Парус: новый фонд
Парус выпускает новый фонд, теперь в Красноярске.
Что за объект:
Это склад под Красноярском на 65740 квадратных метров только что введенный в эксплуатацию, ультрасовременный и технологичный с заполненостью 100%;
С удобной локацией - 20 минут до центра Красноярска и 100 метров до федеральной трассы Сибирь.
Тут два якорных арендатора:
1 этаж занимает Сбер Логистика
2 этаж занимает Озон
Это длинные контракты с индексацией арендных цен на инфляцию.
Таких активов мало, учитывая что потребность в складских мощностях все время растет - это ликвидный актив на который есть спрос.
Сколько можно заработать?
Доход складывается из двух вещей:
1)Рентные платежи
12% ДД за 2025, постепенно она будет расти и превысит 13% в 2029.
Индексируется на инфляцию, если будет больше 4% - будет выше.
2)Рост стоимости пая.
Базово, недвижимость растет на стоимость инфляции, но в какие-то моменты может быть резкая переоценка (например, при снижении ставки). Базово, ждут 10% в ближайшие 5 лет. Наверное, это имеет смысл, при снижении ставки может расти быстрее инфляции. Ну и леверидж тоже есть.
Это 22% среднегодовой доходности при цене пая в 900 рублей.
Неплохо.
Параметры:
Цена пая 900 рублей.
Есть кредит, на 68% актива под КС+3,3%. После выпуска паев и направления части денежных потоков, доля кредита снизится до 46% к концу 2025.
Если выпустят паев меньше чем на 1,4 миллиарда рублей - плечо будет больше, и арендная доходность за 2025 и далее будет меньше.
Комиссия УК составляет 10,5 миллионов фиксированно + 10% от дохода пайщиков.
Резюме:
Мне нравятся такой класс активов как рентные фонды, особенно на Light Industrial, где образовался дефицит площадей. Смущает плечо, но если будут идти по плану, то смогут его погасить и это не будет серьезной проблемой. Тут тоже доходность на уровне рынка, около 22%, думаю добавлю немного в портфель - возможность получат ренту, при этом с защитой от инфляции.
