Каждый месяц наши редакторы изучают тонны свежей судебной практики в КонсультантПлюс. И делятся самым интригующим судебным кейсом в удобном формате. Дело марта о том, как упорному предпринимателю удалось оспорить договор аренды, но, правда, только в кассации.
Что случилось. Женщина на пенсии торговала сыром и молоком. В декабре 2022 года она арендовала на рынке склад площадью 33,5 кв. м, чтобы хранить продукты. В апреле 2023 года она также арендовала торговое место площадью 9 кв. м. В обоих договорах было такое условие: арендодатель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив за один день, если у него возникнет производственная необходимость в помещении.
В конце августа 2023 года так и произошло: администрация попросила освободить оба помещения с 1 сентября. Арендатор обратился в суд.
Что решили первая инстанция и апелляция. Администрация рынка права, сказали суды. Арендатор сам подписал договор с таким условием. Арендодатель предупредил о расторжении договора заранее, даже не за один день.
Какой вывод сделала кассация. Кассация решила, что администрация рынка ведет себя недобросовестно:
▪️ суды не выяснили, что за производственная необходимость в помещении возникла у арендодателя;
▪️ помещения тут же сдали прямому конкуренту истца — предпринимателю, который тоже торговал молочкой;
▪️ условия в договоре были кабальными: арендодатель мог потребовать от арендатора выехать из помещений всего за день;
▪️ арендатор был слабой стороной, он мог только присоединиться к договору, но не согласовывать его условия;
▪️ ИП вовремя платил, использовал склад и торговое место по назначению, не мусорил и соблюдал противопожарные требования;
▪️ суд может сам выявить недобросовестность, даже если сторона об этом не просит.
Дело отправили на пересмотр.
Вывод. Суды внимательно изучают договоры присоединения, где одна сторона может только принять договор или вообще его не заключать. Нарушения увидят, если в таком договоре будут явно обременительные условия, на которые слабая сторона никогда бы не согласилась, если бы могла вступить в переговоры.
Например, слабая сторона по договору лишается каких-то прав, которые обычно есть в подобных договорах. Либо сильная сторона не отвечает по договору за какие-то нарушения или ее ответственность ограничена. Либо, как в нашем кейсе, в договоре есть сроки, которые нельзя назвать разумными. Расплывчатые фразы типа «возникла производственная необходимость» суды тоже не любят, если сторона пытается прикрыться этими формулировками.
Документ: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2025 № Ф06-587/2025
Перспективы по своему судебному делу легко оценивать в КонсультантПлюс. А если нет доступа к КонсультантПлюс, возьмите демо от Что делать Консалт бесплатно на два дня.