Минстрой рекомендовал застройщикам увеличить минимальную площадь жилья. Сейчас, по данным аналитиков, почти половина новостроек не дотягивают до принятых стандартов. Эксперты отмечают смену модели в сегменте: от суперэконома в новостройках — к «респектабельным» вариантам на объектах реновации.
Практика Москвы и Подмосковья, где уже введены ограничения на проектирование квартир с небольшой площадью в новостройках, вполне может быть принята и в других регионах страны. В середине марта 2025 года Минстрой предложил региональным властям не одобрять проекты, предусматривающие студии площадью менее 28 кв. м. При этом в министерстве уточняют, что это лишь рекомендация, а окончательное решение остается за регионами. Тем не менее, эксперты предполагают, что ряд субъектов федерации может последовать этому совету.
В документе от Минстроя прописаны следующие минимальные стандарты площади жилья:
- для студий — от 28 кв. м;
- для однокомнатных квартир — от 36 кв. м;
- для двухкомнатных — от 49 кв. м;
- для трехкомнатных — от 66 кв. м.
Эти параметры фактически повторяют нормы, уже введенные в Москве с августа 2024 года и в Подмосковье — с января 2025-го. Власти этих регионов уже отказывают в утверждении проектов, которые предусматривают строительство жилья меньшего метража.
При этом в ряде крупных городов малогабаритное жилье по-прежнему занимает заметную долю рынка. В пятерку лидеров по доле малометражных квартир в апреле вошли города-миллионники:
- Санкт-Петербурге — 25% от общего объема квартир;
- Краснодар — 12,7%;
- Воронеж и Новосибирск — около 12,5% соответственно;
- Уфа — 11,6%.
Доля мини-квартир в городах-миллионниках в 2025 году
Город Общий объем, шт. Объем <= 28 кв.м, шт. Доля <- 28 кв.м, % Цена лота, мин, млн руб. Цена лота, макс, млн руб. Цена кв. м, мин, тыс. руб. Цена кв. м, макс, тыс. руб. Краснодар 64 627 8 248 12,76% 2,85 14,14 134,7 572,3 Москва 52 138 5 464 10,48% 4,59 69,47 187,1 2 968,7 Санкт-Петербург 34 875 8 734 25,04% 3,26 27,61 135,9 1 000,0 Ростов-на-Дону 33 701 3 198 9,49% 2,71 7,24 110,1 269,8 Екатеринбург 28 470 3 200 11,24% 2,91 8,59 111,3 311,1 Тюмень 27 001 2 457 9,10% 3,00 8,48 132,2 317,0 Воронеж 19 565 2 461 12,58% 2,09 6,64 103,5 305,4 Новосибирск 18 854 2 358 12,51% 2,70 9,80 113,0 390,2 Красноярск 11 348 426 3,75% 2,78 5,61 122,0 248,0 Казань 10 492 311 2,96% 5,53 15,57 226,0 699,0 Уфа 9 793 1 143 11,67% 2,54 7,50 110,0 290,0 Пермь 8 771 667 7,60% 2,88 6,00 127,3 225,9 Нижний Новгород 6 429 609 9,47% 3,85 8,69 181,5 433,2 Волгоград 4 455 182 4,09% 2,75 5,78 100,0 215,0 Челябинск 4 094 89 2,17% 2,95 5,24 110,0 197,4 Омск 2 987 41 1,37% 4,11 6,08 173,9 236,7 Самара 2 740 29 1,06% 2,98 8,44 138,0 302,6
Источник: Движение.ру
Ситуация на рынке новостроек показывает, что многие квартиры не дотягивают до рекомендованных норм по площади. Об этом говорится в данных ДОМ.РФ. Например, сейчас по всей стране строится около 255 тыс. квартир до 28 кв. м, 597 тыс. однокомнатных до 36 кв. м, 206 тыс. двухкомнатных до 49 кв. м и 82 тыс. трехкомнатных до 66 кв. м. Выходит, что почти половина всех строящихся квартир меньше, чем советует Минстрой.
Ограничения сверху, интерес снизу
За несколько месяцев до введения в Москве нормы по квадратуре жилплощади спрос на мини-квартиры, по данным аналитиков «ЦИАН», вырос на 15–20%, а цены — на 10–15%. В старой Москве такие квартиры теперь стоят в среднем 10,47 млн руб., и предложения стремительно тают.
Запрет был продиктован соображениями качества жизни — власти Москвы заявили, что квартиры менее 28 кв. м не обеспечивают базовых санитарных и бытовых норм.
Но в реальности, как указывает Андрей Тонконогов, партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо, переход на более просторное жилье далек от спроса на рынке. Изначально высокие цены на недвижимость и повышенный спрос со стороны покупателей привели к тому, что девелоперы сместили приоритеты в пользу строительства малогабаритных квартир площадью до 28 кв. м. В результате данный сегмент стал самым быстрорастущим в Москве. При этом необходимо отметить, что данная тенденция больше была свойственна столице — в целом по России число малогабаритных квартир росло в три раза медленнее, чем в Москве.
«Даже после введения запрета спрос на малогабаритное жилье остается стабильным и за последний год вырос на 7% — такие квартиры по-прежнему остаются самым доступным вариантом. Но доля этого сегмента на рынке снижается: из-за новых требований к качеству застройщики все реже запускают проекты с маленькими квартирами и переходят на строительство жилья комфорт-класса», — говорит Андрей Тонконогов.
Малогабарит как компромисс: как выглядит мини-жилье сегодня
Еще недавно суперэконом считался нишей, которую осваивали небольшие девелоперы, говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. Однако за последние три года этот формат стремительно рос, как и средняя стоимость квадратного метра в таких проектах, которая увеличилась на 49,5%, а бюджет покупки — с 4,6 до 6,4 млн руб. При этом площадь осталась практически неизменной — в пределах 15,8–17,7 кв. м.
Изменение цен на мини-квартиры в Москве за последние три года
2022 2023 2024 Первый квартал 2025 Средняя площадь (кв.м) 17,3 15,8 17,7 16,0 Средняя цена 1 кв. м 268 203 361 682 363 430 400 937 Средний бюджет покупки, руб. 4 643 666 5 726 600 6 421 948 6 397 588 Изменение цены год к году, % 34,9% 0,5% 10,3%
Данные: VSN Group
Малогабаритное жилье продолжает развиваться — просто в других формах, уточняет эксперт VSN Group. В частности, речь идет о лофтах и реконструкции старого фонда. Современные проекты мини-жилья базируются на принципе «максимальной нарезки» внутри существующих зданий, где фасады обновляются, а коммуникации полностью перестраиваются. Это позволяет обойти ограничения по минимальной площади, ведь речь идет не о строительстве с нуля, а о реновации.
«Суперэконом сегмент реализуют небольшие компании, которым выгодна реконструкция — низкие затраты, быстрая реализация. Их главная фишка — современный облик, компактность и локация, а не метраж. При этом стоимость одного квадратного метра в таких объектах уже превышает 400 тыс. руб.», — уточняет Яна Глазунова.
По сути, речь идет о смене модели: от суперэконома с метражом до 17 кв. м — к компактным, но более «респектабельным» квартирам, уточняет эксперт. Такой подход позволяет девелоперам сохранить маржинальность, удовлетворить спрос и не вступать в конфликт с нормативами.
Даже с учетом законодательных ограничений, девелоперы стараются «втиснуть» минимальные форматы в более крупные проекты — например, создавая компактные однокомнатные квартиры на 29–32 кв. м, говорит эксперт ТеДо. Это связано с высокой ликвидностью и привлекательной доходностью.
«Малогабаритное жилье продается быстрее других форматов — его чаще покупают инвесторы и молодежь. Кроме того, чем меньше квартира, тем дороже стоит квадратный метр. А покупатели чаще ориентируются на общий бюджет и платеж по ипотеке, чем на метраж», — поясняет Андрей Тонконогов.