Рост инвестиций в коммерческую недвижимость на 31%? Да, но не всё так просто. Что это значит для Пермского края и всей России? Где спрятаны деньги, а где их сдувает ветром? Разберёмся хладнокровно, на цифрах и с иронией, чтобы потом не удивляться чужим результатам.
Пермский край на карте инвестиций: факт или иллюзия?
Сначала — немного статистики, иначе не поверите. По данным Росреестра и ЦБ РФ, к апрелю 2025 года инвестиции в коммерческую недвижимость России достигли 136 млрд рублей только за первый квартал. Это на 31% больше, чем в аналогичный период 2024-го. Но если копнуть глубже — основных драйверов два: активность конечных пользователей (бизнесы покупают себе офисы, склады, магазины), а вот институциональные инвесторы наоборот — сбавили обороты, сокращение вложений на 30%. Причина? Ключевая ставка всё ещё стабильно держится за отметку 20% годовых — привет тем, кто мечтал о дешёвых деньгах.
Пермский край здесь не исключение, а иллюстрация тренда. По данным местного управления Росреестра и регионального бизнес-реестра, за тот же период в регионе прошло не менее 6 крупных сделок с готовыми арендными бизнесами (ГАБ), каждая из которых превышала 150 млн рублей. Вот вам и сухие факты: в среднем арендные ставки по качественной улице города (например, Ул. Ленина и Комсомольский проспект) в 2025 году варьируются от 1 500 до 2 700 руб./кв. м/месяц. При этом по складам Перми ставки — от 400 до 700 руб./кв. м/мес., а по офису класса B+ «на руки» без учёта НДС — 900–1 300 руб.
Реальные объекты и реальные ставки
Чтобы не быть голословным, приведём конкретные примеры с открытой аналитики:
Пример 1. Улица Ленина, 60
— Площадь: 340 кв. м
— Стоимость покупки: 68 млн ₽
— Арендатор: федеральная ритейл-сеть, договор на 7 лет
— Месячная аренда: 870 000 ₽ (2 560 руб./кв. м)
— Годовой доход: 10,44 млн ₽
— ROI: 15,3%
— Срок окупаемости: 6,5 года
Пример 2. БЦ «Парк Сити», ул. Советская, 24
— Площадь: 1 200 кв. м
— Цена: 173 млн ₽
— Офисный блок с тремя арендаторами (финансовые центры)
— Доходность чистая: 18,2 млн ₽/год
— Ставка аренды: 1 265 руб./кв. м/мес.
— ROI: 10,5%
— Окупаемость: 9,5 года
Пример 3. Склад класса А на шоссе Космонавтов
— 2 730 кв. м, спецсегмент фастмувинг и мелкая логистика города
— Цена продажи: 86 млн ₽
— Месячная аренда: 1,55 млн ₽ (570 руб./кв. м)
— ROI: 21,6%
— Срок возврата инвестиций: 4,7 года
Для сравнения: по официальным отчётам CBRE и Knight Frank, средние ROI по Москве и Санкт-Петербургу с учётом текущей ставки колеблются от 8 до 12%. В Пермском крае встречаются объекты, которые, если не жадничать на цене покупки, сохраняют и 14–19% годовых на весь пул, но это скорее редкость, чем правило — нужны фильтры.
На что обращают внимание при расчёте доходности?
Пункт первый: арифметика не терпит фантазий. Простой расчёт — (Годовой доход / Сумма вложений) x 100%. Но русская арифметика с подводными камнями: не забывайте учитывать простои арендаторов, налог на имущество, капремонт, изменения курса рубля и непредвиденные «пожары».
Пункт второй: работа с доходностью в Пермском крае требует здравого скепсиса. Хорошо, если ROI выше 17% — чаще всего так бывает у «тяжёлых» объектов, куда не заходит массовый инвестор. А в массовом сегменте уже сейчас есть снижение спроса: в марте–апреле 2025 года число сделок купли-продажи ГАБ в городе Пермь сократилось на 12% к 2024 году.
Что по России? Подобный тренд везде: регионы компенсируют спад москвичей, но почти всегда риск выше. Из свежего: Тюмень, Новосибирск, Казань — средняя арендная ставка офисов за пределами Москвы держится на уровне 900–1 100 руб./кв. м, а по торговым площадям — до 1 800 руб./кв. м.
Как не потерять деньги — или о чём забывают инвесторы
Тут стоит перечислить ошибки, стоимость которых не указана в зарплате директора:
— покупать по верхней планке рынка (нередко 20% переоценки — сюрприз!),
— считать доходность «чистой» без расходов на капремонт, налог, простоев и комиссий,
— верить арендаторам на слово (проверка платёжной дисциплины — must have),
— не учитывать смену профиля района (сосед появился, аренду снижаем).
А теперь вопросы к читателю
Инвестируете в доходные площади? Какую доходность считаете «реальной» для Пермского края и России в 2025 году? Возьмёте в портфель объект с ROI ниже 14% — или такой «инвестиции» лучше сказать «нет» даже знакомому брокеру?
FAQ: важные ответы на короткие вопросы
1. Что происходит с арендными ставками в Перми в 2025 году?
— Аренда популярных локаций выросла на 14–18% к прошлому году, но в некоторых сегментах рынок стабилен, без ажиотажа.
2. Какие объекты чаще приносят реальную доходность выше 15%?
— Блоки на высокотрафиковых улицах города, склады для e-commerce и универсальные торговые площади, если с арендатором заключён долгосрочный договор.
3. Какой сейчас минимальный билет на вход в Пермском крае?
— От 10–12 млн руб. (street-retail), по складам и офисам — от 60–80 млн руб. с арендаторами федерального уровня.
4. В каких регионах вне Перми похожая доходность?
— Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень и Краснодар, но риски повышены за счёт специфики арендаторов.
Риски инвестора: честно, без приукрашивания
— Высокая ставка ЦБ: кредиты дороже, стоимость входа выросла, а доходность не всегда компенсирует займ.
— Снижение платёжеспособности арендаторов: 2025 год показал не единичные случаи задержки оплаты среди локального ритейла и сервисных компаний.
— Рост расходов на капремонт: после пандемии и «заморозки» спроса пришло время для неожиданных вложений в поддержание объектов.
— Юридические ограничения: наигравшиеся с самовольной перепланировкой объекты встают на паузу, пока не решены вопросы с Росреестром.
— Пропуск ликвидности: на некоторые типы помещений очень сложно выйти по прежней цене — на сегодня в Перми время экспозиции часто превышает 260 дней по офисам и до 145 — по торговой недвижимости.
Выводы: стоит ли заходить — и с какими ожиданиями?
Рост инвестиций — это не только плюс, но в 2025 году уже и предупреждение. Активность конечных пользователей поддерживает рынок, но доходность снижается, а риски и порог входа растут. Рынок Пермского края близок к плато, где на первый план выходит не гонка за процентами, а трезвая оценка рисков, дисциплина партнёров и умение анализировать не только обещания, но и реальную статистику.
Для тех, кто не хочет покупать «кота в мешке» — список доходных объектов ищите у надёжных агрегаторов и экспертов, а не у первого встречного риелтора. А вы готовы играть по новым правилам рынка ГАБ или предпочитаете наблюдать со стороны?
Источники: Росреестр, ФНС, ЦБ РФ, отчёты девелоперов 2025 г., профи-сервисы недвижимости.
Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.
Доходные объекты в тг @gabkommers
Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей тут @gabkommers
Что вы думаете о будущем инвестиций в коммерческую недвижимость Пермского края? Делитесь в комментариях!