажа вторичного жилья может стать хорошим способом для погашения задолженности при выходе на сделку по траншевой ипотеке. Пока у клиента решается вопрос со «вторичкой», банк автоматически выдает последующие транши, которые поступают на счет застройщика. И это лишь одно из преимуществ траншевой ипотеки, с которой, по словам спикера, банки умеют работать.
По словам представителя ГК ТОЧНО Сабанцевой, финансовые модели каждого проекта заложены на рост цены, который прогнозируется в ближайшее время.
С этим тезисом не согласился Савельев. Он рассказал, что сейчас риелторы наблюдают скрытое снижение цены.
- Если вы возьмете цены экспозиции в агрегаторах, они отличаются от тех, которые называются во время сделок. Если два года назад торг составлял 50–100 тысяч, то сейчас мы видим, как снижают цену на 400 тысяч, ― рассказал спикер.
То же самое происходит и на первичном рынке: застройщик устраивает акции по типу «25-й метр в подарок». Повышение цены Савельев прогнозирует только после снижения ипотечной ставки до 14–15%.
Сабанцева отметила, что рост цен на жилье оправдан, так как качество строительства значительно улучшается. Строительный рынок Казани переходит на новый этап - сегодня казанцы стремятся получить больше, чем просто «дом». В этой ситуации выигрывают девелоперы, реализующие масштабные проекты по принципам комплексного развития территорий (КРТ), создавая гармоничную городскую среду с развитой социальной и досуговой инфраструктурой.
Один из лидеров в этом направлении на юге России считается ГК ТОЧНО, которая вышла на рынок Татарстана в марте 2025 года. Новый проект в Зеленодольске девелопер также реализует по механизмам КРТ. «В своих проектах инвестируем ресурсы в создание кластеров для комфортной жизни, где все полезные и досуговые объекты находятся в шаговой доступности. Один из важных ориентиров – благоустройство общественных зон: парков семейного тихого отдыха, прогулочных бульваров, спортивных площадок, оздоровительных центров. Нам важно вывести качество жизни людей на новый уровень», — подчеркнула Наталья.
Когда брать ипотеку и когда ее погашать?
Прежде чем решаться на покупку квартиры, необходимо определить, сколько платить в месяц будет комфортно, посоветовал Савельев. Семье, чей доход не превышает 150 тысяч рублей, проблематично будет отдавать по 100 тысяч ежемесячно. Для того чтобы не попасть в финансовое болото, необходимо рассчитать, какая сумма может пойти на погашение без вреда для бюджета.
Козуб добавил, что комфортным платежом является сумма равная порядка 30% от совокупного ежемесячного дохода семьи. При подготовке к одобрению ипотеки необходимо проверить все свои штрафы, уплаченные налоги и в течение нескольких месяцев откладывать определенную сумму, чтобы проверить, как это повлияет на качество жизни.
Сабанцева также советует продумать свое будущее – при наличии работы в надежной компании со стабильным заработком бояться нечего.
Погашать ипотеку спикеры рекомендуют в течение семи лет, после это уже бессмысленно.
- Когда вы платите ипотеку 10–12 лет, то за первые семь лет вы все проценты уже выплатили, и вам уже погашать ипотеку нет смысла. Есть смысл вносить увеличенные платежи, чтобы сократить срок ипотеки, ― поделился Савельев.
При этом если кредит «дешевый», под 3,5%, то смысла гасить его в первые пять лет нет.
Страховать объект нужно там, где оформляется ипотека
Тем, кто планирует приобретение жилья порекомендовали страховать объект там, где оформляется ипотека на жилье. После подписания договора клиент остается в отношениях с банком, поэтому все последующие годы решать вопрос будут именно с ним. Всем банкам выгоднее, чтобы страховая закрыла страховой случай для избежания потерь. Тем более, что разница стоимости страхования в разных организациях не критична.
Страхование по рекомендациям в сторонних компаниях может быть опасно: бывали случаи, когда при возникновении страхового случая данных клиента не было в базе. Такие инциденты происходят из-за недобросовестных сотрудников.
Но важно помнить и то, что специалист банка не должен заставлять клиента страховать объект именно в их организации. Дозволены лишь рекомендации.
На первом этапе необходимо сообщать, где планируется оформлять страховку. Также необходимо определить, как будут выстраиваться дальнейшие отношения между страховой компанией, банком и покупателем.
Автор материала: Алина Камалютдинова