Кто-то покупает участок под строительство дома, кто-то — уже готовый дом. Решение, казалось бы, простое. Но за этим часто скрываются риски, о которых редко говорят прямо.
🧩 В обществе до сих пор распространено мнение, что «главное — правильно составить договор, проверить свидетельство, ЕГРН, ну максимум — запросить ГПЗУ». Всё остальное будто бы «формальность». Но это — опасное заблуждение.
🔍 Риски, которые не лежат на поверхности:
🏚 Покупка незарегистрированного дома может привести к тому, что сделка будет признана недействительной, особенно если дом построен супругами в браке.
👤 На участке может проживать третье лицо, которое формально не собственник, но имеет право на пользование. Это бывает в случаях, когда дом построен третьим лицом.
🗺 Участок может попасть в охранную, даже если в ЕГРН и ГПЗУ это пока не отражено. Последствия — запрет на строительство, отказ в регистрации дома, а в отдельных случаях — предписание снести уже построенный объект.
📏 Нарушены нормы по удалённости от границ участка или соседних строений. Особенно строго это контролируется, если строения капитальные и возведены без согласований.
🧱 Дом может оказаться построен на земле, которая частично не принадлежит продавцу (самозахват) — и тогда ваш участок может «похудеть» на полторы-две сотки уже после покупки, а дом придется снести.
⚖️ Чем это грозит на практике?
Судебные иски, снос домов, расторжение сделки, третьи лица на участке, предоставление проезда по своему участку и др.
Требование полного возврата стоимости, включая ипотечные проценты и вложенные в ремонт средства.
Есть случаи, когда покупатель выигрывает суд у продавца спустя несколько лет — и тот вынужден вернуть все деньги и ещё доплатить сверху.
👁🗨 А если вы — продавец?
Не стоит думать, что риски только у покупателя. Продав дом или участок с неучтенными техническими или юридическими дефектами, можно по суду лишиться денег, заплатив за скрытые недочеты и дополнительные расходы покупателя. Особенно если покупатель — человек грамотный, с хорошим юристом (сейчас это в тренде).
📌 Что важно делать обеим сторонам сделки:
• Проверять не только ЕГРН и ГПЗУ, но и всю историю переходов права, документы, всех собственников и связанных лиц.
• Анализировать юридическую природу возникновения участка.
• Вызывать геодезиста и сверять границы по факту.
• Получать экспертное заключение по техническому состоянию и узаконенности построек.
• Изучать зонирование, охранные режимы, местные градостроительные планы.
• Грамотно фиксировать технические и юридические особенности объекта в договоре.
• Грамотно оформлять сделку.
• Собирать подтверждения всех проверок, результаты обследований.
📣 Уважаемые зрители моего канала!
Если тема загородной недвижимости для вас актуальна — поставьте лайк или напишите комментарий. Это сигнал, что стоит подробнее разбирать этот пласт вопросов.
В этом буду делиться более подробными знаниями и кейсами.
🎯 В загородной недвижимости нет мелочей. Всё, что сегодня кажется незначительным, может обернуться большими потерями через год. Или — наоборот — сэкономить миллионы, если знать, куда смотреть.
👉📝 Читайте в Телеграм о нововведениях и изменениях правил на загородном рынке: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1027
Автор канала: Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.