Добрый день, дорогие мои читатели!
Представьте такую ситуацию, вы присмотрели очень привлекательный лот с недвижимым имуществом, например, имущественный комплекс/нежилое помещение/жилое помещение или др. объект, на электронной торговой площадке по реализации имущества Должника в деле о банкротстве.
Однако, совершенно не знаете особенностей участия в электронных торгах, самостоятельно не можете предпринять меры к оформлению необходимых документов, не знаете как подать заявку, ну и весь алгоритм совершения иных действий для получения желаемого результата - признания вас победителем торгов и приобретения рассматриваемого вами имущества - вам не известен.
В таком случае, вы конечно же обращаетесь в профессиональным участникам, к агентам по представлению данного вида услуг по проведению торгов в ваших интересах.
Так складывается практика, да и судебная практика тоже, что, действительно, участие заинтересованных в приобретении имущества лиц в торгах по банкротству возможно посредством такого гражданско-правового института, как агентирование.
При этом, в судебной практике очень часто возникают споры в случаях оспаривания торгов с участием агентов, действующих в интересах Принципала по вопросам раскрытия информации, а также имущественного интереса приобретения объектов недвижимости, его оплаты, заключения договора купли-продажи с победителем торгов - с агентом или принципалом, споры о передаче такого имущества.
Чтобы понимать как правильно складываются взаимоотношения при агентировании в случаях проведения банкротных торгов и участия в них Агента от имени Принципала, необходимо определиться с видом агентских правоотношений и полномочий Агента, указанных в агентском договоре.
- При заключении договора с агентом для проведения торгов рассматривается два вида агентских правоотношения:
- порученченский и комиссионный агентский договор.
В случае порученческого договора агент действует от имени Принципала и в интересах Принципала и о таких правоотношениях агент сообщает заранее еще до начала вступления в процедуру приобретения имущества с банкротных торгов.
В таком случае, Агент представляет интересы Принципала по договору, с указанием и раскрытием его полномочий и интереса в приобретения имущества организатору Торгов и заявка на участия в торгах, оплата задатка по лоту имущества, а также все иные действия - заключение договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и осуществление регистрации в ЕГРН недвижимости осуществляется Агентом от имени Принципала и в его интересах с полным раскрытием информации о Принципале как выгодоприобретателе по сделке и потенциальном Покупателе рассматриваемого имущества.
Тогда как, например комиссионный агентский договор, предусматривает более скрытые отношения Агента и Принципала, которые прописываются в договоре и Агент, выступая от своего имени, за свой счет как потенциальный Покупатель имущества с банкротных торгов, фактически реализует функции собственника и отражает в конкурсной документации при подаче заявки только свое имя, оплачивает самостоятельно от своего имени задаток по лоту с последующей компенсацией средств за счет Принципала в рамках агентского договора, оформляет договор купли-продажи имущества на свое имя с последующей передачей объекта после совершении сделки Принципалу.
- Чем опасны агентские комиссионные правоотношения в процедуре приобретения имущества с банкротных торгов?
Во-первых, не представляется публично вся информация о потенциальном Покупателе в момент проведения публичной процедуры торгов и во время отбора участников Торгов, поскольку скрыта информация о имущественном интересе участника Торгов в приобретения объекта с торгов;
Во-вторых, процедура признания победителя торгов по результатам проведения торгов подразумевает определение участника Торгов как Победителя и собственника объекта, с которым необходимо заключить договор-купли продажи с передачей этого объекта, а это значит, право собственности на объект возникает у Агента как самостоятельного участника публичных правоотношений в электронном проведении торгов в деле о банкротстве;
В-третьих, при оформлении документов по результатам проведенных торгов с участием Агента оформленный договор купли-продажи на Принципала может оспорить заинтересованное лицо (участник торгов, непризнанный победителем) по тем основаниям, что Принципал не принимал участия в Торгах, а Агент действовал в собственных интересах, поскольку не раскрыл агентские правоотношения с Принципалом на стадии подачи завки на участие в Торгах, то есть, существует риск признания торгов недействительными в судебном порядке, а это для Принципала - утрата актива и срыв агентских отношений/договора/убытки;
В-четвертых, могут возникнуть налоговые претензии/требования к Агенту как фактическому Покупателю объекта недвижимости.
Для того, чтобы такие риски минимизировать, Агент обязан при участии в Торгах в деле о банкротстве:
- сообщать в чьих интересах он действует,
- публикации об участии Агента в торгах организатором торгов должны осуществляться с ссылкой на агентские отношения (агентский договор) и сведения о Принципале (Ф.ИО.);
- организатор торгов в протоколе о признании Агента участником торгов, в протоколе о признании Агента победителем торгов должен отражать сведения об агентских отношениях Агента с Принципалом и в чьих интересах Агент выступает с полным раскрытием всей информации;
- при заключении договора купли-продажи по результатам торгов обязательно в договоре отражаются сведения о Покупателе (участника и победителя торгов) заполняются данные с указанием на участника Торгов как Агента, действующего от имени и в интересах Принципала на основании агентского договора (необходимо обязательно указать реквизиты Договора, поскольку именно в договоре указаны полномочия и имущественный интерес лица, приобретающего объект недвижимости с банкротных торгов).
Неверно оформленные правоотношения, а также не отражение организатором торгов в публикациях о проводимых торгах перечисленных выше сведений, оформление договора напрямую на Принципала, минуя указаний сведений о нем в публикациях, совершаемых организатором торгов в момент проведения торгов на всех стадиях торгов, может создать препятствия Принципалу в Управлении Росреестра при регистрации прав на объект недвижимости по причине того, что регистрирующий орган вправе усомниться в наличии полномочий у лица - Принципала, не участвующего в Торгах, на объект недвижимости, в отношении которого заключен договор купли-продажи.
- Перечислим фактические и юридические действия, совершаемые Агентом при участии в торгах в деле о банкротстве:
- Агент запрашивает информацию у организатора торгов по лоту, знакомиться с имуществом, выезжает на место, изучает документацию, правоустанавливающие документы, делает юридический анализ с привлечением юристов в области недвижимости относительно предмета сделки (объекта недвижимости);
- проводит анализ ликвидности продаваемых с торгов объектов гражданских прав и другие услуги;
- совершает юридические действия в виде подачи заявки на участие в торгах, оплачивает задаток денежных средств, участвует в заключении сделки, по результатам признания победителем торгов;
- выступает в правоотношениях по оформлению и регистрации прав в Управлении Росреестра за Принципалом.
Таким образом, для подведения итога всем изложенному в настоящей статье, в сравнении изложу все важные моменты агентских отношений в таблице при проведения Торгов в деле о банкротстве, которая будет полезна вам для понимания разницы агентских правоотношений и возможных рисков, которые могут возникнуть у Принципала и Агента по результатам выбранной модели агентского взаимодействия в случаях приобретения имущества с банкротных торгов.
С вами была Марина Кислянских, юрист частной практики
8-916-392-61-54